Kifid: taxatiekosten voor rekening adviseur na te late melding vereiste IB-aangifte

De consumenten wilden hun hypotheek verhogen. De adviseur gaf aan dat alvast een taxatie kon worden verricht. Die taxatie werd aangevraagd via het portaal van de adviseur en kostte € 700. Pas daarna werd de overeenkomst van dienstverlening getekend. Vervolgens meldde de adviseur dat ook de aangifte inkomstenbelasting van consument II nodig was voor de verdere beoordeling van de aanvraag. De consumenten konden of wilden die aangifte niet aanleveren en stelden dat zij de taxatie nooit hadden laten uitvoeren als zij vooraf hadden geweten dat dit document essentieel was.

De adviseur verweerde zich met het argument dat op het moment van de taxatie nog geen overeenkomst van opdracht bestond. Volgens hem zaten partijen nog in de oriënterende fase. Kifid volgt dat verweer niet. De adviseur had volgens de commissie al inhoudelijk beoordeeld welke stappen noodzakelijk waren, stukken opgevraagd, meegedeeld dat een taxatie vereist was en de taxatie via zijn eigen portaal gefaciliteerd. Ook had hij bericht dat de aanvraag zou worden voorbereid nadat de stukken waren ontvangen. Daarmee ging de dienstverlening verder dan algemene informatieverstrekking.

Dat de schriftelijke opdracht tot dienstverlening nog niet was ondertekend, was volgens Kifid niet doorslaggevend. Een overeenkomst van opdracht kan ook mondeling of door gedragingen tot stand komen. De rechtsverhouding werd daarom aangemerkt als een overeenkomst van opdracht in de zin van artikel 7:400 BW. Vanaf dat moment moest de adviseur handelen als goed opdrachtnemer in de zin van artikel 7:401 BW.

Kifid stelt vervolgens scherp wat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend hypotheekadviseur mag worden verwacht. Voordat een consument kosten maakt voor een taxatie, moet de adviseur inventariseren of aan de essentiële voorwaarden voor het indienen of beoordelen van de hypotheekaanvraag kan worden voldaan. Juist taxatiekosten worden uitsluitend gemaakt met het oog op de beoogde financiering. Als een IB-aangifte noodzakelijk is om de aanvraag überhaupt verder te kunnen brengen, moet de klant dat weten vóórdat hij kosten maakt.

De commissie kwalificeert de IB-aangifte in deze zaak niet als een regulier stuk in een gefaseerde dossieropbouw. Het was geen aanvullend document voor een later stadium, maar een essentiële voorwaarde voor de beoordeling van de hypotheekaanvraag. De adviseur had dus niet kunnen volstaan met het later opvragen van dit stuk. Van belang was ook dat de adviseur tijdens het traject had erkend dat hij “niet scherp genoeg” was geweest ten aanzien van de IB-aangifte.

Ook het causaal verband werd aangenomen. De adviseur stelde nog dat de taxatie niet nutteloos was, omdat uit het rapport bleek dat er ruimte was voor aanvullende financiering. Dat hielp hem niet. Zonder de vereiste IB-aangifte kon de hypotheekaanvraag immers niet verder worden beoordeeld. Kifid achtte aannemelijk dat de consumenten de taxatie niet hadden laten uitvoeren als zij vooraf waren geïnformeerd over deze voorwaarde. De taxatiekosten waren daardoor schade die aan de tekortkoming van de adviseur kon worden toegerekend.

Praktijkbelang
Deze uitspraak is vooral relevant voor de eerste fase van een adviestraject. Adviseurs spreken in de praktijk vaak over een “oriëntatiegesprek”, “intake” of “voorfase”. Maar de kwalificatie hangt niet af van het etiket dat partijen daaraan geven. Zodra de adviseur concrete werkzaamheden verricht die gericht zijn op het realiseren van de financiering, kan al sprake zijn van een overeenkomst van opdracht en dus van een zorgplicht.

De les is praktisch: laat een klant pas externe kosten maken als de harde randvoorwaarden van de aanvraag zijn geïnventariseerd en duidelijk zijn gecommuniceerd. Denk aan inkomensstukken, IB-aangiften, jaarcijfers, acceptatievoorwaarden van de geldverstrekker, depotvoorwaarden, bestaande schulden, fiscale aandachtspunten en de vraag of de aanvraag überhaupt kansrijk is. Wordt een taxatie toch al in gang gezet voordat het dossier compleet is, leg dan expliciet vast welke onzekerheden nog bestaan en dat de taxatie voor rekening en risico van de klant komt.

Deze uitspraak sluit aan bij eerdere Fintool-artikelen over de zorgplicht in de voorfase. Zo bevestigde Kifid in uitspraak 2025-0871 dat ook informele hulp of kosteloze begeleiding onder omstandigheden een mondelinge overeenkomst van opdracht kan opleveren; in dat artikel werd benadrukt dat de zorgplicht kan ontstaan vóórdat een formeel adviestraject volledig is vastgelegd. Ook de recente Fintool-bespreking over een hypotheekverhoging zonder bouwdepot laat zien dat een adviseur zeer zorgvuldig moet communiceren over essentiële uitgangspunten van de opdracht en over wat nog afhankelijk is van de geldverstrekker.

Voor de adviespraktijk is de kern: “alvast taxeren” is niet vrijblijvend wanneer de adviseur die stap inhoudelijk adviseert of faciliteert. Wie de klant kosten laat maken, moet vooraf toetsen en uitleggen welke stukken en voorwaarden bepalend zijn voor het vervolg.

Bron: Kifid