Uitspraak Hof: Over het hoofdverblijfcriterium en de overdrachtsbelasting

De kern: wat is het hoofdverblijfcriterium?

Wie een woning verkrijgt, betaalt in beginsel 2% overdrachtsbelasting als hij de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Starters kunnen zelfs in aanmerking komen voor volledige vrijstelling. Sinds de intrekking van het cassatieberoep door de staatssecretaris op 19 juni 2025 is duidelijk dat:

• “Anders dan tijdelijk” betekent: ten minste zes maanden;
• Deze termijn geldt zowel voor de intentie als voor het feitelijk gebruik (tenzij sprake is van misbruik);
• Zie: Hof Den Haag 10 april 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:766, V-N 2025/33.16.

Sloop en het 'tijdelijke gebruik'

Juist bij kopers die een woning willen slopen om er een nieuwe woning op te bouwen – hun toekomstige hoofdverblijf – wringt de wetstoepassing. In meerdere uitspraken (zie o.a. Rb. Zeeland-West-Brabant 4 januari 2024 en Rb. Gelderland 1 oktober 2025) oordeelden rechters in lijn met een memo van de Kennisgroep (17 september 2021) dat de woning door de sloop tenietgaat, waardoor geen sprake is van anders dan tijdelijk gebruik. Het verlaagde tarief (2%) of de startersvrijstelling wordt dan niet toegepast; het hogere tarief van 10,4% (en vanaf 2026: 8%) geldt. Een strikte lezing van de wettekst dus – maar wel met onredelijke gevolgen.

Rechtbank Noord-Holland: “Hoofdverblijf is de plek, niet het pand”

Rechtbank Noord-Holland doorbrak deze benadering in augustus 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:9879):

“Het gaat erom dat de koper zich op die specifieke locatie wil vestigen, ook al wordt de bestaande woning gesloopt en vervangen.”

De rechtbank kijkt naar de bedoeling van de wetgever: het verbeteren van de positie van particulieren ten opzichte van beleggers. De situatie van sloopkopers verschilt in de kern niet van die van kopers die een bouwval ingrijpend verbouwen. Conclusie van de rechtbank: De sloopwoning kwalificeert wél als hoofdverblijf. Het 2%-tarief en de startersvrijstelling zijn van toepassing.

Uitzonderlijke gevolgen van een strikte uitleg

De huidige interpretatie door de Belastingdienst roept vragen op:

• Moet een koper een krotwoning zes maanden bewonen voordat hij deze mag slopen?
• Mag er dan alleen tot aan de fundering worden gesloopt om een woningstatus te behouden?
• Waarom geldt een uitgewoonde woning zonder keuken of badkamer wél als hoofdverblijf (mits renovatie), maar een identiek pand dat gesloopt wordt niet?

Deze benadering is juridisch verdedigbaar, maar praktisch gezien – en moreel – moeilijk uitlegbaar. Zeker wanneer starters worden geconfronteerd met tienduizenden euro’s aan extra belasting omdat zij op een vervallen stuk vastgoed een nieuw leven willen opbouwen.