Bouwdepot: let op—rentevergoeding stopt na 12 maanden

Feiten van de zaak (in drie vrijwel identieke dossiers)

De rode draad:

• Consument(en) sluiten via een externe adviseur een hypothecaire lening bij Obvion met bouwdepot (bedragen verschillen per dossier).
• In het bindend aanbod staat bij het bouwdepot: “maximale looptijd 2 jaar”. De rentevergoedingstermijn staat daar níet expliciet bij.
• In de Algemene Voorwaarden Obvion Woon Hypotheek (versie nov. 2023) staat (art. 17 lid 7) dat de consument maximaal 12 maanden maandelijks rentevergoeding ontvangt en daarna niet meer. In lid 11 staat ook de verwijzing naar aanvullende info in de Wegwijzer Bouwdepot.
• De Wegwijzer Bouwdepot vermeldt in dezelfde lijn dat rentevergoeding alleen geldt over de eerste 12 maanden.
• Obvion wijzigt later (september 2024) de voorwaarden voor nieuwe klanten, waarbij (in elk geval volgens de dossiers) 24 maanden rentevergoeding kan gelden—maar dat was niet van toepassing op deze consumenten.
• Na 12 maanden stopt Obvion met rentevergoeding; consumenten vorderen schadevergoeding en/of “coulance” (verlenging naar 24 maanden).

Juridische vraag
De centrale juridische vraag die Kifid beoordeelt is steeds: Is Obvion gehouden om langer dan 12 maanden rentevergoeding te betalen over het tegoed in het bouwdepot, ondanks dat het bindend aanbod alleen de maximale depotlooptijd (2 jaar) noemt, en de 12-maandentermijn alleen in de voorwaarden/Wegwijzer staat? Daarbij komen (als “subvragen”) terug:

• Is sprake van misleiding / oneerlijke handelspraktijk (misleidende omissie)?
• Is het beroep op het beding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar?
• Is er sprake van ongeoorloofde ongelijke behandeling (oude vs. nieuwe klanten)?
• En: wat betekent het dat er een externe adviseur in het spel was?

Uitspraak van de Geschillencommissie Kifid

In alle drie dossiers: vordering afgewezen. Twee uitspraken zijn bindend (2026-0370, 2026-0371) en één is niet-bindend (2026-0372).

Belangrijkste overwegingen (samengevat)

1. Contract = voorwaarden tellen mee
   De commissie stelt voorop dat Obvion hier optrad als geldverstrekker, niet als adviseur. Partijen zijn overeengekomen dat de rentevergoeding na 12 maanden mag stoppen; dat volgt uit overeenkomst + toepasselijke voorwaarden.
2. Niet in bindend aanbod? Toch oké door verwijzing naar voorwaarden
   Dat de 12-maandentermijn niet letterlijk in het bindend aanbod staat, klopt. Maar het aanbod verwijst expliciet naar de voorwaarden—en volgens de commissie voldoet Obvion daarmee (in haar rol als geldverstrekker) aan de informatieplicht.
3. Verwachting richting consument: informatiebronnen combineren
   Kifid vindt dat van consumenten mag worden verwacht dat zij informatie uit verschillende bronnen (aanbod, voorwaarden, Wegwijzer) met elkaar in verband brengen. Daarom is het niet “verborgen” dat rentevergoeding na 12 maanden stopt.
4. Adviseur onbekend? Dat komt niet voor rekening van Obvion
   In (in elk geval) 0371/0372 komt terug dat de adviseur aangaf niet bekend te zijn met de beperkte duur. De commissie zegt: dat kan Obvion niet worden verweten.
5. Geen misleidende omissie / oneerlijke handelspraktijk
   De commissie vat “onvoldoende transparant/misleidend” op als een beroep op misleidende omissie. Omdat de duur in voorwaarden en Wegwijzer staat, is er geen sprake van het weglaten/verbergen van essentiële informatie.
6. Redelijkheid en billijkheid: terughoudend, en niet onaanvaardbaar
   Ook als de bouw langer duurt dan 12 maanden en Obvion dat weet: het is volgens de commissie niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Obvion het beding toepast.
7. “Nieuwe klanten krijgen beter” is niet automatisch ongelijk behandelen
   Dat Obvion later gunstiger voorwaarden voor nieuwe klanten hanteert, maakt nog niet dat sprake is van ongeoorloofde ongelijke behandeling. Je moet vergelijken met klanten in eenzelfde positie.
8. Coulance is niet afdwingbaar
   De commissie kan Obvion niet verplichten om “uit coulance” te verlengen.

Praktische tips (kort, maar écht relevant)

Vrijwel altijd worden dit soort klachten afgewezen, maar het kost tijd, reputatie en gedoe. Drie tips die in de praktijk veel ellende voorkomen:

1. Maak “12 maanden rentevergoeding” een standaard waarschuwingszin in je adviesrapport / e-mail
   Bijvoorbeeld: “Let op: Obvion vergoedt rente over een positief bouwdepotsaldo maximaal 12 maanden; daarna vervalt de rentevergoeding, ook als het depot nog doorloopt.” Dit sluit precies aan bij het misverstand dat Kifid in deze zaken ziet (looptijd depot ≠ duur rentevergoeding).
2. Plan een ‘bouwdepot-check’ rond maand 10–11 (automatische reminder)
   Doel: klant laten sturen op depotplanning (facturen naar voren halen waar kan, termijnen afstemmen, bespreek bouwplanning, voorkom “onnodig saldo” na maand 12). Kifid zegt eigenlijk: de info stond er, dus de klant had het kunnen weten—maar jij kunt helpen het ook écht toe te passen.
3. Leg het verschil uit met één simpele zin + voorbeeldbedrag
   Misverstanden verdwijnen vaak pas als je het rekent: “Als er na 12 maanden nog €50.000 in het depot staat, krijg je daarover geen vergoeding meer; je netto maandlast kan dus stijgen.” Dat voorkomt het gevoel dat Obvion “ineens iets afpakt”, terwijl het juridisch gewoon contractueel is.

Impact voor financieel adviseurs
Deze drie uitspraken zijn in de kern “goed nieuws” voor aanbieders: verwijzing naar voorwaarden kan voldoende zijn, en consumenten worden geacht informatie te lezen en te combineren. Maar voor adviseurs zit de echte impact elders:

• De klacht verschuift in de praktijk vaak van aanbieder naar adviseur.
  Kifid zegt hier: Obvion is geen adviseur. Dat maakt het voor consumenten logischer om te denken: “dan had mijn adviseur het moeten zeggen.” Zeker als de adviseur (zoals in de dossiers) zelf aangeeft het niet te weten.
• Het is een typisch ‘verrassingsdetail’: looptijd depot (2 jaar) ≠ rentevergoeding (12 maanden).
  Juist dit soort afwijkingen zijn een klassiek bronpunt voor teleurstelling en klachten. Je hoeft er juridisch niet op “te winnen”; je wilt het vóór zijn met verwachtingsmanagement.
• Dossierkwaliteit wordt belangrijker dan gelijk krijgen.
  Eén regel in je rapport/e-mail + een reminder-moment maakt het achteraf heel moeilijk om te stellen dat de klant dit niet kon weten of dat jij het niet hebt besproken.

Bron: Kifid