Fiscale verzamelwet 2027 aangenomen: betaalbare koopwoning fiscaal geborgd als eigen woning

De Tweede Kamer had het wetsvoorstel op 6 oktober 2026 al aangenomen. De maatregelen uit de Fiscale verzamelwet 2027 treden in beginsel op 1 januari 2027 in werking.

Waarom was een wetswijziging nodig?
Voor de eigenwoningregeling geldt als hoofdregel dat de waardeverandering van de woning de belastingplichtige of zijn partner grotendeels moet aangaan. In de praktijk betekent dit dat de koper vanaf de aankoop voor ten minste 50% belang moet hebben bij zowel een stijging als een daling van de waarde van de woning.

Dat uitgangspunt kan problemen opleveren bij betaalbare koopwoningen. Binnen een betaalbarekoopregeling kunnen gedurende een bepaalde periode beperkingen gelden voor de prijs waarvoor de woning mag worden doorverkocht. Daardoor deelt een koper niet altijd volledig in de waardeontwikkeling.

Voor met name een tweede of volgende koper van zo'n woning kan bovendien gelden dat niet iedere mogelijke waardedaling voor zijn rekening komt. Zonder aanvullende fiscale regeling kan daardoor niet worden voldaan aan de 50%-eis van artikel 3.111 Wet IB 2001. Het gevolg zou ingrijpend zijn: de woning kwalificeert dan niet als eigen woning in box 1 en de rente over de financiering is niet als eigenwoningrente aftrekbaar.

Nieuw twaalfde lid artikel 3.111 Wet IB 2001
Met de Fiscale verzamelwet 2027 wordt dit ondervangen door aan artikel 3.111 Wet IB 2001 een nieuw twaalfde lid toe te voegen. Het nieuwe lid bevat twee regelingen.

1. Codificatie antispeculatiebeleid

Het bestaande hardheidsclausulebeleid voor bepaalde antispeculatiebedingen wordt in de wet opgenomen. Een woning kan voor de eigenwoningregeling blijven kwalificeren wanneer het belang van de koper bij de waardeverandering gedurende maximaal tien achtereenvolgende jaren ten minste lineair oploopt tot 100%, mits er geen andere bedingen zijn die het belang van de koper bij de waardeontwikkeling beperken. Hiermee wordt bestaand beleid dus wettelijk verankerd.

2. Betaalbarekoopregeling

Daarnaast komt een afzonderlijke regeling voor woningen die worden verkregen onder een betaalbarekoopregeling als bedoeld in artikel 7 van de Huisvestingswet 2014.

Ook wanneer niet iedere waardedaling geheel of gedeeltelijk voor rekening van de koper komt, wordt voor de eigenwoningregeling geacht dat de waardeverandering de koper voldoende aangaat. Voorwaarde is onder meer dat voor de betaalbarekoopregeling een instandhoudingstermijn geldt en dat geen andere bedingen aanwezig zijn die het belang van de koper bij de waardeverandering beperken.

Ook van belang voor opvolgende kopers
Juist de positie van opvolgende kopers is een belangrijk onderdeel van de wetswijziging. Voor de eerste koper bood het bestaande hardheidsclausulebeleid in veel gevallen al uitkomst. Bij een tweede of daaropvolgende koper kon echter alsnog een fiscaal probleem ontstaan, bijvoorbeeld doordat die koper niet volledig het risico van een waardedaling droeg. De wettelijke fictie voorkomt dat een betaalbare koopwoning tijdens de instandhoudingstermijn bij een volgende verkoop ineens niet meer als eigen woning zou kwalificeren. Daarmee wordt niet alleen fiscale zekerheid geboden aan de koper, maar wordt ook een mogelijke belemmering voor de financierbaarheid en doorverkoop van betaalbare koopwoningen weggenomen.

Aandachtspunt voor de hypotheekadviseur
De wetswijziging betekent niet dat iedere constructie waarbij een woning met korting wordt gekocht automatisch binnen de eigenwoningregeling valt. Voor de adviespraktijk blijft daarom van belang om de juridische voorwaarden van de koopconstructie te beoordelen. Denk onder meer aan:

• de wijze waarop de koper deelt in waardestijging en waardedaling;
• de duur en afbouw van eventuele beperkingen;
• de instandhoudingstermijn van de betaalbarekoopregeling;
• eventuele maximumverkoopprijzen;
• terugkoop- of aanbiedingsverplichtingen;
• andere contractuele bedingen die het economische belang van de koper bij de woning beperken.

Met name bij afwijkende gemeentelijke regelingen, KoopStart-/KoopGarantachtige constructies en andere vormen van maatschappelijk gebonden eigendom blijft een afzonderlijke toets aan artikel 3.111 Wet IB 2001 noodzakelijk.

Geen vrijbrief voor iedere betaalbare koopconstructie
Het is daarbij relevant dat de specifieke nieuwe fictie is gekoppeld aan de betaalbarekoopregeling van artikel 7 Huisvestingswet 2014. Private koopconstructies die economisch vergelijkbare kenmerken hebben, vallen daardoor niet zonder meer onder dezelfde wettelijke uitzondering. Bij dergelijke constructies zal dus nog steeds moeten worden beoordeeld of de koper volgens de reguliere regels voldoende belang heeft bij de waardeontwikkeling, dan wel of het gecodificeerde beleid voor het antispeculatiebeding van toepassing is.

Fiscale verzamelwet is slechts één onderdeel van pakket 2027
Met de stemming in de Eerste Kamer is de parlementaire behandeling van de Fiscale verzamelwet 2027 afgerond. Dit moet niet worden verward met het volledige pakket Belastingplan 2027. Andere wetsvoorstellen uit dat pakket kennen hun eigen parlementaire behandeling en kunnen nog wijzigen. Voor de betaalbarekoopregeling is de relevante wetswijziging nu echter door beide Kamers aanvaard. De beoogde inwerkingtreding is 1 januari 2027.

Bron: Rijksoverheid