De Nederlandse woningmarkt in Q3 2025: prijsstijging houdt aan, betaalbaarheid onder druk

Eengezinswoningen zijn gemiddeld €568.000 waard, appartementen €452.000. Eengezinswoningen laten op jaarbasis iets hogere prijsstijgingen zien dan appartementen (7,6% versus 6,2%), en ook K-O-K lopen eengezinswoningen net voor (2,0% versus 1,6%). Calcasa verwacht dat de prijzen in 2025K4 nog verder stijgen, met een geprognotiseerde K-O-K stijging van 1,5% en een J-O-J stijging van 7,2% voor alle koopwoningen (iets hoger voor eengezinswoningen dan voor meergezinswoningen).

Voor adviseurs betekent dit: de markt blijft duidelijk een stijgende trend laten zien, maar het tempo is minder explosief dan in eerdere jaren. Dat sluit goed aan bij het beeld dat Fintool eerder schetste in het “2019 Q1 WOX kwartaalbericht: Winnaars in de woningmarkt”, waarin al werd beschreven dat na de crisisjaren de prijzen langdurig en fors waren opgelopen en kopers massaal op “virtuele winst” stonden.

Lage prijsklassen stijgen procentueel het hardst
De segmentanalyse laat zien dat de sterkste procentuele waardestijging plaatsvindt in het lagere segment: woningen onder €150.000 zijn in een jaar tijd met 9,8% in waarde gestegen. Ook de prijsklassen tot €250.000 en €350.000 laten met 9,6% en 8,7% stevige plusjes zien. Daartegenover staat dat de prijsklasse boven €500.000 “maar” met 6,3% steeg. Gemiddeld over alle prijsklassen komt de J-O-J stijging uit op diezelfde 7,3%. Ook naar woningtype is sprake van een duidelijke rangorde:

• (Half-)vrijstaande woningen: gemiddelde waardestijging 7,9% op jaarbasis.
• Hoek- en rijwoningen: 7,5%.
• Appartementen: 6,2%, met name de vooroorlogse appartementen blijven achter (4,8%).

Adviesimplicatie: Voor veel klanten voelt een duurdere woning misschien “veiliger”, maar het WOX-beeld laat zien dat goedkopere segmenten procentueel sneller inhalen. Dat is relevant bij:

• Doorstromers die twijfelen tussen een stap naar “net iets duurder” of “een fors duurder” segment.
• Beleggers in het lagere en middensegment, waar waardegroei en schaarste samenkomen.

Regionale verschillen: Groningen sprint weg, Amsterdam blijft achter
Regionaal loopt de markt duidelijk uiteen. In de provincie Groningen stegen de woningwaardes het hardst, met 10,9% op jaarbasis. Aan de onderkant vinden we Noord-Holland (4,1%) en Fryslân (6,8%). Kijken we naar de top 15 gemeenten (grote steden), dan is Groningen-stad de grootste stijger met 11,1% in een jaar. De laagste prijsstijging in die lijst is voor Amsterdam, met slechts 1,9% op jaarbasis – en Amsterdam is óók de hekkensluiter over 3, 5 én 10 jaar in deze top-15-index. Belangrijke duiding voor de praktijk:

• Waar Amsterdam jarenlang het toonbeeld van oververhitting was, lijkt de rek daar zichtbaar minder.
• In regio’s als Groningen, Oost-Groningen en verschillende niet-stedelijke gebieden loopt de achterstand van eerdere jaren nu juist hard in.

Dit sluit aan bij de eerdere analyses in Fintool-artikelen zoals “Calcasa: Tempo van herstel woningmarkt versnelt” (2014), waarin al werd beschreven dat het herstel na de crisis eerst vooral in de grote steden zichtbaar was, met uitschieters in regio Haarlem en Groot-Amsterdam.

Voor adviseurs:

• Maak regionale scenario’s op maat: wat voor een klant in Amsterdam verstandig is, kan in Groningen een heel andere uitkomst geven.
• Let bij oversluiten/verhuizen op de combinatie van regionale prijsontwikkeling én verwachte doorstromingsmogelijkheden.

Betaalbaarheid: lichte verbetering op jaarbasis, maar verslechtering t.o.v. vorig kwartaal
De betaalbaarheidsindex laat zien welk deel van het netto huishoudinkomen opgaat aan de netto woonlasten (inclusief fiscale effecten zoals hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, lokale lasten en onderhoud). In K3 2025 wordt gemiddeld 24,0% van het netto maandinkomen besteed aan netto woonlasten.

• Ten opzichte van het vorige kwartaal is de betaalbaarheid verslechterd (netto woonlasten +0,84% K-O-K).
• Ten opzichte van een jaar geleden is er nog een lichte verbetering (−1,23% J-O-J in de netto woonlasten).

Kort gezegd: de combinatie van hogere inkomens, (iets) dalende rente versus eerdere piekniveaus en fiscaal effect zorgt dat gezinnen gemiddeld nét iets meer lucht hebben dan een jaar geleden, maar dat effect brokkelt kwartaal op kwartaal weer wat af onder invloed van stijgende prijzen. Voor uw adviespraktijk:

• Controleer actuele lasten niet alleen op basis van LTI-normen, maar ook op reële netto woonlasten (inclusief fiscale bijeffecten zoals eigenwoningforfait en vermogenspositie box 3).
• Bespreek met klanten dat een “haalbare” financiering bij een lage rente lang niet altijd comfortabel blijft bij renteherziening – zeker wanneer prijzen blijven doorstijgen.

Woningverkopen en prijsklassen: topsegment groeit, onderkant droogt op
Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt in K3 2025 uit op circa 275.000 transacties, een toename van 17,4% ten opzichte van een jaar eerder. Het aantal verkopen stijgt al sinds het vierde kwartaal van 2023. Met name appartementen laten sterke J-O-J groeicijfers zien bij de transacties, boven de 25–30% per kwartaal, terwijl vrijstaande woningen iets gematigder groeien. Opvallend is de verschuiving in prijsklassen:

• Het aandeel transacties onder €250.000 is in vijf jaar tijd teruggelopen van 40% naar slechts 9,7%.
• Het aandeel transacties boven €500.000 ligt in K3 2025 op 38%.

Voor starters en middeninkomens is dat geen verrassing, maar voor de financieringspraktijk is het een harde bevestiging: de markt verschuift van een brede piramide naar een zware bovenkant met een dunne onderkant.

Hypotheekmarkt: sterke groei, weinig executies
|Op de hypotheekmarkt zien we eveneens hoge activiteit:

• Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 434.000 (afgerond).
• J-O-J groei: +20,63%.
• K-O-K groei: +3,69%.

Het aantal executieverkopen blijft laag in absolute zin: 237 op jaarbasis, met een aandeel van 0,1% in het totale aantal transacties. Wel is het aantal executies weer licht gestegen (J-O-J +15,6%). Voor adviseurs is het belangrijk om te benadrukken dat de systemische risico’s (massale gedwongen verkopen) nog altijd beperkt zijn, maar dat individuele kwetsbaarheid – zeker bij hoge financieringslasten én beperkte buffer – reëel blijft.

Marktliquiditeit en energielabels: veel beweging, maar grote spreiding
De marktliquiditeit – het percentage van de koopvoorraad dat in een jaar tijd wordt verkocht – bedraagt landelijk 5,9%, met 5,6% voor eengezinswoningen en 6,4% voor appartementen. Er zijn echter grote verschillen tussen gemeenten:

• Hoogste aandeel verkopen: Schiermonnikoog, Vlieland en Amsterdam, met respectievelijk 12,0%, 11,1% en 10,9% van de koopvoorraad die in een jaar van eigenaar wisselt.
• Laagste aandeel: Tubbergen (3,0%), gevolgd door onder meer Rozendaal en Albrandswaard.

Energielabel A groeit gestaag:

• Landelijk heeft 41,4% van de woningvoorraad energielabel A.
• In 33 gemeenten is meer dan de helft van de woningen label A.
• Koploper is Almere: 72% van de woningen heeft label A.
• Achterblijver is Westerwolde: slechts 21,8% label A.

Dit sluit mooi aan bij een ouder Fintool-artikel, “Bijna kwart van de verkochte woningen heeft geen energielabel” (2016). Toen bleek nog dat zo’n 26% van de verkochte woningen zonder geregistreerd label werd overgedragen en dat het waarde-effect beperkt was. inmiddels laten de WOX-cijfers zien dat het label A in volume snel terrein wint, terwijl Calcasa de prijzen nu ook gedetailleerd naar label en segment kan volgen.

Advieshaakjes:

• Energielabel en verduurzaming zijn geen “nice to have” meer, maar raken direct aan restwaarde, financieringsmogelijkheden (NHG, rentekortingen) en verkoopbaarheid.
• In gemeenten met een laag A-aandeel is er voor adviseurs een duidelijke kans om klanten te begeleiden bij verduurzamingstrajecten, financiering van verbetermaatregelen en de impact op de toekomstige marktpositie van de woning.

Nieuwbouw: aantallen redelijk stabiel, prijzen licht naar beneden
In het tweede kwartaal van 2025 zijn 6.297 nieuwbouwwoningen verkocht, een lichte stijging van 0,3% ten opzichte van een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen ligt rond €495.000, iets lager dan in het vorige kwartaal. Nieuwbouw blijft dus duur, maar corrigeert marginaal. In combinatie met de dalende beschikbaarheid van goedkope bestaande woningen is dat een belangrijk aandachtspunt:

• Voor starters kan nieuwbouw – ondanks de hoge aankoopprijs – aantrekkelijk zijn door lagere energielasten, bouwkundige kwaliteit en in sommige gevallen meer zekerheid over onderhoud.
• Fiscaal en financieel blijft de totale woonlast (hypotheek + energie + onderhoud) een belangrijk vergelijkingspunt tussen nieuwbouw en bestaande bouw.

Wat betekent dit alles voor uw adviespraktijk?

Samengevat tekent K3 2025 het volgende beeld:

1. Prijzen blijven stijgen, maar minder explosief – met duidelijke verschillen tussen regio’s en segmenten.
2. Betaalbaarheid blijft onder druk, ondanks een lichte verbetering op jaarbasis.
3. De onderkant van de markt slinkt, het topsegment groeit.
4. Grote regionale verschillen vragen om maatwerk in advisering.
5. Verduurzaming en energielabels worden steeds belangrijker voor waarde, financierbaarheid en verkoopbaarheid.

Bron: Calcasa