Geen aanvullende afspraken over aflossingsvrij; doorstroomhypotheek senioren wordt verder onderzocht

De beantwoording is voor de adviespraktijk relevant op twee sporen. Enerzijds gaat het om senioren die willen verhuizen maar bij financiering aanlopen tegen inkomenstoetsing, pensioeninkomen en tijdelijke dubbele lasten. Anderzijds gaat het om de positie van klanten met een geheel of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek, nu banken hun acceptatiebeleid aanscherpen onder invloed van prudentieel toezicht.

Overwaarde aanwezig, maar inkomen blijft leidend
Het kabinet erkent dat ouderen met een koopwoning vaak substantiële overwaarde hebben. Volgens de in de Kamervragen opgenomen CBS Woonbase-cijfers bedroeg de gemiddelde overwaarde bij woningeigenaren van 65 jaar of ouder per 1 januari 2024 ongeveer € 374.000. De totale overwaarde in deze leeftijdsgroep bedroeg circa € 540 miljard.

Toch betekent overwaarde niet automatisch dat meer reguliere hypotheekruimte ontstaat. Bij een langlopende hypotheek blijft het inkomen leidend. De redenering van het kabinet is dat maandlasten langdurig uit bestendige inkomsten moeten kunnen worden voldaan; vermogen of overwaarde vervangt die maandelijkse betaalcapaciteit niet. Bij tijdelijke doorstroomfinanciering, zoals een overbruggingshypotheek, kan aan vermogen, onderpand en verwachte verkoopopbrengst wél meer gewicht worden toegekend.

Dat onderscheid is belangrijk voor adviseurs. Bij een senior met veel overwaarde en een laag pensioeninkomen kan de conclusie dus per financieringsvorm verschillen. Een tijdelijke overbrugging kan eerder verdedigbaar zijn dan een structurele verhoging of nieuwe langlopende schuld.

Doorstroomhypotheek: nog geen product, wel verdere uitwerking
De Kamer heeft op 2 juni 2026 de motie-Steen c.s. aangenomen over het mogelijk maken van een doorstroomhypotheek voor ouderen met overwaarde. Fintool schreef daar eerder over op 3 juni 2026. Die motie vraagt het kabinet om samen met financiële instellingen en toezichthouders te onderzoeken welke aanpassingen in regelgeving en toezicht nodig zijn, inclusief een implementatieplan.

Uit de nieuwe beantwoording blijkt dat het kabinet de komende periode vooral in kaart wil brengen in welke situaties het bestaande hypotheekaanbod onvoldoende aansluit bij de financieringsbehoefte van senioren. Daarbij wordt gekeken naar de toegevoegde waarde van een afzonderlijke doorstroomhypotheek, de looptijd, de wijze waarop overwaarde en onderpand mogen meewegen, betaalbaarheid, aflossing en eventuele rentebijschrijving.

Een concreet beschikbaar product is er dus nog niet. De Kamer moet uiterlijk in het voorjaar van 2027 een implementatieplan ontvangen. Voor de adviespraktijk blijft daarom gelden dat bestaande leennormen, acceptatiebeleid, NHG-regelingen en maatwerkmogelijkheden voorlopig leidend zijn.

Rentebijschrijving wordt verkend
Een opvallend onderdeel is dat het kabinet bereid is rentebijschrijving bij tijdelijke doorstroomfinanciering nader te verkennen. Daarmee zouden maandlasten tijdens de overgangsperiode kunnen worden beperkt doordat rente niet direct uit het lopende inkomen hoeft te worden betaald. Tegelijkertijd neemt de lening daardoor toe en kan de constructie duurder en complexer worden.

Aflossingsvrij: geen generieke overheidsbeperking
De vragen 9 tot en met 11 gaan over aflossingsvrije hypotheken. DNB heeft op 16 januari 2026 aandacht gevraagd voor de extra risico’s van geheel of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheken ten opzichte van volledig aflossende hypotheken. DNB verduidelijkte op 13 mei 2026 hoe banken vanuit prudentieel perspectief rekening moeten houden met pensioeninkomen en levensverwachting wanneer de contractuele looptijd de pensioenleeftijd overschrijdt. Daarbij mogen ook relevante factoren zoals inflatie worden betrokken.

De AFM benadrukt tegelijk dat klanten voor wie de aflossingsvrije hypotheek nu en in de toekomst betaalbaar is, zorgeloos moeten kunnen blijven wonen. Aanbieders moeten bestaande klanten zorgvuldig behandelen en zij mogen niet onevenredig worden getroffen door maatregelen waarmee banken hun risico’s beheersen.

Het kabinet stelt in de beantwoording dat er geen sprake is van generieke beperkingen die door de toezichthouders aan alle banken zijn opgelegd. Banken moeten zelf beoordelen hoe zij hypotheekrisico’s beheersen. De ECB en DNB toetsen vervolgens of dat adequaat gebeurt. Daarmee ligt de praktische ruimte voor maatwerk vooral bij de individuele geldverstrekker.

Geen aanvullende afspraken over klantcommunicatie
Op de vraag of het kabinet bereid is aanvullende afspraken te maken over actieve informatievoorziening en tijdig handelingsperspectief voor klanten met aflossingsvrije hypotheken, luidt het antwoord: nee. Het kabinet vindt het belangrijk dat aanbieders en adviseurs klanten blijven benaderen en waar nodig stimuleren om tijdig inzicht te krijgen in hun financiële situatie. Maar omdat aanbieders, adviseurs en AFM dit belang al onderkennen, ziet het kabinet nu geen aanleiding voor extra afspraken.

Dat neemt de zorg in de praktijk niet weg. Fintool signaleerde eerder al dat aangescherpt bankbeleid rond aflossingsvrij vooral zichtbaar wordt bij wijzigingsmomenten: verhuizen, oversluiten, verhogen of verlengen. Zolang de hypotheek ongewijzigd blijft, merkt de klant vaak niets. Juist bij doorstroming kan het aflossingsvrije deel dan ineens ter discussie komen te staan.

Fiscaal aandachtspunt: overwaarde blijft eigenwoningreserve
Een doorstroomhypotheek of ruimere overbruggingsfinanciering verandert niet automatisch de fiscale behandeling van de overwaarde. Bij verkoop van een eigen woning met overwaarde ontstaat in beginsel een eigenwoningreserve. Bij aankoop van een volgende eigen woning beperkt die reserve de maximale eigenwoningschuld waarover renteaftrek mogelijk is.

Dat betekent dat de adviseur niet alleen naar financierbaarheid moet kijken. Ook de box 1/box 3-verdeling, de bijleenregeling, de resterende renteaftrekduur, het overgangsrecht voor bestaande eigenwoningschulden en eventuele partnerproblematiek blijven relevant.

Praktijkconclusie
De beantwoording biedt vooral verduidelijking, nog geen nieuwe regeling. Voor senioren met overwaarde blijft het perspectief dat tijdelijke doorstroomfinanciering beter toegankelijk moet worden. De echte uitwerking volgt echter pas richting voorjaar 2027.

Voor klanten met aflossingsvrije hypotheken is de boodschap genuanceerd. De overheid legt geen nieuwe generieke beperking op, maar banken kunnen hun beleid wel aanscherpen vanuit risicobeheersing. De AFM verwacht dat betaalbare situaties niet onnodig worden geraakt, maar aanvullende afspraken komen er vooralsnog niet.

Voor adviseurs ligt hier een duidelijke rol: breng tijdig de huidige hypotheekvorm, einddatum, renteaftrekpositie, pensioeninkomen, overwaarde en verhuiswens in kaart. Juist vóórdat de klant een wijzigingsmoment bereikt, is er vaak meer ruimte om alternatieven te onderzoeken.

Bron: Rijksoverheid