Calcasa WOX K4 2025: prijsherstel verplaatst zich van grote stad naar platteland – wat betekent dat voor advies?

Kerncijfers K4 2025 (landelijk)

• Gemiddelde woningwaarde: € 537.000.
• Prijsontwikkeling: +0,4% kwartaal-op-kwartaal en +5,6% jaar-op-jaar (nominaal).
• Eengezinswoningen: gemiddeld € 568.000 (+0,6% K-O-K, +6,0% J-O-J).
• Meergezinswoningen/appartementen: gemiddeld € 452.000 (-0,2% K-O-K, +4,2% J-O-J) – dus een kwartaal-daling in dit segment.
• Woningverkopen (op jaarbasis): circa 281.000–282.000, +15,1% J-O-J en +2,7% K-O-K.
• Hypotheken (op jaarbasis): circa 448.000, +17,7% J-O-J.

Thema: “herstel begon grootstedelijk, kopgroep zit nu elders”
Calcasa beschrijft dat de markt medio 2023 het laagste punt bereikte (gemiddeld € 434.000) en sindsdien stevig herstelde naar € 537.000 (bijna +24%). Opvallend: de eerste herstelkwartalen (vanaf K3 2023) werden aangevoerd door (Rand)stedelijke regio’s zoals Groot-Amsterdam, maar over de totale herstelperiode zijn het juist Utrecht, Groningen, Drenthe en diverse landelijke gemeenten die de sterkste stijgingen laten zien. Een paar sprekende punten uit de vergelijking:

• Amsterdam: kleinste stijging sinds zomer 2023 (ongeveer +15% over de periode) en in K4 2025 zelfs -0,7% K-O-K.
• Rotterdam: blijft met circa +19% onder het landelijk herstelgemiddelde en -0,1% K-O-K in K4.
• Utrecht: uitschieter met circa +32% sinds K3 2023 en +0,2% K-O-K in K4.

Segmenten: procentueel grootste groei zit aan de onderkant
De hoogste jaar-op-jaar waardestijging zit in de prijsklasse € 150.000–€ 250.000 (+7,5%). Ook < €150.000 stijgt hard (+7,4%). De grootste “massa” aan woningen zit in € 350.000–€ 500.000, met +5,1% J-O-J.

• timing van aankoop vs. wachten;
• schenk-/leenconstructies binnen families;
• discussie “kleiner kopen” (instapwoning) vs. meteen door naar een duurder segment.

Regio: Groningen springt eruit, Noord-Holland blijft achter
Op provincieniveau is de sterkste J-O-J stijging te zien in Groningen: +10,1%. De kleinste stijging is Noord-Holland: +3,2%. Utrecht zit op +4,9% J-O-J (provinciebreed), terwijl de gemiddelde eengezinswoningwaarde daar wel het hoogst is (circa € 782.000). Binnen de “Top 15 gemeentes” (geselecteerd op grootste aantal koopwoningen) is Groningen de grootste stijger op jaarbasis (+10,4%), terwijl Amsterdam onderaan bungelt (+1,0%).

Betaalbaarheid: stabilisatie – met fiscale componenten expliciet meegenomen
De betaalbaarheidsindex laat zien welk deel van het netto maandinkomen opgaat aan netto woonlasten. In K4 2025 is dat gemiddeld 24,2% en daarmee gelijk aan het vorige kwartaal. Jaar-op-jaar is er een lichte verbetering (Calcasa rapporteert dit als een verbetering van 0,8% en netto woonlasten -0,8% J-O-J). 

Adviesimplicatie: de “woonquote” in klantgesprekken is dus niet alleen rente/aflossing, maar (zeker bij hogere WOZ-waarden en lokale lasten) een breder plaatje. Dit is bruikbaar bij:

• doorrekenen van woonlasten bij verhuizing naar een andere gemeente;
• impact van WOZ/eigenwoningforfait en gemeentelijke heffingen in scenario’s;
• vergelijking nieuwbouw vs. bestaande bouw (onderhoud/energie).

Transacties en liquiditeit: meer verkopen, maar onderkant droogt op
Het aantal verkopen op jaarbasis blijft stijgen (sinds K4 2023), met in K4 2025 +15,1% J-O-J. Tegelijkertijd laat Calcasa zien dat de verkoop in de laagste prijsklasse (< €250.000) daalt (-8,7% J-O-J), terwijl het hoogste segment juist sterk groeit. Ook is het aandeel transacties > €500.000 gestegen naar 37,7%, en is het aandeel < €250.000 in vijf jaar teruggelopen van 40% naar 9,6%.

Adviesimplicatie: dit is een extra signaal dat de instapmarkt structureel kleiner wordt. Dat kan druk zetten op startersadvies (financieringsruimte, schenkingen, alternatieven zoals nieuwbouw of kleinere woning).

Hypotheken, energielabels en nieuwbouw: drie extra signalen

• Hypotheekmarkt: aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis circa 448.000 (+17,7% J-O-J).
• Energielabel A: 42,4% van de totale woningvoorraad heeft label A; dat percentage nam met 9,3% toe in een jaar. Almere is koploper (73,1%), Westerwolde hekkensluiter (23,3%).
• Nieuwbouw: in K3 2025 werden 5.868 nieuwbouwwoningen verkocht (-12,7% J-O-J). De gemiddelde verkoopprijs ligt rond € 523.000.

Adviesimplicatie: verduurzaming en labelkwaliteit blijven steeds belangrijker voor waarde/financierbaarheid (en daarmee ook voor de “exit” van de klant: toekomstige verkoopbaarheid).

Bron: Calcasa