DNB: Verruiming leennormen voor huizenkopers onwenselijk

Dat concluderen De Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM) vandaag op basis van cijfers in een nieuwe jaarlijkse monitor over hypothecaire leennormen en financiële stabiliteit. De monitor is opgesteld op verzoek van de minister van Financiën en beoogt inzicht te geven in de risico’s van kredietverlening, zodat financiële stabiliteit nadrukkelijker wordt betrokken bij het vaststellen van de leennormen. Tegelijkertijd publiceert het Centraal Planbureau (CPB) vandaag een monitor waarin gekeken is naar de relatie tussen leennormen en de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt.

Nu Loan-to-Value-limiet niet verkrappen
Waar een verruiming van de normen onwenselijk is, is een eventuele verlaging van de  LTV (Loan-to-Value)-limiet op dit moment ook geen goed plan, ook al heeft Nederland in vergelijking met andere landen een hoge LTV-limiet. Een verlaging van die limiet beperkt weliswaar de risico’s voor de financiële stabiliteit, maar zou het nu vooral voor starters nog moeilijker maken om een koopwoning te bemachtigen. In een toekomstige, meer evenwichtige woningmarkt met ook een beter functionerende huurmarkt, geldt dat probleem voor starters minder en is een lagere LTV-limiet belangrijk om de financiële stabiliteit te bevorderen.

Leennormen gaan over het maximale bedrag dat huizenkopers mogen lenen bij de koop van een woning. Zij mogen in beginsel niet meer dan 100% van de waarde van het huis lenen, de zogeheten Loan-to-Value (LTV-limiet). Daarnaast geldt een Loan-to-Income (LTI-norm), waarbij voor de maximale hypotheek wordt gekeken naar het inkomen van de koper en naar de rente.

Huiseigenaren minder kwetsbaar voor schokken
Huiseigenaren zijn sinds 2013 minder kwetsbaar geworden voor schokken, doordat de waarde van veel huizen steeg en daarmee de verhouding tussen de schuld en de waarde daalde. Steeds minder huizen staan ‘onder water’. Door de lagere gemiddelde LTV en LTI zijn huiseigenaren en hypotheekverstrekkers minder kwetsbaar bij een eventuele huizenprijsdaling. Wel blijft de hypotheekschuld in Nederland hoog en zijn de LTV’s en LTI’s van nieuwe leningen juist weer wat toegenomen. Daardoor blijven er risico’s bestaan voor de financiële stabiliteit.

Moeilijk voor starters
Voor starters blijft het met de hard gestegen huizenprijzen moeilijk en kostbaar om ‘ertussen te komen’ op de woningmarkt. Starters die er toch in slagen om een woning te kopen, moeten daar steeds vaker noodgedwongen maximaal voor lenen. Ze steken zich dieper in de schulden, om toch maar dat huis te kunnen kopen. En daardoor kunnen ze in de problemen komen als ze hun baan verliezen of veel minder gaan verdienen. Ze zijn met een maximale lening ook kwetsbaar voor dalende huizenprijzen.

Om de problemen op de woningmarkt aan te pakken en de risico’s voor de financiële stabiliteit te verkleinen is een brede mix van beleidsmaatregelen nodig: afbouw van fiscale stimulering van het eigenwoningbezit en uitbreiding van het woningaanbod. Beide elementen kunnen bijdragen aan het beperken van schuldopbouw en stabiliteitsrisico’s.

Cijfers uit de monitor

• Uit de monitor blijkt dat huizenprijzen sinds medio 2023 met 21% zijn gestegen, harder dan de inkomens, die in die periode 14% stegen.
• Het aandeel woningtransacties waarbij de vraagprijs werd overboden bedroeg in 2025 bijna 75%.
• De totale hypotheekschuld ten opzichte van de omvang van onze economie ligt net onder de 80%, wat hoog is vergeleken met de eurozone (circa 50%).
• De gemiddelde LTV van hypotheken ligt net boven de 50%; 8% van de hypotheken heeft een LTV hoger dan 90%. Bij starters sluit meer dan de helft een lening af met een LTV boven de 90%.
• Starters benutten gemiddeld 92% van hun maximale LTI; doorstromers 83%.
• Herfinancieringsrisico’s zijn op korte termijn beperkt door lange rentevaste periodes, maar door recente rentestijgingen krijgen huishoudens die hun rente moeten herzien vaak te maken met hogere lasten.
• Het aandeel aflossingsvrije leningen daalt, maar vormt nog bijna 40% van de hypotheekschuld. Deze leningen hebben doorgaans een lage LTV, maar zijn in andere opzichten risicovoller.
• Kredietrisico’s voor banken blijven laag (0,8% niet-presterende leningen), maar het aandeel hypothecaire leningen dat als meer risicovol is bestempeld is recent toegenomen door aanscherpingen die banken hebben doorgevoerd in de risicobeheersing van aflossingsvrije leningen.

Bron: DNB