Contractuele boete bij niet-afname beleggingspand: hof matigt, maar niet tot nihil

Doorlevering liep stuk
De koper wilde het pand kennelijk niet zelf houden, maar doorverkopen. Op dezelfde dag was sprake van een beoogde doorverkoop voor € 1.465.000. Bij de notaris kwam het aanzienlijke prijsverschil tussen de transacties aan de orde. De beoogde opvolgende koper wilde daarna niet meer tegen de afgesproken prijs afnemen.

Volgens de eerste koper lag de oorzaak van het mislukken van de transactie bij de verkoper en/of de notaris. De koper stelde dat zij daardoor niet meer kon nakomen. Ook zou de verkoper hebben geprofiteerd van de situatie, omdat het pand uiteindelijk aan een andere partij werd verkocht voor € 1.250.000, dus € 50.000 meer dan de prijs die met de eerste koper was afgesproken.

Het hof gaat daarin niet mee. De verplichting van de koper tegenover de verkoper was niet afhankelijk gemaakt van het slagen van de doorverkoop. In de koopovereenkomst stond geen voorbehoud dat de koper alleen hoefde af te nemen als zij het pand dezelfde dag kon doorleveren. Dat de verkoper wist dat de koper het pand wilde doorverkopen, was onvoldoende. Zeker bij een zakelijke partij had het volgens het hof op de weg van de koper gelegen om een dergelijk voorbehoud expliciet vast te leggen.

Wwft-vragen notaris
Het hof achtte het bovendien begrijpelijk dat de notaris vragen stelde over het grote prijsverschil tussen beide transacties. Die vragen moeten worden gezien tegen de achtergrond van de Wwft. Dat de opvolgende koper daarna afhaakte, lag volgens het hof in de risicosfeer van de eerste koper.

Ook van belang: de verkoper had de koper op 31 december 2020 nog uitdrukkelijk aangespoord om diezelfde dag af te nemen. De koper deed dat niet. Daarmee was sprake van een tekortkoming. De verkoper mocht de overeenkomst vervolgens buitengerechtelijk ontbinden.

Boete verschuldigd, maar matiging
In de koopbevestiging stond een boetebeding: bij gedeeltelijke of niet-nakoming was de nalatige partij een boete verschuldigd van minimaal 10% van de koopsom. De verkoper vorderde van deze koper € 60.000, zijnde de helft van de totale boete van € 120.000. De andere mede-koper had eerder in een schikking € 15.000 betaald.

De rechtbank matigde de boete tot € 15.000. Het hof vindt ook dat matiging op zijn plaats is, maar komt tot een hoger bedrag: € 25.000 plus wettelijke rente vanaf 13 maart 2021.

Daarbij speelt mee dat de verkoper per saldo financieel gunstig uit de situatie kwam. Hij verkocht het pand uiteindelijk voor € 50.000 meer. Toewijzing van de volledige boete zou daarom volgens het hof leiden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. Tegelijkertijd wordt de boete niet tot nihil gematigd. De koper was een zakelijke partij, had bewust niet afgenomen en de verkoper had wel degelijk gedoe en kosten als gevolg van de niet-nakoming.

Praktijkbelang
Deze uitspraak is relevant voor adviseurs die cliënten begeleiden bij aankoop, doorverkoop of vastgoedtransacties rond een fiscale of commerciële deadline.

Belangrijke aandachtspunten:

1. Leg afhankelijkheden expliciet vast.
   Is afname afhankelijk van financiering, doorverkoop, levering aan een derde of een fiscaal voordeel? Neem dit dan duidelijk als ontbindende of opschortende voorwaarde op.
2. Een doorverkooprisico ligt niet automatisch bij de verkoper.
   Ook als de verkoper weet dat de koper wil doorverkopen, betekent dit nog niet dat de oorspronkelijke koop afhankelijk is van het slagen van die doorverkoop.
3. Een boetebeding blijft serieus risico.
   Matiging is mogelijk, maar de rechter past die bevoegdheid terughoudend toe. Alleen wanneer toepassing van het beding tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt, komt matiging in beeld.
4. Financieel voordeel voor de verkoper helpt de koper, maar is geen vrijbrief.
   Dat de verkoper uiteindelijk een hogere verkoopprijs realiseert, kan reden zijn voor matiging. Het neemt de tekortkoming van de koper niet weg.
5. Notariële Wwft-vragen kunnen commerciële gevolgen hebben.
   Bij opvallende prijsverschillen tussen opeenvolgende transacties moet rekening worden gehouden met vragen van de notaris. Dat is geen formaliteit, maar kan de transactie praktisch beïnvloeden.

Bron: Hof Den Haag 4 augustus 2026, ECLI:NL:GHDHA:2026:2751