Geldverstrekker mag voorwaarden stellen aan vestiging derde hypotheek

Financiering onderneming met woning als zekerheid
De eigenaar van een woonboerderij had bij MUNT Hypotheken een lening van aanvankelijk € 820.200. Tot zekerheid daarvoor was in 2019 een eerste hypotheek gevestigd. Na een latere verhoging van de lening kreeg MUNT in 2020 ook een tweede hypotheekrecht. De eigenaar is daarnaast middellijk bestuurder van een advocatenkantoor. Voor uitbreiding van dat kantoor was aanvullende financiering nodig. Capilex was bereid aan de vennootschap een lening van € 93.000 te verstrekken, met een looptijd van twaalf maanden en een rente van 1% per maand. Als zekerheid verlangde Capilex onder meer een derde hypotheek op de woonboerderij. De eigenaar van de woning zou dus zekerheid verschaffen voor een schuld van zijn vennootschap. Daarmee was sprake van een derdenhypotheek.

Toestemming van MUNT vereist
In de toepasselijke hypotheekvoorwaarden was bepaald dat de woning niet zonder schriftelijke toestemming van MUNT verder mocht worden bezwaard. MUNT wilde toestemming geven, maar stelde voorwaarden. Zo moesten aanwezige beslagen worden doorgehaald. Daarnaast moest onder meer worden vastgelegd dat de derde hypotheekhouder zijn recht van parate executie niet zou uitoefenen zolang MUNT een hypotheekrecht op het onderpand had. Capilex en de eigenaar vonden dat onaanvaardbaar. Volgens hen werd daarmee het wettelijke recht van parate executie uitgehold. Zij wezen daarbij op artikel 3:268 BW en stelden dat van deze dwingendrechtelijke regeling niet contractueel kon worden afgeweken. In kort geding werd daarom gevorderd dat MUNT onvoorwaardelijk toestemming moest geven voor de derde hypotheek.

Recht van parate executie blijft bestaan
De voorzieningenrechter volgt die redenering niet. Ook wanneer de voorwaarden van MUNT in de hypotheekakte worden opgenomen, verkrijgt Capilex als hypotheekhouder het wettelijke recht van parate executie. De afspraak houdt volgens de rechter slechts in dat Capilex die bevoegdheid gedurende een bepaalde periode niet zal uitoefenen. Het goederenrechtelijke hypotheekrecht zelf blijft dus in stand. Ook behoudt Capilex haar voorrangsrecht als bedoeld in artikel 3:227 lid 1 BW. De eisers hadden bovendien onvoldoende aannemelijk gemaakt waarom partijen geen afspraken zouden mogen maken over de feitelijke uitoefening van de executiebevoegdheid. Van nietigheid van de voorwaarden was daarom in dit kort geding niet gebleken.

Eerste hypotheekhouder hoeft niet iedere extra bezwaring te accepteren
Van belang is vervolgens dat tussen MUNT en de eigenaar al was overeengekomen dat het onderpand niet zonder toestemming verder mocht worden bezwaard. Het wettelijke recht van parate executie van een nieuwe hypotheekhouder brengt volgens de rechtbank niet mee dat MUNT vervolgens iedere gewenste hypotheek zonder voorwaarden moet accepteren. Daarbij speelden de concrete risico's in deze zaak nadrukkelijk een rol. MUNT wees onder meer op:

• meerdere gestorneerde en te laat betaalde hypotheektermijnen;
• verschillende geregistreerde kredieten, waarvan enkele met een bijzonderheidscode;
• executoriale beslagen op de woning;
• onzekerheid over de gestelde marktwaarde van € 1,55 miljoen, omdat een onderbouwend taxatierapport ontbrak;
• het feit dat sprake was van een derdenhypotheek voor een zakelijke schuld;
• de relatief korte looptijd van de financiering.

De eigenaar en Capilex hadden deze risico's volgens de voorzieningenrechter onvoldoende concreet weerlegd.

Rang alleen beschermt de eerste hypotheekhouder niet volledig
Een interessante overweging is dat de eerste rang van MUNT niet betekent dat een derde hypotheek voor haar zonder risico is. Capilex zou immers tot executie kunnen overgaan wanneer de vennootschap haar zakelijke lening niet terugbetaalt. Dat kan dus ook gebeuren wanneer de eigenaar zelf al zijn betalingsverplichtingen tegenover MUNT keurig nakomt. MUNT zou daardoor de regie over het moment en verloop van een executietraject kunnen verliezen.

Juist daarom acht de rechtbank het begrijpelijk dat de eerste hypotheekhouder afspraken wil maken waardoor een lager gerangschikte hypotheekhouder niet zelfstandig tot executie of beslaglegging overgaat. Ook kan de eerste hypotheekhouder belang hebben bij afspraken die voorkomen dat een onderhandse verkoop wordt bemoeilijkt.

Praktijk voor hypotheekadviseur
De uitspraak is relevant wanneer een klant overwaarde in de eigen woning wil benutten als zekerheid voor een andere financiering, bijvoorbeeld voor de onderneming of voor een lening bij een derde. Een ruime overwaarde betekent niet automatisch dat een bestaande hypotheekhouder medewerking moet verlenen aan een tweede of derde hypotheek. Het bezwaringsbeding in de hypotheekvoorwaarden is minstens zo belangrijk. Voor de adviespraktijk verdient het daarom aanbeveling om vóórdat een alternatieve financiering definitief wordt ingericht te controleren:

1. of de bestaande hypotheekakte en algemene voorwaarden verdere bezwaring toestaan;
2. of voorafgaande toestemming van de bestaande hypotheekhouder nodig is;
3. welke voorwaarden de eerste hypotheekhouder aan die toestemming stelt;
4. of de nieuwe financier deze voorwaarden kan accepteren;
5. welke gevolgen een derdenhypotheek heeft voor het totale risico rond de woning.

Dat laatste speelt in deze casus extra sterk: de woning van de ondernemer werd ingezet als zekerheid voor een schuld van diens vennootschap. Bij betalingsproblemen in de onderneming kan daardoor uiteindelijk de privéwoning in een executietraject terechtkomen.

Geen onvoorwaardelijke toestemming
De slotsom is duidelijk. MUNT hoefde niet onvoorwaardelijk mee te werken aan de derde hypotheek. De eerste hypotheekhouder had haar risico's voldoende gemotiveerd en mocht voorwaarden stellen om de regie over een eventuele executie te behouden. Alle vorderingen werden afgewezen. De eisers werden hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten van € 2.101.

Bron: Rechtbank Den Haag 24 september 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:29198, gepubliceerd 5 oktober 2026