Deze mededeling dient schriftelijk en goed gedocumenteerd via gangbare communicatiemiddelen te geschieden. Indien koper de ontbinding wenst in te roepen als gevolg van het (tijdig) ontbreken van een financiering als bedoeld in artikel 15.1 onder sub a. wordt, tenzij partijen anders overeenkomen, onder 'goed gedocumenteerd' verstaan dat één afwijzing van een erkende geldverstrekkende bankinstelling aan verkoper of diens makelaar dient te worden overgelegd. In aanvulling hierop/In afwijking hiervan komen partijen overeen dat koper de/het navolgende stuk(ken) dient over te leggen om te voldoen aan het vereiste van ‘goed gedocumenteerd’: minimaal een kopie hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing. (…) Alsdan zijn beide partijen van deze koopovereenkomst bevrijd.
Partijen zijn het erover eens dat de bedoeling van de documentatieplicht was om in staat te stellen te controleren of kopers hadden voldaan aan hun inspanningsverplichting om de financiering voor aankoop van de woning rond te krijgen.
Kopers hebben zich op het standpunt gesteld dat zij het financieringsvoorbehoud tijdig en goed gedocumenteerd hebben ingeroepen. Zij hebben een gemotiveerde afwijzing van de geldverstrekker aan verkoper overgelegd en hebben verkoper vóór 26 augustus 2020 aangeboden dat hij met de geldverstrekker mocht bellen om te verifiëren waarom de hypotheekaanvraag was afgewezen.
Voor zover zou worden aangenomen dat het financieringsvoorbehoud niet goed gedocumenteerd is ingeroepen, hebben kopers aangevoerd dat dit verzuim niet aan hen kan worden toegerekend. Zij hebben geen kopie van de hypotheekaanvraag aan verkoper kunnen aanleveren, omdat de geldverstrekker die als gevolg van de inrichting van haar werkprocessen niet aan hen heeft kunnen verstrekken. Als dit verzuim wel aan hen kan worden toegerekend, dan betreft dit een zo gering verzuim dat de gevorderde boete niet kan rechtvaardigen.
De rechtbank stelt vervolgens voorop dat de in artikel 15.3 van de koopovereenkomst opgenomen verplichting om een kopie van de hypotheekaanvraag en gemotiveerde afwijzing te overleggen is geformuleerd als een harde verplichting waaraan kopers moeten voldoen. Als daaraan niet is voldaan, is al sprake van een tekortkoming.
Het verweer van kopers dat de tekortkoming hen niet kan worden toegerekend, omdat de geldverstrekker hen geen kopie van de hypotheekaanvraag heeft kunnen verstrekken wordt als onvoldoende onderbouwd verworpen. Maar zelfs indien wordt uitgegaan van de juistheid van het verweer dat de geldverstrekker geen hypotheekaanvraag heeft kunnen verstrekken, dan had van kopers gelet op de afspraken in artikel 15.3 van de koopovereenkomst en gelet op het doel van de documentatieplicht, mogen worden verwacht dat zij verkoper vóór het verstrijken van de overeengekomen termijn op andere wijze gedocumenteerd in staat zouden stellen te controleren of zij aan hun inspanningsverplichting hadden voldaan. Daarbij valt te denken aan informatie of documenten waaruit blijkt voor welk bedrag(en) financiering was aangevraagd, welk(e) inkomen(s) bij de aanvraag was/waren meegewogen, welk type hypotheek was aangevraagd, of er sprake was van een rentevaste periode en zo ja, wat de duur daarvan was en eventuele andere relevante voorwaarden die bij de aanvraag zijn gesteld. De enige informatie die kopers vóór het verstrijken van de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud aan verkoper hebben aangeleverd, is de hiervoor in randnummer 2.6 geciteerde korte afwijzingsbrief van de geldverstrekker. Daarmee hebben zij niet voldaan aan de op hen rustende verplichting het financieringsvoorbehoud goed gedocumenteerd in te roepen. Dat kan ook aan hen worden toegerekend.
Het aanbod van kopers aan verkoper dat verkoper telefonisch contact met de geldverstrekker mocht opnemen om meer informatie te krijgen over de hypotheekaanvraag en de afwijzing daarvan, kan niet gelden als het voldoen aan de documentatieplicht in de zin van artikel 15.3 van de koopovereenkomst. De documentatieplicht rust op kopers . Het is niet aan verkoper om (telefonisch) navraag te doen naar de hypotheekaanvraag en redenen van afwijzing daarvan.
kopers vinden dat de in de koopovereenkomst opgenomen boete van € 76.500,- moet worden gematigd. Zij hebben daartoe aangevoerd dat de overeengekomen boete gelet op de prijsontwikkeling in de woningmarkt disproportioneel is.
Verkoper heeft daarnaast onweersproken aangevoerd dat de woning tien maanden nadat die op grond van de koopovereenkomst aan kopers zou worden geleverd, verkocht is voor € 720.000,-. De woning heeft dus € 45.000,- minder opgebracht dan de koopprijs die met kopers was overeengekomen. Van een wanverhouding tussen het boetebedrag van € 76.500,- en de door de verkoper en de andere erfgenamen geleden schade, die in ieder geval € 45.000,- bedraagt is dan ook geen sprake.
De rechtbank:
veroordeelt koper 1 en koper 2 hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan verkoper te betalen een bedrag van € 76.500,- te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 30 november 2020 tot de dag van volledige betaling.
Bron: Rechtspraak.nl
Fintool
Telefoon 085 - 111 89 99
Telefax 085 - 111 88 80
E-mail: info@fintool.nl
KvK 27256668