NnavV Fiscale verzamelwet 2027: betaalbare koopwoning blijft eigen woning

Voor de hypotheekpraktijk is vooral de betaalbarekoopregeling relevant. Het kabinet wil voorkomen dat kopers van een betaalbare koopwoning hun recht op hypotheekrenteaftrek verliezen doordat zij in de beginfase niet volledig delen in de waardeontwikkeling van de woning. Bij betaalbarekoopregelingen kan gedurende een instandhoudingstermijn een maximumverkoopprijs gelden. Zonder nadere fiscale regeling kan daardoor discussie ontstaan of nog wel is voldaan aan de voorwaarde dat de waardeverandering van de woning de belastingplichtige voor ten minste 50% aangaat.

Codificatie hardheidsclausulebeleid
Bestaand hardheidsclausulebeleid wordt wettelijk vastgelegd en uitgebreid naar opvolgende kopers. Daarmee wordt beoogd dat woningen onder de betaalbarekoopregeling niet door de fiscale eigenwoningdefinitie naar box 3 verschuiven, maar voor de koper kwalificeren als eigen woning in box 1.

De achtergrond hiervan is bekend uit eerder beleid over antispeculatiebedingen. In dat beleid werd onder voorwaarden goedgekeurd dat toch sprake is van een eigen woning als het belang van de verkoper bij de waardeontwikkeling in maximaal tien jaar lineair wordt afgebouwd. In de Fiscale verzamelwet 2027 wordt deze lijn wettelijk vastgelegd en aangepast: het belang van de verkoper moet in maximaal tien jaar ten minste lineair worden afgebouwd. Ook de betaalbarekoopregeling wordt hieraan toegevoegd.

Voor adviseurs betekent dit dat bij betaalbare koopwoningen nadrukkelijk moet worden gekeken naar de voorwaarden van de regeling. Niet elk prijsbeding of waardedelingsbeding zal automatisch fiscaal neutraal zijn. Van belang is onder meer of het belang van de verkoper in de waardeontwikkeling binnen de wettelijke termijn voldoende wordt afgebouwd en of de regeling past binnen de betaalbarekoopregeling.

Belang voor opvolgende kopers
Een belangrijk punt in de nota is dat de regeling ook wordt uitgebreid naar opvolgende kopers. Dat is praktisch van belang bij doorverkoop binnen de instandhoudingstermijn. Zonder die uitbreiding zou een volgende koper mogelijk opnieuw tegen dezelfde fiscale onzekerheid aanlopen. Het kabinet wil juist voorkomen dat de fiscale behandeling botst met het volkshuisvestelijke doel: betaalbare koopwoningen bereikbaar en beschikbaar houden.

Voor de hypotheekrenteaftrek blijft de kwalificatie als eigen woning essentieel. Als een woning niet als eigen woning kwalificeert, valt de woning in beginsel in box 3 en is de rente op de financiering niet aftrekbaar als eigenwoningrente. De voorgestelde wettelijke borging voorkomt daarmee een belangrijke belemmering bij de financiering van betaalbare koopwoningen.

Pensioen en lijfrente
Naast de eigenwoningregeling gaat de nota ook in op pensioen- en lijfrenteonderwerpen. Het kabinet ziet geen aanleiding om opnieuw een fiscaal geruisloze overdracht van pensioen in eigen beheer naar een lijfrente mogelijk te maken. Wel wordt gewerkt aan een oplossing voor deelnemers die hun pensioen niet tijdig aanvragen, zodat kleine pensioenen niet onbedoeld fiscaal onzuiver worden. De nadere administratieve voorwaarden worden opgenomen in een ministeriële regeling.

Dit sluit aan bij eerdere fiscale verzamelwetgeving waarin al vaker technische en reparerende maatregelen rond lijfrenten, expiratie en fiscale zuiverheid zijn opgenomen. Voor adviseurs blijft het aandachtspunt dat overschrijding van wettelijke termijnen bij lijfrenten en pensioenen forse fiscale gevolgen kan hebben.

Overige maatregelen
De nota bevestigt verder dat het forfaitaire uurloon voor de WBSO wordt verhoogd van € 29 naar € 33, zodat dit beter aansluit bij de werkelijke loonkosten van speur- en ontwikkelingswerk. Daarnaast worden technische wijzigingen genoemd in onder meer de motorrijtuigenbelasting, accijnzen, toeslagen en vennootschapsbelasting. Zo wordt de definitie van vrachtauto aangepast aan Europese voertuigcategorieën en wordt de oldtimervrijstelling één jaar eerder van toepassing voor voertuigen met een eerste toelating in 1987.

De Tweede Kamer vermeldt bij het wetsvoorstel dat de wijzigingen zowel inhoudelijk als technisch of redactioneel van aard zijn en dat het kabinet het wenselijk acht dat deze per 1 januari 2027 in werking treden. Het wetsvoorstel heeft nummer 36.938 en bevindt zich in de parlementaire fase na voorbereiding; debat en stemming zijn nog niet afgerond.

Adviespraktijk
Voor de adviespraktijk is de betaalbarekoopregeling het meest concrete aandachtspunt. Bij financiering van een betaalbare koopwoning moet worden beoordeeld of de woning fiscaal als eigen woning kan kwalificeren. De voorgestelde wettelijke regeling biedt daarvoor meer zekerheid, maar de exacte contractuele voorwaarden blijven bepalend.

Let met name op:

• de duur van de instandhoudingstermijn;
• de wijze waarop de maximumverkoopprijs wordt vastgesteld;
• het aandeel van de koper in de waardeontwikkeling;
• de afbouw van het belang van de verkoper;
• de positie van een opvolgende koper bij doorverkoop binnen de termijn.

De regeling kan ertoe bijdragen dat betaalbare koopconstructies beter financierbaar blijven. Tegelijk blijft het noodzakelijk om de fiscale kwalificatie vooraf te toetsen, zeker wanneer een gemeente, ontwikkelaar of woningcorporatie afwijkende voorwaarden hanteert.

Bron: Rijksoverheid