Voorgenomen NHG-wijzigingen 2027: beheer, verduurzaming en funderingsrisico’s centraal

Rode draad: meer duidelijkheid in bijzondere situaties
De lijst met onderwerpen laat zien dat NHG vooral inzet op verduidelijking en betere aansluiting bij praktijksituaties. Denk aan beheer, kwetsbare huishoudens, bouwvormen, funderingsproblematiek, BKR-terminologie, erfpacht, alimentatie en verduurzaming.

Voor adviseurs is vooral van belang dat meerdere onderwerpen niet alleen acceptatie-technisch relevant zijn, maar ook direct raken aan de fiscale en civielrechtelijke duiding van de financiering.

Beheercriteria: kwetsbare huishoudens en maatwerk
NHG onderzoekt of de groepen huishoudens waarbij extra zorgvuldig moet worden gekeken naar de financiële ruimte naast de financieringslasten, moeten worden aangepast. Daarbij verwijst NHG naar de huidige bepalingen D.4.2.2, D.5.5.4 en D.6.2.

Ook bij stijgende erfpachtcanon en alimentatie binnen de beheercriteria worden aanpassingen onderzocht. Bij erfpacht wil NHG mogelijk vaker toestaan dat wordt gerekend met een gemiddeld bedrag over drie jaar. Alleen bij een herziening of als binnen twaalf maanden een nieuwe canon gaat gelden, blijft het nieuwe bedrag leidend. Bij alimentatie onderzoekt NHG of dit inkomen ook kan meetellen als de consument daar nog minder dan drie jaar recht op heeft.

Dat laatste kan in echtscheidingsdossiers relevant zijn. Alimentatie is fiscaal en civielrechtelijk vaak tijdelijk, maar kan in de beheerpraktijk wel bepalend zijn voor woningbehoud. Een ruimere benadering kan dus helpen om verkoop of gedwongen afwikkeling te voorkomen.

Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid en BKR 2-codering
Een opvallend onderwerp is de mogelijke gelijke beoordeling van een BKR 2-codering bij een aanvullende lening voor ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid. NHG geeft aan dat een afgeloste of herstelde BKR 2-codering bij ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid zonder aanvullende lening al is toegestaan. Onderzocht wordt of dit ook mogelijk kan worden wanneer een aanvullende lening nodig is in verband met relatiebeëindiging.

Voor de adviespraktijk is dit relevant bij uitkoop, overbedeling en voortzetting van de woning door één van beide partners. Juist in die dossiers lopen fiscale eigenwoningregels, draagplicht, vergoedingsrechten en acceptatieregels vaak door elkaar heen.

Bouwvormen, Wajong en seniorenregeling
NHG onderzoekt of de V&N duidelijker kunnen worden toegepast bij verschillende bouwvormen, zoals bestaande bouw, nieuwbouw, afgebouwde nieuwbouw en transformatiebouw.

Daarnaast beoordeelt NHG de gevolgen van een wijziging in de Wet arbeidsongeschiktheidsvoorziening jonggehandicapten voor het bepalen van een bestendig toetsinkomen bij een Wajong-uitkering. Ook wordt gekeken naar verduidelijking van de toepassingsperiode van de regeling voor senioren met een tijdelijk te hoge financieringslast.

Hospitaverhuur met NHG
NHG verwacht een wetswijziging die hospitaverhuur toegankelijker moet maken en onderzoekt daarom de samenhang met een hypotheek met NHG.

Dit onderwerp verdient aandacht, omdat verhuur bij een eigen woning niet alleen acceptatievragen oproept, maar ook fiscale aandachtspunten kent. Denk aan de vraag of sprake blijft van een eigen woning, de toepassing van de kamerverhuurvrijstelling en de voorwaarden waaronder verhuur contractueel is toegestaan.

Funderingsrisico’s krijgen structurele plek
NHG werkt aan een toetskader voor funderingsproblematiek. Daarbij wordt beoordeeld hoe funderingsrisico’s kunnen worden meegenomen bij een hypotheek met NHG en wat dit betekent bij aankoop, verkoop, oversluiten en verhogen.

Fintool schreef eerder al dat NHG Norm C.5.2 wil aanpassen, zodat de staat van de fundering zwaarder en explicieter kan meewegen in de beoordeling van een NHG-aanvraag. In dat eerdere bericht is ook benoemd dat vanaf 1 april 2026 het nieuwe model taxatierapport Woonruimte meer concrete funderingsinformatie bevat, met risicoklassen A tot en met E.

Standaard EBB bij slechte energielabels
NHG overweegt om bij aankoop van een grondgebonden woning met energielabel E, F of G standaard een bedrag voor een Energiebespaarbudget te reserveren tot de maximaal toegestane ruimte binnen de Tijdelijke regeling hypothecair krediet.

Dit kan de adviespraktijk raken bij de vraag of verduurzaming actief moet worden meegenomen in de financieringsopzet. Fiscaal blijft daarbij van belang dat de lening voor verbetering of onderhoud van de eigen woning aantoonbaar wordt besteed en, voor nieuwe eigenwoningschulden, voldoet aan de aflossingseis.

Proces en techniek: vergoedingentabel, portefeuillematching en API beheertoets
NHG onderzoekt indexatie van de maximale bedragen uit de vergoedingentabel, zodat deze beter aansluiten bij de prijsontwikkeling. Ook kijkt NHG naar een procesherziening voor toestemmingsverzoeken bij kosten die de vergoedingentabel overschrijden en bij achterstallige rente boven het toegestane maximum. Verder wordt gewerkt aan verbetering van portefeuillematching en aanpassingen in de NHG-toets, beheertoets en mogelijk een API voor de beheertoets.

Voor geldverstrekkers en softwareleveranciers is vooral relevant dat NHG aangeeft dat verbeteringen in toets en beheertoets niet per se tot tekstwijzigingen in de V&N hoeven te leiden. De praktijkimpact kan dus groter zijn dan de zichtbare normtekst doet vermoeden.

Conclusie
De V&N 2027 lijken vooral in het teken te staan van verfijning: meer duidelijkheid bij beheer, meer aansluiting bij kwetsbare situaties en meer aandacht voor risico’s die in de huidige woningmarkt steeds zichtbaarder worden, zoals funderingsproblematiek en slechte energielabels. Voor adviseurs is het verstandig om de wijzigingen niet pas bij publicatie van de definitieve V&N te bekijken, maar nu al te inventariseren welke dossiers hierdoor geraakt kunnen worden.

Bron: NHG