Kabinet: renteaftrek onder druk bij schenk-leenconstructie familiehypotheek

De antwoorden zijn op 2 oktober 2026 aan de Tweede Kamer gestuurd. Aanleiding waren vragen over het fiscale voordeel van familiehypotheken en de mogelijkheid om met behulp van schenkingen meer financieringsruimte te creëren.

Familiehypotheek op zichzelf geen probleem
Een lening bij ouders of andere familieleden kan gewoon als eigenwoningschuld kwalificeren. Voor de renteaftrek gelden in beginsel dezelfde fiscale voorwaarden als bij een lening van een reguliere kredietverstrekker. Voor zover de wettelijke aflossingseis van toepassing is, moet contractueel zijn vastgelegd dat de lening ten minste annuïtair en binnen maximaal dertig jaar wordt afgelost en moet ook daadwerkelijk overeenkomstig dat schema worden afgelost. Verder moet de rente marktconform zijn en moet de belastingplichtige de voorgeschreven gegevens over de lening via de aangifte aan de Belastingdienst verstrekken. Doorslaggevend is daarnaast dat de rente daadwerkelijk op de belastingplichtige drukt. Dat vereiste staat in de nieuwe beantwoording centraal.

Kwijtschelden rente: geen aftrek
Wanneer ouders verschuldigde rente kwijtschelden, is de uitkomst duidelijk. De rentelast drukt dan niet op het kind en is daarom niet aftrekbaar. Interessanter is de situatie waarin het kind de rente eerst betaalt en de ouders vervolgens een bedrag schenken. Betalen en schenken zijn civielrechtelijk twee afzonderlijke handelingen. Dat betekent echter niet dat iedere combinatie automatisch tot renteaftrek leidt.

Volgens de staatssecretaris is het al langer staande praktijk van de Belastingdienst dat geen renteaftrek bestaat wanneer vanaf het begin de bedoeling is geweest dat de rente uit schenkingen wordt betaald. Als bijvoorbeeld gelijktijdig met het aangaan van de familielening is overeengekomen dat de ouders de rente feitelijk steeds zullen compenseren, kan volgens de Belastingdienst worden geconcludeerd dat de rente economisch niet op het kind drukt. Dat is een belangrijk accent ten opzichte van de gedachte dat een betaalde rente en een afzonderlijke schenking zonder meer naast elkaar kunnen bestaan.

Schenken blijft niet per definitie verboden
De beantwoording betekent niet dat ouders nooit meer mogen schenken wanneer zij ook een eigenwoninglening aan hun kind hebben verstrekt. Of de rente uiteindelijk voldoende op het kind drukt, hangt volgens het kabinet af van de feiten en omstandigheden. Met name de samenhang tussen de lening en de schenking is relevant. Voor de adviespraktijk maakt dat de vormgeving cruciaal. Een spontane of zelfstandig genomen jaarlijkse schenkingsbeslissing is fiscaal iets anders dan een constructie waarbij al bij het afsluiten van de financiering wordt vastgelegd dat de toekomstige rentelasten structureel worden teruggeschonken.

Een adviseur moet daarom niet alleen naar de afzonderlijke leningsovereenkomst en schenking kijken, maar vooral naar hun onderlinge samenhang.

Familiehypotheek kan leencapaciteit vergroten
De Kamervragen hadden ook betrekking op hypotheekverstrekkers die onder voorwaarden toestaan dat een familielening naast de maximale bancaire hypotheek wordt aangegaan. Het kabinet bevestigt dat dit voorkomt. Wanneer rente en aflossing van de familielening worden gecompenseerd door periodieke schenkingen, kunnen kredietverstrekkers de daarmee samenhangende verplichtingen voor het gecompenseerde deel buiten beschouwing laten bij de berekening van de maximale leencapaciteit. Volgens het kabinet hoeft dat niet in strijd te zijn met de wettelijke regels voor verantwoorde kredietverlening. De gedachte daarachter is dat de geldnemer per saldo geen of slechts beperkte lasten aan de familielening overhoudt. Daar ontstaat echter juist de fiscale spanning. Wanneer de schenking zó nauw met de lening samenhangt dat een bank daardoor de lasten niet of nauwelijks meetelt, kan dezelfde samenhang voor de Belastingdienst een aanwijzing zijn dat de rente niet werkelijk op het kind drukt.

Marktconforme rente is niet het enige criterium
Bij familiehypotheken gaat veel aandacht uit naar een marktconforme rente. Ook in de nieuwe antwoorden wordt dat vereiste herhaald. Maar een marktconform rentepercentage alleen is niet voldoende. Het kabinet merkt op dat een onafhankelijke geldverstrekker normaliter niet bereid zou zijn de ontvangen rente vervolgens terug te schenken. In dat opzicht is een gecombineerde schenk-leenconstructie dus niet vergelijkbaar met een normale bancaire financiering. Vervolgens moet apart worden beoordeeld of de rente voor de toepassing van de eigenwoningregeling daadwerkelijk op de schuldenaar drukt. Voor de praktijk zijn dit daarom twee afzonderlijke toetsen:

1. Is de overeengekomen rente zakelijk?
   én
2. Draagt het kind de rentelast daadwerkelijk zelf?

Een positieve uitkomst bij de eerste vraag zegt nog niets definitiefs over de tweede.

Mogelijk prijsopdrijvend effect, maar geen cijfers
Het kabinet erkent verder dat huishoudens met financiële ondersteuning van familie soms meer bestedingsruimte hebben dan kopers die uitsluitend van een reguliere hypotheek afhankelijk zijn. Meer financieringsruimte aan de vraagzijde kan bij een gelijkblijvend woningaanbod in algemene zin prijsopdrijvend werken. Het kabinet beschikt echter niet over gegevens waaruit blijkt hoe vaak de specifieke combinatie van familiehypotheek en schenk-leenconstructie wordt toegepast. Het effect op de huizenprijzen kan daarom niet worden gekwantificeerd.

Geen afzonderlijk onderzoek
Ondanks de fiscale en maatschappelijke vragen komt er voorlopig geen afzonderlijk onderzoek. Het kabinet volgt de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt en wil signalen van kredietverstrekkers en toezichthouders blijven monitoren. Wanneer blijkt dat de constructies ongewenste gevolgen hebben voor bijvoorbeeld de toegang tot de woningmarkt, kan alsnog tot nadere analyse worden besloten. Ook fiscaal ziet het kabinet nu geen reden voor aanvullend onderzoek, omdat het standpunt van de Belastingdienst volgens de staatssecretaris voldoende duidelijk is. De schenk-leenconstructie wordt vooralsnog evenmin toegevoegd aan de lijst met opmerkelijke belastingconstructies.

Aandachtspunt voor het adviesdossier
Voor hypotheekadviseurs, fiscalisten en estate planners ligt de belangrijkste les in de onderlinge samenhang tussen kredietacceptatie, inkomstenbelasting en schenkbelasting. Een constructie kan voor de hypotheekverstrekker acceptabel zijn omdat de ouders de lasten structureel compenseren, terwijl juist diezelfde afspraak voor de inkomstenbelasting twijfel oproept over de renteaftrek. Leg daarom zorgvuldig vast hoe de lening tot stand is gekomen, hoe de rente wordt vastgesteld en betaald en of eventuele schenkingen daadwerkelijk losstaan van de renteverplichting. Vooral een vooraf vastgelegde koppeling tussen rentebetaling en schenking verdient extra aandacht.

Bron: Rijksoverheid

Trefwoorden

Familiehypotheek · hypotheekrenteaftrek · schenk-leenconstructie · familielening · leencapaciteit