Hof: 2%-tarief overdrachtsbelasting óók bij sloop en herbouw

De casus
Belanghebbenden verkregen op 14 december 2022 ieder voor de helft een onroerende zaak. Op het perceel stond een deel van twee geschakelde woningen. Voor de verkrijging betaalden zij € 57.200 overdrachtsbelasting: 8% over een waarde van € 715.000. Na de aankoop werden de bestaande opstallen gesloopt. Vervolgens werd op het perceel een nieuwe woning gebouwd, die belanghebbenden daadwerkelijk als hoofdverblijf zijn gaan gebruiken. De vraag was of zij bij de oorspronkelijke verkrijging recht hadden op het verlaagde tarief van 2%. Het financiële belang bedroeg € 42.900.

Rechtbank: de verkregen woning wordt niet bewoond
De Rechtbank Gelderland stelde de Belastingdienst eerder in het gelijk. Die uitspraak bespraken we op Fintool onder de titel Verlaagd tarief overdrachtsbelasting niet van toepassing bij directe sloop en nieuwbouw. De redenering was strikt: voor het 2%-tarief moet de verkregen woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf worden gebruikt. Als vooraf al vaststaat dat die woning wordt gesloopt en pas daarna een nieuwe woning wordt gebouwd, wordt volgens deze benadering niet aan het hoofdverblijfcriterium voldaan. Hof Arnhem-Leeuwarden komt nu tot de tegenovergestelde conclusie.

Hof kijkt naar doel en strekking
Het hof stelt eerst vast dat de onroerende zaak op het moment van de juridische verkrijging naar haar aard een woning was. Zonder het in 2021 ingevoerde hoofdverblijfcriterium zou daarom het verlaagde tarief van toepassing zijn geweest. Vervolgens kijkt het hof naar de reden waarom dat hoofdverblijfcriterium werd ingevoerd. Met de Wet differentiatie overdrachtsbelasting wilde de wetgever starters en doorstromers die een woning voor eigen bewoning kopen een betere positie geven tegenover beleggers. Belanghebbenden zijn doorstromers. Zij kochten de onroerende zaak om daar uiteindelijk duurzaam zelf te wonen en hebben dat na de herbouw ook daadwerkelijk gedaan.

Volgens het hof zou toepassing van het hoge tarief uitsluitend omdat de bestaande woning eerst is gesloopt, niet passen bij die bedoeling van de wetgever. Een zuiver grammaticale uitleg van artikel 14, lid 2, WBR leidt volgens het hof daarom tot een resultaat dat in strijd is met doel en strekking van de regeling.

Sloop niet wezenlijk anders dan zeer ingrijpende verbouwing
Interessant is vooral de vergelijking die het hof maakt met een zeer grondige verbouwing. Bij een renovatie kunnen gevels, ramen en dak worden vervangen en kunnen omvangrijke aan- en opbouwen plaatsvinden. Uiteindelijk kan van de oorspronkelijke woning nauwelijks iets overblijven. Toch staat zo'n verbouwing er niet zonder meer aan in de weg dat de koper aan het hoofdverblijfcriterium voldoet. Het onderscheid met volledige sloop en aansluitende herbouw is volgens Hof Arnhem-Leeuwarden daarom onvoldoende wezenlijk. Ook in de wetsgeschiedenis ziet het hof geen aanwijzing dat de wetgever kopers die eerst slopen en daarna herbouwen anders heeft willen behandelen dan kopers die een woning extreem ingrijpend verbouwen.

Opvallend: andere lijn dan Hof Amsterdam
Daarmee ontstaat een interessante tegenstelling met Hof Amsterdam. Fintool besprak op 29 juli 2026 een zaak waarin Hof Amsterdam juist oordeelde dat geen startersvrijstelling gold wanneer de bestaande woning volledig werd gesloopt, inclusief de fundering, en op dezelfde locatie een nieuwe woning werd gebouwd. Volgens Hof Amsterdam moest de verkregen woning zelf hoofdverblijf worden. Door volledige sloop hield die woning op te bestaan. De nieuwe woning kon niet met de oorspronkelijke woning worden vereenzelvigd. Het behoud van de fundering werd daarbij als een relevant onderscheid aangemerkt. Hof Arnhem-Leeuwarden kiest nu juist voor een meer materiële benadering: doorslaggevend is dat de kopers een woning voor eigen duurzame bewoning hebben gekocht en de na sloop en herbouw ontstane woning daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruiken. Wel moet bij vergelijking van beide uitspraken worden bedacht dat de Amsterdamse zaak de startersvrijstelling betrof en de Arnhemse zaak het 2%-tarief voor doorstromers. De wettelijke hoofdverblijfvoorwaarde speelt echter in beide regelingen een centrale rol.

Gevolgen voor de adviespraktijk
De uitspraak biedt nieuwe argumenten voor kopers die een bestaande woning kopen met het vaste voornemen deze te slopen en op dezelfde plek hun eigen woning te realiseren. Van een definitief uitgekristalliseerde rechtsregel kan echter nog niet worden gesproken. Daarvoor lopen de uitspraken te duidelijk uiteen. Bovendien kan tegen de uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden nog beroep in cassatie worden ingesteld. Voor de adviespraktijk is het daarom verstandig om bij sloop-/herbouwdossiers nauwkeurig vast te leggen:

• dat de onroerende zaak op het moment van verkrijging naar haar aard een woning is;
• dat de koper vanaf het moment van verkrijging de bedoeling heeft zich duurzaam op deze locatie te vestigen;
• dat geen sprake is van een belegging of tijdelijke exploitatie;
• wat de concrete sloop- en bouwplannen zijn;
• en dat de nieuw gebouwde woning na voltooiing daadwerkelijk duurzaam als hoofdverblijf wordt gebruikt.

De uitspraak maakt bovendien duidelijk dat niet zonder meer kan worden gesteld dat volledige sloop automatisch tot toepassing van het hoge overdrachtsbelastingtarief leidt.

€ 42.900 terug
Het hoger beroep van de kopers is gegrond. De uitspraken van de inspecteur en de rechtbank worden vernietigd. De Belastingdienst moet in totaal € 42.900 overdrachtsbelasting terugbetalen. Daarnaast krijgen belanghebbenden een vergoeding voor proceskosten en griffierecht.

Conclusie
Hof Arnhem-Leeuwarden geeft het hoofdverblijfcriterium een duidelijke doelgerichte uitleg. Wie een woning koopt voor duurzame eigen bewoning, deze vanwege de slechte staat sloopt en vervolgens op dezelfde locatie zijn nieuwe hoofdverblijf bouwt, kan volgens dit hof het 2%-tarief behouden. Daarmee is de discussie over de fiscale behandeling van sloopwoningen echter niet gesloten. Integendeel: door de afwijkende benadering van Hof Amsterdam lijkt een oordeel van de Hoge Raad des te relevanter geworden.

Bron: Rechtspraak