Nationale Aanpak Funderingen: meer informatie, meer financiering en meer aandacht in het koopproces

Nederland staat voor een groeiende funderingsopgave. Volgens de voortgangsbrief kan het aantal gebouwen met funderingsschade tot 2035 oplopen tot 425.000 en binnen 25 jaar tot 780.000 gebouwen. Oorzaken zijn onder meer veroudering van gebouwen, bodemdaling en klimaatverandering. De eigenaar blijft in beginsel verantwoordelijk voor onderhoud en herstel van de fundering, maar het kabinet erkent dat dit in veel gevallen niet door de individuele eigenaar alleen kan worden opgelost.

Vijf doelen richting 2035
De NAF werkt toe naar een situatie waarin funderingsschade eerder wordt herkend, effectiever wordt aangepakt en woningen veilig en toekomstbestendig blijven. De aanpak kent vijf subdoelen:

1. normalisering van aandacht voor funderingen;
2. transparantie en verankering in het koopproces;
3. ontwikkeling naar een volwassen markt voor funderingsonderzoek en funderingsherstel;
4. toekomstperspectief waar herstel niet volstaat;
5. duurzaam wonen in een klimaatveranderende leefomgeving.

De meerjarige aanpak wordt in tranches uitgewerkt. De eerste tranche ziet op de periode 2026 tot en met 2028. Daarvoor is cumulatief € 56 miljoen beschikbaar. Het Rijk wil richting 2035 stapsgewijs werken, omdat de aard van de problematiek sterk verschilt per gebied, bodemgesteldheid, woningtype, fundering en eigendomssituatie.

Meer transparantie bij aankoop woning
Voor de praktijk is vooral relevant dat funderingsinformatie eerder in het koopproces beschikbaar moet komen. Sinds 1 april 2026 wordt in taxatierapporten duidelijker een funderingsrisico-indicator opgenomen. Daarbij kan de kans op schade en, indien relevant, een inschatting van herstelkosten worden vermeld. Bij een hoog risico is in beginsel verkennend onderzoek nodig, zodat het risico kan worden meegenomen in de taxatie en de financieringsbeoordeling.

Dit betekent dat de fundering niet langer pas een aandachtspunt is als er zichtbare scheuren, verzakkingen of klemmende deuren zijn. De funderingsstaat wordt steeds meer onderdeel van de normale beoordeling van de woning. Dat heeft gevolgen voor koper, verkoper, taxateur, adviseur en geldverstrekker. Een woning met een verhoogd funderingsrisico kan immers leiden tot aanvullende onderzoekskosten, herstelkosten, een lagere marktwaarde of minder leencapaciteit.

Ook NHG werkt aan een toetskader, met beoogde inwerkingtreding per 1 januari 2027. In situaties met een hoog risico op funderingsschade moeten herstelkosten worden meegewogen in de toetsing. Daardoor kan de maximale financieringsruimte voor de aankoop lager uitvallen. Tot die tijd blijft het belangrijk dat adviseurs alert zijn op tijdelijk beleid van geldverstrekkers en NHG bij woningen met een verhoogd funderingsrisico.

Extra middelen voor Fonds Duurzaam Funderingsherstel
Voor woningeigenaren die funderingsherstel niet kunnen financieren via de reguliere kredietverstrekker, is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF) relevant. Het kabinet voegt dit jaar € 20 miljoen toe aan het fonds. Daarmee moet ook herstel mogelijk blijven voor eigenaren met onvoldoende inkomen, mits financiering verantwoord is.

Het FDF fungeert als vangnet voor bestaande eigenaren die op de reguliere hypotheekmarkt niet in aanmerking komen voor een lening voor funderingsherstel vanwege ontoereikend inkomen. De leningen zijn hypothecaire leningen met aangepaste voorwaarden, waarbij betalen naar draagkracht centraal staat. Dit kan met name van belang zijn bij blokgewijs herstel. Als één of enkele eigenaren financieel niet kunnen meedoen, kan herstel van het hele bouwblok stagneren.

Volgens de voortgangsbrief bedroeg het resterende vermogen van het FDF per 1 juli circa € 11 miljoen. Sinds 1 juli 2025 kunnen alle gebouweigenaren met onvoldoende inkomen een aanvraag indienen voor een Funderingslening Maatwerk. De landelijke werking heeft geleid tot een toename van het aantal aanvragen.

Acht innovatieprojecten vanaf 1 september 2026
Per 1 september 2026 starten acht innovatieprojecten die funderingsonderzoek en funderingsherstel sneller en betaalbaarder moeten maken. Het Innovatieprogramma Funderingen is een programma van TKI Bouw en Techniek. Overheid en deelnemende partijen investeren samen € 4,5 miljoen in innovatieve oplossingen voor zowel onderzoek als herstel.

De innovatieprojecten richten zich op houten paalfunderingen en ondiepe funderingen, en op zowel funderingsonderzoek als herstel. Voor de markt is dit relevant omdat de vraag naar onderzoek en herstel naar verwachting zal toenemen. Meer bewustwording en betere informatievoorziening zijn alleen effectief als er voldoende capaciteit, kwaliteit en betaalbare oplossingen beschikbaar zijn.

Binnen de NAF wordt daarom ook gewerkt aan standaardisatie en kwaliteitsborging. In 2026 zijn bestaande richtlijnen, handboeken en erkenningsregelingen in kaart gebracht. Het streven is om eind 2026 concept-richtlijnen voor verkennend funderingsonderzoek gereed te hebben. Een bredere implementatie van richtlijnen voor onderzoek en herstel wordt richting 2028 voorzien.

Inwonersraadpleging: eigenaar betaalt, maar niet altijd alleen
Bij de verdere uitwerking van de NAF zijn ook inwoners geraadpleegd. Ongeveer 3.800 deelnemers deden mee. De grootste groep deelnemers vindt dat woningeigenaren funderingsherstel in beginsel zelf betalen, maar met steun van de overheid voor mensen die dat niet kunnen. Deelnemers geven de hoogste prioriteit aan goede, vindbare informatie waarmee zij beter kunnen inschatten of hun woning risico loopt. Daarna volgen hulp bij onderzoek en herstelkeuzes, leningen met lage rente en ondersteuning bij samenwerking tussen buren of VvE’s.

Deze uitkomst past bij de lijn van het kabinet: de eigenaar is primair verantwoordelijk, maar de opgave is vaak te groot, te complex of te collectief om volledig bij de individuele eigenaar neer te leggen. Zeker bij VvE’s, bouwblokken of buurten met gestapelde problematiek is procesondersteuning onmisbaar.

Gebiedsgerichte aanpak
De NAF werkt met zes leergebieden: Dordrecht, Emmen, Fryslân, Rivierengebied, Rotterdam en Zaanstad. In deze gebieden wordt onderzocht hoe funderingsherstel kan worden gecombineerd met stedelijke vernieuwing, verduurzaming, klimaatadaptatie, actief grondwaterbeheer of in sommige gevallen sloop/nieuwbouw.

Daarmee wordt duidelijk dat funderingsherstel niet altijd een puur individuele woningverbetering is. Soms is herstel technisch mogelijk, maar financieel of maatschappelijk niet rationeel. In andere situaties kan herstel juist onderdeel worden van een bredere gebiedsaanpak. Voor adviseurs is het daarom van belang om niet alleen naar de individuele financieringsruimte te kijken, maar ook naar gemeentelijk beleid, VvE-besluitvorming, blokgewijze afhankelijkheid en toekomstige gebiedsontwikkelingen.

Aandachtspunten voor de adviespraktijk
Voor hypotheekadviseurs en financieel planners wordt funderingsproblematiek steeds minder vrijblijvend. In de oriëntatiefase kan al sprake zijn van signalen: bouwjaar, funderingstype, ligging in een risicogebied, scheurvorming, verzakking, eerdere hersteladviezen of informatie uit het taxatierapport. Bij aankoop van een woning met een verhoogd funderingsrisico ligt het voor de hand om nadrukkelijk stil te staan bij onderzoekskosten, herstelkosten, financierbaarheid, NHG-beleid, restschuld- en waarderisico’s en de vraag of de koper na aankoop nog voldoende financiële ruimte heeft.

Ook fiscaal kan funderingsherstel relevant zijn. Als herstel kwalificeert als onderhoud of verbetering van de eigen woning en daarvoor wordt geleend, moet worden beoordeeld of de schuld als eigenwoningschuld kan kwalificeren. Voor nieuwe eigenwoningschulden gelden de bekende aflossingseis en overige voorwaarden. Wordt herstel gefinancierd via een extra hypotheek, consumptief krediet, familielening of maatwerklening, dan blijft de fiscale duiding maatwerk.

Funderingsproblematiek is niet langer een zeldzame uitzondering is. De NAF maakt duidelijk dat funderingsrisico’s structureel onderdeel worden van woningbehoud, koopproces, taxatie, financiering en advies.

Bron: Rijksoverheid