Calcasa WOX Q2 2026: prijsstijging koelt af, maar betaalbaarheid verslechtert opnieuw

Voor de adviespraktijk is vooral relevant dat de markt niet stilvalt. De stijging vlakt af, maar huizen worden nog steeds duurder. Dat maakt het verschil tussen “even wachten” en “nu kopen” minder eenvoudig dan het op het eerste gezicht lijkt. Zeker voor starters en doorstromers blijft de combinatie van woningprijs, hypotheekrente, inkomen, eigen middelen en fiscale behandeling bepalend voor de haalbaarheid.

Eengezinswoningen blijven sterker dan appartementen
Calcasa maakt opnieuw onderscheid tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. De gemiddelde waarde van eengezinswoningen bedraagt €581.000. Dit segment steeg met 0,6% kwartaal-op-kwartaal en 4,3% jaar-op-jaar. Meergezinswoningen, waaronder appartementen, komen uit op gemiddeld €456.000, met een stijging van 0,5% kwartaal-op-kwartaal en 2,5% jaar-op-jaar.

Die achterblijvende ontwikkeling van appartementen verdient aandacht. Appartementen zijn voor starters vaak het meest bereikbare koopsegment, maar de prijsontwikkeling daarvan is lager dan bij eengezinswoningen. Tegelijkertijd blijft de absolute prijs hoog. In klantgesprekken kan dit relevant zijn bij de afweging tussen een eerste koopwoning, langer huren, kleiner kopen of gebruikmaken van aanvullende financiering, zoals een starterslening of familielening.

Lagere prijsklassen stijgen procentueel het hardst
Opvallend blijft dat de procentuele waardestijging vooral aan de onderkant van de markt zit. Woningen onder €150.000 stegen volgens Calcasa met 5,8% op jaarbasis. De prijsklasse €150.000 tot €250.000 steeg met 5,3%. De grootste groep woningen bevindt zich in de klasse €350.000 tot €500.000; daar bedroeg de stijging 3,6%. Woningen boven €500.000 stegen met 3,4%.

InCalcasa WOX K1 2026 werd al opgemerkt dat de onderkant van de koopmarkt relatief steeds krapper wordt en dat “wachten op rustiger vaarwater” voor starters niet automatisch tot een betere positie leidt. De maximale leencapaciteit kan niet los worden gezien van de segmentontwikkeling. Een starter die net niet kan kopen in het lagere segment, kan een kwartaal later geconfronteerd worden met een relatief sterke prijsstijging in precies dat segment. Daardoor kan de benodigde eigen inbreng sneller oplopen dan verwacht.

Regionale verschillen blijven groot
De sterkste provinciale prijsstijging is zichtbaar in Groningen, met +6,0% op jaarbasis. Daarna volgen onder meer Limburg met +5,9%, Fryslân met +5,8% en Overijssel met +5,5%. De kleinste stijging is te zien in Noord-Holland, met +1,8%. Tegelijkertijd kent Noord-Holland nog steeds de hoogste gemiddelde woningwaarde voor zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen.

Binnen de top 15 gemeenten stijgt Groningen het hardst op jaarbasis met +6,3%. Amsterdam noteert in deze groep de laagste stijging: +0,1%. Over langere perioden blijft het beeld eveneens opvallend. Rotterdam kent over tien jaar de hoogste stijging binnen de top 15, met +136,6%, terwijl Amsterdam met +89,4% de laagste tienjaarsontwikkeling laat zien. De adviespraktijk kan hier niet volstaan met één landelijk woningmarktbeeld. Een klant in Amsterdam zit in een andere markt dan een klant in Groningen, Midden-Limburg of Apeldoorn. Dat werkt door in verhuisplannen, verkoopstrategie, risico-inschatting, overbruggingsfinanciering en de vraag hoeveel overwaarde realistisch beschikbaar komt.

Betaalbaarheid verslechtert ten opzichte van vorig kwartaal
De betaalbaarheidsindex komt in K2 2026 uit op 24,2%. Dat betekent dat gemiddeld 24,2% van het netto maandinkomen wordt besteed aan netto woonlasten. Calcasa rekent daarbij niet alleen met hypotheeklasten, maar ook met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait, lokale belastingen en onderhoudskosten.

Ten opzichte van het vorige kwartaal verslechtert de betaalbaarheid: de netto woonlasten stijgen kwartaal-op-kwartaal met 3,4%. Op jaarbasis nemen de netto woonlasten toe met 2,1%. Voor hypotheekadviseurs is dit een belangrijk signaal. Een financiering kan binnen de wettelijke leennormen passen, terwijl de feitelijke woonlast in de huishoudbegroting toch krap wordt. Dat geldt zeker bij klanten met weinig buffer, hoge energielasten, aankomende renteherziening of een verhuizing naar een gemeente met hogere lokale lasten. Ook de fiscale eigenwoningregeling blijft hierin relevant: hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, de bijleenregeling en de aftrekbeperking kunnen de netto last aanzienlijk beïnvloeden.

Meer verkopen, maar groei vlakt af
Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt volgens Calcasa afgerond uit op 291.000. Dat is 10,1% meer dan een jaar eerder en 0,9% meer dan een kwartaal eerder. Sinds het vierde kwartaal van 2023 stijgt het aantal woningverkopen, maar de groei vlakt nu af.

Bij appartementen is hetzelfde patroon zichtbaar. Het aantal verkochte appartementen ligt nog altijd 12,3% hoger dan een jaar eerder, maar dat is duidelijk minder dan de stijging van ruim 30% die in K2 2025 werd gemeld. Ook het aantal verkochte tussenwoningen stijgt, met 10,7% op jaarbasis. Bij vrijstaande woningen is de stijging beperkter: 5,2%. Verder verschuift de transactiemarkt naar duurdere woningen. Het aandeel transacties vanaf €500.000 bedraagt inmiddels 39,0%. Het aandeel transacties onder €250.000 is in vijf jaar gedaald van 40% naar 8,8%. Daarmee wordt de instapmarkt niet alleen duurder, maar ook kleiner. Voor startersadvies is dit minstens zo relevant als de gemiddelde prijsstijging.

Hypotheekmarkt en executies
Het aantal verstrekte hypotheken komt op jaarbasis uit op ongeveer 458.000. Dat is 9,4% meer dan een jaar eerder, maar slechts 0,5% meer dan een kwartaal eerder. Ook hier neemt de groei dus af. Het aantal executieverkopen stijgt licht naar 236 op jaarbasis, een jaarstijging van 11,3%. Het aandeel executieverkopen blijft echter zeer laag: 0,1% van alle verkopen. Vooralsnog wijst dit niet op brede financiële stress in de koopwoningmarkt. Wel blijft individuele kwetsbaarheid mogelijk bij huishoudens met hoge lasten, beperkte buffers, onzekere inkomens of een rentevaste periode die binnenkort afloopt.

Nieuwbouw: lagere gemiddelde verkoopprijs
In het eerste kwartaal van 2026 werden 5.126 nieuwbouwwoningen verkocht. Dat is 6,1% minder dan een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouwkoopwoningen komt uit op afgerond €516.000 en ligt lager dan in het kwartaal ervoor. Nieuwbouw blijft daarmee een dubbel adviespunt. Enerzijds kan nieuwbouw aantrekkelijk zijn door energiezuinigheid, minder onderhoud en voorspelbare kwaliteit. Anderzijds blijft de aankoopprijs hoog en is het aanbod afhankelijk van bouwproductie, regelgeving, rente en locatie.

Het WOX-beeld van K2 2026 bevestigt drie lijnen die Fintool eerder ook al signaleerde: de prijsstijging vlakt af, de regionale verschillen blijven groot en de onderkant van de markt blijft kwetsbaar. In eerdere Fintool-artikelen over K4 2025 en K1 2026 werd al gewezen op de verschuiving van prijsdruk naar regio’s buiten de grote steden en op het kleiner worden van het goedkope koopsegment.

Voor adviseurs betekent dit vooral: werk met scenario’s. Niet alleen “kan de klant dit bedrag lenen?”, maar ook: wat gebeurt er bij hogere lokale lasten, minder hypotheekrenteaftrek, een lager verkoopresultaat, hogere onderhoudskosten, lagere energielasten bij nieuwbouw of een latere renteherziening?

De woningmarkt stijgt minder hard, maar is daarmee nog niet ontspannen. Juist in een afkoelende maar dure markt wordt goed advies belangrijker.

Bron: Calcasa