Bestaande voorraad lost woningnood niet op volgens EIB

Meer beleid, minder resultaat
Sinds 2019 is in het rijksbeleid meer nadruk gelegd op het beter benutten van bestaande woningen en gebouwen. Daarbij zijn hoge verwachtingen uitgesproken. Voor transformatie wordt vaak gerekend met circa 15.000 woningen per jaar. Voor optoppen wordt een landelijk potentieel van circa 100.000 woningen genoemd. Bij woningsplitsing circuleren aantallen van honderdduizenden extra woningzoekenden die via deze route geholpen zouden kunnen worden. Ook leegstand wordt regelmatig als groot onbenut reservoir gepresenteerd.

Volgens het EIB staat de praktijk daar haaks op. De netto woningtoevoegingen uit de bestaande voorraad daalden van circa 14.000 tot 16.000 woningen in 2020 en 2021 naar minder dan 12.000 woningen in 2024. Voor 2025 resteert naar schatting nog slechts ruim 10.000 woningen. De daling komt vooral door minder transformaties. Splitsen en optoppen blijven op een bescheiden niveau.

Transformatie: laaghangend fruit grotendeels benut
Transformatie blijft het belangrijkste kanaal binnen de bestaande voorraad. Het gaat dan om gebouwen met een andere gebruiksfunctie, zoals kantoren, winkels of maatschappelijk vastgoed, die worden omgezet naar woningen. Juist dit kanaal loopt volgens het EIB echter terug.

Het rapport noemt een duidelijke verklaring: veel geschikte objecten op goede woonlocaties zijn in eerdere jaren al benut. Wat resteert, ligt vaker op locaties die minder geschikt zijn voor wonen, is gedeeltelijk verhuurd of kent hoge verbouwkosten. Ook gedeeltelijke leegstand maakt transformatie complex. Een pand kan administratief deels leegstaan, maar zolang commerciële huurders nog lopende contracten hebben, is volledige functiewijziging juridisch en financieel lastig.

Daarmee nuanceert het EIB de gedachte dat leegstaande kantoren, winkels en andere gebouwen eenvoudig kunnen worden omgezet in grote aantallen woningen. Leegstand is niet hetzelfde als transformeerbaar potentieel.

Woningsplitsing: stabiel maar klein kanaal
Bij woningsplitsing is volgens het EIB al jaren sprake van een relatief stabiele bijdrage van ongeveer 2.000 extra woningen per jaar. Dat is niet niets, maar staat ver af van de grote potentiëlen die soms in beleidsdiscussies worden genoemd.

Het EIB wijst erop dat splitsing alleen kansrijk is als aan meerdere voorwaarden wordt voldaan. Het moet gaan om geschikte, vaak grotere panden op aantrekkelijke locaties. De indeling moet technisch kunnen worden aangepast, er zijn extra voorzieningen nodig zoals keuken, sanitair, installaties en ontsluiting, en de opbrengst moet opwegen tegen de kosten en risico’s. Ook vergunningen, parkeernormen en belangen van omwonenden beperken de mogelijkheden.

Fintool besteedde eerder aandacht aan Kamervragen over woningsplitsing. Daarin werd ook al zichtbaar dat gemeenten de voordelen erkennen, maar voorwaarden stellen om overlast en negatieve gevolgen voor het woonklimaat en de leefbaarheid te voorkomen.

Optoppen: theoretisch potentieel, lastige praktijk
Optoppen wordt regelmatig genoemd als aantrekkelijke route: een extra woonlaag op bestaande appartementsgebouwen, binnen bestaand stedelijk gebied. Volgens het EIB gaat het in de praktijk echter om ongeveer 500 tot 600 woningen per jaar.

De belangrijkste belemmering is niet alleen bouwtechniek of financiering, maar het feit dat bestaande gebouwen bewoond zijn. Zittende bewoners hebben meestal geen direct voordeel bij een extra woonlaag, maar ondervinden wel langdurige hinder. Denk aan steigers, geluid, stof, beperkte bereikbaarheid en mogelijk tijdelijke verhuizing.

Succesvolle projecten doen zich daarom vooral voor bij corporatiecomplexen die om andere redenen al ingrijpend worden gerenoveerd of tijdelijk worden ontruimd. Dat zijn bijzondere omstandigheden, geen schaalbaar standaardkanaal.

Leegstand: administratief cijfer is geen woningreserve
Een opvallend onderdeel van het EIB-rapport is de analyse van woningleegstand. Volgens de CBS-leegstandsmonitor staan circa 190.000 woningen administratief leeg. Na correctie voor frictieleegstand blijft ongeveer 65.000 over. Vervolgens blijkt uit energiegebruik dat meer dan de helft daarvan feitelijk wel wordt gebruikt. Uiteindelijk resteert circa 30.000 woningen. Ook binnen die groep spelen nog bijzondere omstandigheden, zoals langdurige verbouwing.

De conclusie van het EIB is dat het terugdringen van woningleegstand geen betekenisvolle bijdrage kan leveren aan het oplossen van de woningnood. Dat is relevant in het licht van de nieuwe gemeentelijke leegstandbelasting. Fintool schreef eerder dat gemeenten sinds de inwerkingtreding van art. 221a Gemeentewet een leegstandbelasting kunnen invoeren voor woningen die langer dan twaalf maanden leegstaan, maar dat de praktische invulling afhankelijk blijft van lokale verordeningen en uitzonderingen.

Beleidsimplicatie: nieuwbouw blijft noodzakelijk
De kern van het EIB-rapport is beleidsmatig scherp. Als uit de bestaande voorraad realistisch ongeveer 10.000 woningen per jaar kunnen worden toegevoegd, en het kabinet mikt op 100.000 woningen per jaar, dan moet het grootste deel uit nieuwbouw komen. Bij een jaarlijkse sloop van circa 10.000 woningen betekent dit volgens het EIB dat er jaarlijks ongeveer 100.000 nieuwe woningen moeten worden gebouwd om netto voldoende groei te realiseren.

Dat sluit aan bij eerdere Fintool-artikelen over woningbouw en marktdynamiek. In april 2026 bespraken we het kabinetsplan om de woningbouw “op alle fronten” te versnellen, inclusief sneller vergunnen, industriële bouw en beter benutten van bestaande gebouwen. Daarbij werd nog uitgegaan van 15.000 woningen per jaar uit optoppen, ombouwen, splitsen en woningdelen. Het EIB-rapport zet juist vraagtekens bij het realiteitsgehalte van die verwachting.

Ook in het recente artikel over nieuwbouwproductie kwam naar voren dat de bestaande koopmarkt tijdelijk meer dynamiek kent door uitponding, maar dat nieuwbouw als traditionele motor van doorstroming achterblijft.

Relevantie voor de adviespraktijk
Voor financieel adviseurs is dit vooral van belang omdat beleidsambities rond splitsen, woningdelen, leegstand en transformatie steeds vaker raken aan concrete adviesvragen. Denk aan de fiscale kwalificatie van een gesplitste woning, verhuur van een deel van de eigen woning, box 1/box 3-verdeling, overbruggingsfinanciering, bouwdepots en de gevolgen van tijdelijke leegstand.

In het interne Fintool-helpdeskbestand kwamen geen eerdere items naar voren met de specifieke termen woningnood, bestaande voorraad, optoppen of woningsplitsing als hoofdonderwerp. Wel zijn er veel verwante helpdeskvragen over nieuwbouw, eigenwoningreserve, overbrugging, verbouwing, leegstand en de fiscale kwalificatie van leningen. Dat bevestigt dat de beleidsdiscussie over “beter benutten” in de praktijk vooral via concrete eigenwoning- en financieringscasussen bij adviseurs terechtkomt.

Conclusie
Het EIB-rapport brengt de discussie terug naar de feitelijke aantallen. Transformatie, splitsing, optoppen en leegstandsaanpak kunnen lokaal nuttig zijn, maar vormen volgens het EIB geen alternatief voor substantiële nieuwbouw. Voor de adviespraktijk betekent dit dat “beter benutten” relevant blijft bij individuele casussen, maar dat de woningnood niet kan worden opgelost door administratieve leegstand of theoretische potentieelberekeningen als feitelijke woningproductie te behandelen.

Bron: EIB