Ouders kopen woning voor latere eigen bewoning: toch 2% overdrachtsbelasting ondanks tijdelijke verhuur aan dochter?

Die vraag stond centraal in een opvallende uitspraak van Rechtbank Noord-Nederland van 9 juli 2026. De zaak betreft ouders die een gelijkvloers appartement kopen met de bedoeling daar zelf permanent te gaan wonen. Voordat zij dat doen, laten zij hun terminaal zieke meerderjarige dochter en haar twee kinderen in de woning wonen. De dochter betaalt daarvoor huur. Pas na haar overlijden willen de ouders de woning zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken.

De bijzonderheid zit vooral in de onzekerheid over het moment waarop de eigen bewoning begint. Er stond geen concrete verhuisdatum vast. Toch oordeelt de rechtbank dat het verlaagde tarief van 2% van toepassing is.

Dat oordeel is juridisch interessant én enigszins controversieel. Het roept namelijk de vraag op hoe ruim het wettelijke begrip “na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken” mag worden uitgelegd.

Feiten van de zaak
De ouders kochten op 5 juni 2025 een gelijkvloers appartement. Zij wilden op termijn kleiner gaan wonen en hadden het appartement met het oog op hun eigen oude dag gekocht. Hun persoonlijke omstandigheden brachten hen er echter toe de aankoop eerder te doen dan oorspronkelijk noodzakelijk was.

Hun dochter was terminaal ziek. De ouders wilden haar en haar twee kinderen gedurende haar resterende levensduur woonruimte bieden. Daarom zou de dochter eerst in het appartement gaan wonen. De ouders zouden het appartement vervolgens na haar overlijden zelf permanent gaan bewonen.

De dochter maakte tegen betaling van huur gebruik van de woning. Hoe lang deze situatie zou voortduren, was uiteraard niet vooraf vast te stellen.

De ouders vroegen de Belastingdienst vooraf om toepassing van het 2%-tarief. Aanvankelijk werd daarbij kennelijk gedacht aan toepassing van de hardheidsclausule. De Belastingdienst wees dat verzoek af. Bij levering op 2 juli 2025 werd daarom 10,4% overdrachtsbelasting voldaan: € 48.625 over een belastbare grondslag van € 467.553,83.

De ouders maakten bezwaar en gingen vervolgens in beroep.

Juridische vraag
Gaan de ouders de woning na de verkrijging “anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken” in de zin van artikel 14 lid 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer, ondanks het feit dat hun dochter de woning eerst voor onbepaalde tijd huurt en niet vaststaat wanneer de ouders er zelf gaan wonen?

Artikel 14 lid 2 WBR verlangt voor het 2%-tarief onder meer dat een natuurlijke persoon een woning verkrijgt en deze na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. De verkrijger moet dit bovendien voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaren.

De discussie draaide dus niet om de aard van het appartement en ook niet om de overige formele voorwaarden. Alleen het hoofdverblijfcriterium was in geschil.

Uitspraak van de rechtbank

Geen wettelijke termijn voor het betrekken van de woning

De rechtbank stelt voorop dat artikel 14 lid 2 WBR geen termijn bevat waarbinnen de koper de woning als hoofdverblijf moet gaan gebruiken. Ook staat nergens dat de koper de woning direct na de verkrijging moet betrekken. Volgens de rechtbank heeft de wetgever bovendien uitdrukkelijk rekening gehouden met situaties waarin een koper de woning pas later als hoofdverblijf gaat gebruiken. In de parlementaire geschiedenis wordt bijvoorbeeld gesproken over woningen die eerst langdurig moeten worden verbouwd. Dat argument vormt de kern van de uitspraak.

Vast stond dat de ouders uiteindelijk zelf zouden gaan wonen

De ouders verklaarden dat zij het appartement hadden gekocht om er duurzaam zelf te gaan wonen. Het betrof een gelijkvloers appartement en zij wilden in verband met hun toekomst kleiner gaan wonen. Van groot belang is vervolgens een mededeling van de inspecteur tijdens de zitting. Volgens de rechtbank bestond bij de inspecteur geen twijfel dat de ouders “te zijner tijd in de woning gaan wonen”. Voor de rechtbank was daarmee feitelijk voldoende komen vast te staan dat de woning uiteindelijk duurzaam als hoofdverblijf van de ouders zou dienen. Dat niet vooraf kon worden bepaald wanneer dat zou gebeuren, deed daar volgens de rechtbank niet aan af.

Woning volgens rechtbank niet voor de dochter gekocht

De inspecteur wees erop dat uit de parlementaire geschiedenis juist volgt dat een woning die ouders voor hun kind kopen in beginsel onder het algemene tarief valt. Dat uitgangspunt klopt. De wetgever heeft expliciet als voorbeeld genoemd dat het hogere tarief geldt wanneer ouders een woning voor een kind aanschaffen en deze woning niet zelf duurzaam als hoofdverblijf gebruiken. Maar volgens de rechtbank deed die situatie zich hier niet voor.

De woning was volgens de rechtbank niet daadwerkelijk voor de dochter gekocht. De ouders hadden hun eigen geplande aankoop alleen vervroegd vanwege haar ziekte. Gelet op haar terminale situatie lag het volgens de rechtbank niet voor de hand dat de woning was gekocht om structureel in de woonbehoefte van de dochter te voorzien.

Gevolg
Het 2%-tarief is volgens de rechtbank van toepassing. De verschuldigde overdrachtsbelasting werd daarom verminderd van € 48.625 tot € 9.351.

Waarom deze uitspraak discutabel is
De redenering van de rechtbank is goed te volgen vanuit de tekst van de wet: er staat inderdaad geen harde termijn in artikel 14 lid 2 WBR. Toch gaat deze zaak een duidelijke stap verder dan eerdere rechtspraak over uitgestelde eigen bewoning. Een belangrijk precedent is Hof Den Haag 12 december 2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:2606. Daar begon de bewoning als hoofdverblijf pas ongeveer twee jaar na de verkrijging. Ook het hof oordeelde dat de wet geen termijn voorschrijft en dat latere bewoning dus niet automatisch aan toepassing van het lage tarief in de weg staat. De staatssecretaris heeft het aanvankelijk ingestelde cassatieberoep tegen die uitspraak zelfs ingetrokken. Maar er bestaat een belangrijk verschil.

In de Haagse zaak lag de toekomstige eigen bewoning veel concreter vast. De vertraging hield verband met de feitelijke omstandigheden rondom het beschikbaar komen van de woning. In de onderhavige zaak is het moment van eigen bewoning afhankelijk van een toekomstige gebeurtenis waarvan niemand het exacte moment kan kennen: het overlijden van de dochter.

Daar komt bij dat de woning gedurende de tussenperiode daadwerkelijk aan een derde — juridisch gezien ook de meerderjarige dochter — wordt verhuurd.

Juist daarom is de vraag gerechtvaardigd wanneer een toekomstige woonintentie nog voldoende concreet is om reeds op het moment van verkrijging het 2%-tarief toe te passen.

De wet kent geen termijn, maar verlangt wel voldoende zekerheid
Het ontbreken van een wettelijke termijn betekent niet noodzakelijkerwijs dat iedere toekomstige intentie volstaat. Er moet immers aannemelijk zijn dat de verkrijger de woning daadwerkelijk anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Een vrijblijvende wens om er “ooit” te gaan wonen kan daarvoor moeilijk voldoende zijn. In deze procedure werd dat bewijsprobleem voor de ouders aanzienlijk eenvoudiger doordat de inspecteur zelf erkende dat niet werd betwijfeld dat zij uiteindelijk in het appartement zouden gaan wonen. De uitspraak moet daarom voorzichtig worden gelezen. Zij betekent niet zonder meer:

“Als iemand verklaart later ooit in een verhuurde woning te gaan wonen, geldt 2%.”

De feiten en vooral de aannemelijkheid van het daadwerkelijke toekomstige eigen gebruik blijven doorslaggevend.

Een box 3-woning kan dus tóch onder het 2%-tarief vallen
Voor financieel adviseurs is misschien wel het interessantste aspect dat de fiscale kwalificatie voor de inkomstenbelasting en de overdrachtsbelasting niet gelijk hoeft te lopen. Gedurende de periode waarin de ouders zelf niet in het appartement wonen en de woning aan hun dochter verhuren, zal de woning in beginsel niet hun eigen woning in box 1 zijn. De woning bevindt zich dan fiscaal in de vermogenssfeer. Dat verhindert volgens deze uitspraak echter niet noodzakelijk dat bij de oorspronkelijke verkrijging het 2%-tarief in de overdrachtsbelasting geldt. Dat lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig, maar juridisch worden twee verschillende toetsen uitgevoerd. Voor de overdrachtsbelasting wordt op het moment van verkrijging beoordeeld of de koper de woning na de verkrijging anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken. Voor de inkomstenbelasting wordt per periode beoordeeld of de woning op dat moment voldoet aan de voorwaarden van de eigenwoningregeling. De parlementaire geschiedenis van het hoofdverblijfcriterium verwijst wel naar het eigenwoningbegrip van artikel 3.111 Wet IB 2001, maar dat betekent niet dat beide fiscale regelingen temporeel volledig samenvallen. Ook de rechtbank haalt aan dat wordt aangesloten bij duurzaam eigen gebruik, terwijl tegelijkertijd geen specifieke termijn voor aanvang daarvan in de WBR is opgenomen.

De praktische conclusie is daarom opvallend:

een woning kan tijdens een tussenperiode voor de inkomstenbelasting tot box 3 behoren, terwijl voor de verkrijging van diezelfde woning toch 2% overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dat is waarschijnlijk het meest leerzame element van deze uitspraak.

Bron: Rechtspraak