Miljoenenwoning wordt steeds minder uitzonderlijk

De groei is opvallend, omdat de toename in 2023 juist sterk was afgevlakt. Calcasa schetst dat het aantal miljoenenwoningen al twaalf jaar op rij stijgt. Op het dieptepunt van de kredietcrisis waren er nog circa 12.500 koopwoningen met een waarde boven € 1 miljoen; inmiddels is dat aantal meer dan twintig keer zo groot. Ook vergeleken met 2020 is de groei fors: van ruim 80.000 naar 273.000 woningen in vijf jaar tijd.

De gemiddelde waarde van een miljoenenwoning bedraagt in 2025 ongeveer € 1.360.000. De gemiddelde vierkantemeterprijs ligt ruim boven € 6.700. De gemiddelde miljoenenwoning heeft een woonoppervlak van ruim 210 m² en een perceel van ruim 1.200 m². Hoewel miljoenenwoningen 6,2% van het aantal koopwoningen vormen, vertegenwoordigen zij 15,7% van de totale waarde van alle koopwoningen.

Niet alleen villagemeenten
Amsterdam blijft de gemeente met de meeste miljoenenwoningen: ruim 19.000. Daarna volgen Den Haag met ruim 11.700, Utrecht met ruim 8.600 en Rotterdam met ruim 6.500. Ook gemeenten als Gooise Meren, Breda, Haarlem, Amstelveen en Zeist staan hoog in de lijst. De miljoenenwoning is daarmee niet langer alleen een verschijnsel van traditionele villagemeenten.

Relatief gezien blijven de bekende gemeenten wel dominant. In Bloemendaal heeft 57% van de koopwoningen een waarde boven € 1 miljoen. In Laren is dat 53%. Blaricum, Wassenaar en Heemstede volgen met ongeveer 44%. Inmiddels zijn er zes gemeenten waar de gemiddelde woningwaarde boven € 1 miljoen ligt: Bloemendaal, Blaricum, Laren, Wassenaar, Heemstede en Rozendaal.

De grootste absolute groei zit echter juist in meer reguliere stedelijke woningmarkten. Utrecht kreeg er volgens Calcasa 1.600 miljoenenwoningen bij, Den Haag 1.500 en Breda 900. Ook Rotterdam, Amersfoort, ’s-Hertogenbosch en Ede lieten een forse stijging zien.

Topsegment actiever én duurder
Miljoenenwoningen stegen in 2025 sterker in waarde dan de totale koopwoningmarkt. Calcasa noemt een gemiddelde prijsontwikkeling van 8,8% voor miljoenenwoningen, tegenover 5,6% voor alle koopwoningen. Ook het aantal transacties nam toe: bijna 8.000 verkochte miljoenenwoningen in 2025, tegenover ruim 6.000 in 2024. Dat is een stijging van ruim 31%.

De regio Utrecht is in aantallen inmiddels de grootste miljoenenwoningregio, met 43.100 woningen van minimaal € 1 miljoen. Groot-Amsterdam volgt met 32.920. Het hoogste aandeel miljoenenwoningen bevindt zich in Het Gooi en Vechtstreek, waar 24% van de koopwoningen boven de miljoen uitkomt. In de regio Haarlem is dat 21,5%.

Ook op straat- en buurtniveau zijn de verschillen groot. De Keizersgracht in Amsterdam telt met circa 440 woningen het grootste aantal miljoenenwoningen in één straat. De Konijnenlaan in Wassenaar blijft de duurste straat van Nederland, met een gemiddelde woningwaarde van circa € 3,4 miljoen.

Fiscale en adviespraktijk: waardeontwikkeling werkt door
Voor financieel adviseurs is de groei van het aantal miljoenenwoningen meer dan woningmarktnieuws. Een hogere woningwaarde kan gevolgen hebben voor onder meer de bijleenregeling, de eigenwoningreserve, de loan-to-value, de WOZ-discussie, estate planning en de financieringsopzet bij samenwoners, scheiding of verkoop binnen de familie.

Een stijgende waarde betekent bij verkoop vaak een hogere overwaarde. Die overwaarde kan leiden tot een hogere eigenwoningreserve, waardoor de renteaftrek op een volgende eigenwoningschuld wordt beperkt als de opbrengst niet opnieuw in de eigen woning wordt ingebracht. Bij doorstromers in gemeenten waar de woningwaarde snel is gestegen, verdient de berekening van de eigenwoningreserve dus extra aandacht.

Ook bij verkoop binnen de familie blijft waardering belangrijk. Een verkoop tegen een te lage waarde kan schenkbelasting oproepen. In de adviespraktijk wordt regelmatig gekeken naar WOZ-waarde, taxatiewaarde of marktwaarde. Juist in snel stijgende woningmarkten kan het verschil tussen deze waardebegrippen groot zijn.

Daarnaast kan de groei van het topsegment doorwerken in box 3. Een woning die niet als eigen woning kwalificeert, maar bijvoorbeeld als tweede woning, verhuurde woning of buitenlandse woning, wordt in box 3 betrokken. Bij hogere waarden neemt het belang van juiste waardering en rendementsberekening toe.

Geen villa meer nodig
Calcasa merkt op dat een miljoenenwoning niet meer automatisch een villa is. Landelijk is iets meer dan de helft van de miljoenenwoningen vrijstaand. Twee-onder-een-kapwoningen vertegenwoordigen 15%, tussenwoningen 12%, hoekwoningen 8% en appartementen 9%. Daarmee is het begrip ‘miljoenenwoning’ duidelijk verbreed.

Voor adviseurs is dat relevant. De klant met een miljoenenwoning is niet altijd de klassieke vermogende villabezitter. In stedelijke gebieden kan ook een rijwoning, bovenwoning of appartement fiscaal en financieringstechnisch in het hogere segment vallen. Dat vraagt om scherpte bij aannames over draagkracht, overwaarde en fiscale ruimte.

Bron: Calcasa