Calcasa WOX K1 2026: woningprijsstijging vlakt af, maar regionale verschillen worden scherper

Daarmee is het beeld minder eenduidig dan in eerdere kwartalen. De markt stijgt nog steeds, maar niet overal even hard. Bovendien verschuift de dynamiek verder van de grote steden naar regio’s buiten de top 15 grootste gemeenten.

Woningwaarde: eengezinswoningen lopen voor op appartementen
De gemiddelde waarde van eengezinswoningen bedraagt volgens Calcasa € 577.000. Dat segment steeg met 1,1% ten opzichte van het vorige kwartaal en met 5,5% op jaarbasis. Meergezinswoningen/appartementen blijven daar iets bij achter: gemiddeld € 454.000, met een kwartaalstijging van 0,6% en een jaarstijging van 4,1%.

Voor adviseurs is vooral relevant dat de lagere prijsklassen procentueel het hardst stijgen. Woningen in de prijsklasse € 150.000 tot € 250.000 stegen met 8,0% op jaarbasis. De grootste groep woningen bevindt zich echter in de prijsklasse € 350.000 tot € 500.000; daar was de jaarstijging 4,9%.

Dat bevestigt een ontwikkeling die Fintool eerder signaleerde: de onderkant van de koopmarkt wordt relatief steeds krapper. Voor starters en middeninkomens betekent dit dat “wachten op rustiger vaarwater” niet automatisch leidt tot een betere positie. De betaalbaarheid kan door inkomensgroei of renteontwikkelingen tijdelijk verbeteren, maar wanneer de lagere segmenten procentueel harder stijgen, loopt de benodigde eigen inbreng of maximale financiering alsnog snel op.

Fryslân koploper, Amsterdam hekkensluiter
Regionaal valt de omslag op. In het vorige kwartaal was Groningen nog de sterkste stijger. In K1 2026 stijgen de woningwaarden het hardst in Fryslân: +8,0% op jaarbasis. Drenthe volgt met +7,6% en Gelderland met +6,8%. Aan de onderkant staan Noord-Holland en Utrecht, beide met +3,4%.

Binnen de top 15 gemeenten stijgt Apeldoorn het hardst, met +6,7% op jaarbasis. Amsterdam noteert de laagste stijging: +1,6%. Ook over drie, vijf en tien jaar blijft Amsterdam in deze top-15-index de laagste stijger. De top 15 gemeenten als geheel stegen met 4,4%, terwijl Nederland buiten deze top 15 gemiddeld met 5,7% steeg.

Dat is een belangrijk adviespunt. De woningmarkt is niet langer alleen een verhaal van “Randstad duurder, rest volgt”. In klantgesprekken over verhuizen, overwaarde, aankoopmoment of verkoopstrategie is regionale duiding noodzakelijk. Een klant in Amsterdam zit in een andere markt dan een klant in Noord-Friesland, Zuidoost-Drenthe of Apeldoorn.

Betaalbaarheid verbetert licht ten opzichte van vorig kwartaal
Calcasa berekent de betaalbaarheidsindex als het deel van het netto huishoudinkomen dat wordt besteed aan netto woonlasten. Daarbij wordt rekening gehouden met hypotheekrente, gemiddeld inkomen, eigenwoningforfait, lokale lasten, onderhoud en fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek.

In K1 2026 komt deze index uit op 23,3%. Ten opzichte van het vorige kwartaal is sprake van een verbetering van 2,1%. Op jaarbasis is de betaalbaarheid echter licht verslechterd met 0,8%.

Voor de adviespraktijk is dit bruikbaar, omdat betaalbaarheid niet alleen uit de wettelijke leennormen volgt. Een hypotheek kan binnen de normen passen, maar door lokale lasten, onderhoud, energiekosten, eigenwoningforfait en toekomstig renteherzieningsrisico alsnog krap aanvoelen. Zeker bij doorstromers met overwaarde is het raadzaam niet alleen de maximale leencapaciteit te tonen, maar ook meerdere netto-lasten-scenario’s.

Meer transacties, maar groei appartementenverkopen zwakt af
Het aantal woningverkopen op jaarbasis komt uit op ongeveer 289.000. Dat is 13,9% meer dan een jaar eerder en 2,5% meer dan een kwartaal eerder. De stijging van het aantal verkopen vlakt echter af.

Opvallend is de ontwikkeling bij appartementen. Sinds eind 2024 groeide dit segment sterk, maar de toename zwakt verder af. In K1 2026 ligt het aantal verkochte appartementen 18,8% hoger dan een jaar eerder. Dat was in K1 2025 nog 30,1%. Tussenwoningen stijgen met 13,6%, hoekwoningen met 12,7% en vrijstaande woningen met 8,2%.

Ook in de prijsklassen verschuift de markt. Het aandeel transacties boven € 500.000 bedraagt inmiddels 39,7%. Het aandeel transacties onder € 250.000 is in vijf jaar gedaald van 40% naar 9%. Dit blijft een structureel probleem voor starters: niet alleen zijn woningen duurder geworden, ook het aantal daadwerkelijk verhandelde goedkope woningen is sterk geslonken.

Hypotheekmarkt: activiteit neemt toe, executies blijven laag
Het aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis bedraagt circa 456.000. Dat is 13,8% meer dan een jaar eerder, maar ook hier vlakt de stijging kwartaal-op-kwartaal af tot 1,6%.

Het aantal executieverkopen neemt licht toe tot 236 op jaarbasis, een stijging van 11,3% jaar-op-jaar. Het aandeel executieverkopen blijft met 0,1% van alle verkopen zeer laag. Vooralsnog is er dus geen signaal van brede financiële stress in de koopwoningmarkt. Wel kan individuele kwetsbaarheid toenemen bij huishoudens met hoge lasten, beperkte buffers of een naderende renteherziening.

Energielabel A en nieuwbouw
Calcasa signaleert dat 43,3% van de totale woningvoorraad inmiddels energielabel A heeft. Dat percentage is in een jaar tijd met 9,3% gestegen. Almere heeft met 73,9% het hoogste aandeel woningen met label A; Westerwolde met 23,7% het laagste.

Nieuwbouw laat een ander beeld zien. In het vierde kwartaal van 2025 werden 8.068 nieuwbouwwoningen verkocht, 6,1% minder dan een jaar eerder. De gemiddelde verkoopprijs van nieuwbouw koopwoningen komt uit op ongeveer € 520.000 en is gedaald ten opzichte van het kwartaal ervoor.

Voor adviseurs blijft de vergelijking tussen bestaande bouw en nieuwbouw daarom genuanceerd. Nieuwbouw kan aantrekkelijk zijn door energiezuinigheid en lagere onderhoudslasten, maar de aankoopprijs blijft hoog en het aanbod blijft gevoelig voor bouwproductie, rente en regelgeving.

Bron: Calcasa