Rechtbank

Bij de rechtbank heeft J. Beheer haar vordering onderbouwd met de stelling dat met haar ondertekening van de concept-koopovereenkomst op 5 juni 2019 en toezending daarvan aan  , tussen partijen nog niet een koopovereenkomst tot stand is gekomen, althans dat tussen partijen voor de koop (nog) geen leveringsdatum was overeengekomen. De ingebrekestelling en buitengerechtelijke ontbinding door koper wegens niet tijdig afnemen van het object waren daarom niet aan de orde. Als dat al anders zou zijn, dan kan de bereikte wilsovereenstemming niet geacht worden ook betrekking te hebben gehad op de sanctiebepaling van art. 11 van de concept-koopovereenkomst, althans is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat koper daarop een beroep doet, aldus (nog steeds) J. Beheer.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis geoordeeld dat door ondertekening door J. Beheer op 5 juni 2019 van de concept–koopovereenkomst, tussen partijen een schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen maar dat partijen daarbij niet geacht kunnen worden ook 1 juni 2019 als uiterste leveringsdatum te zijn overeengekomen. Omdat partijen daarna ook geen andere leveringsdatum zijn overeengekomen, is J. Beheer naar het oordeel van de rechtbank niet in enige verplichting tekortgeschoten.

Gerechtshof stelt verkoper in het gelijk

Het hof stelt daartoe voorop dat het antwoord op de hoofdvraag – te weten of tussen partijen een overeenkomst is tot stand gekomen die verkoper recht geeft op de in artikel 5.1 bedoelde waarborgsom en op de in artikel 11.1 bedoelde ontbinding – afhankelijk is van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden, waarbij aanbod en aanvaarding niet uitdrukkelijk hoeven plaats te vinden: zij kunnen in elke vorm geschieden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen (zie art. 3:35 in verband met art. 3:33 en art. 3:37 lid 1 BW).

Samenhang handelingen

Aan de onderhandelingen tussen partijen in april 2018 was vooraf gegaan dat J. Beheer in september 2017 al eens belangstelling voor het object had getoond, maar destijds na twee maanden, bij e-mail van 24 november 2017, had laten weten daaraan geen vervolg te willen geven. Toen J. Beheer zich begin april 2018 opnieuw meldde en partijen vervolgens snel tot mondelinge overeenstemming kwamen, liet J. Beheer aan verkoper weten geen financieringsvoorbehoud nodig te hebben maar wel enige tijd om de financiering te regelen.

Verkoper heeft kort na de mondeling bereikte overeenstemming per e-mail van 16 april 2018 aan J. Beheer laten weten: “Ik zal nu niet meer op zoek gaan naar huurders.” Op 7 mei 2018 heeft verkoper aan J. Beheer laten weten een koopovereenkomst te zullen opmaken en, na overleg met J. Beheer, daarin 1 juni 2018 op te nemen als uiterste leveringsdatum. Op 18 mei 2018 heeft verkoper de concept-koopovereenkomst aan J. Beheer toegestuurd.

Op 30 mei 2018 heeft J. Beheer aan verkoper een e-mail gestuurd met als strekking dat de financiering akkoord is maar de bank nog goedkeuring moet verlenen aan verhuur. Daarop heeft verkoper per kerende e-mail gereageerd met de vraag wanneer het dan wel rond zou zijn en met de mededeling “Ik kan zo ook niet verder.”

Kans op ontbinding koopoverereenkomst

Op 5 juni 2018 heeft verkoper vervolgens aan J. Beheer een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:
“We zijn nu 8 weken verder en nog steeds geen duidelijkheid. (……) Een eerder verzonden contract is ook niet getekend of op enige wijze op gereageerd. Inmiddels zijn de daarin vermelde termijnen al verlopen. Destijds heb ik het van Funda gehaald in de veronderstelling dat het wel snel rond kwam, maar nu kost het mij geld. We gaan het morgen weer terugplaatsen op Funda en als je het wel rond kan krijgen, dan kijken we dan wel weer opnieuw. Tot die tijd zijn we gewoon beide vrij.”

Deze correspondentie laat naar het oordeel van het hof geen andere conclusie toe dan dat verkoper, niet onbegrijpelijk, vond dat het allemaal veel te lang duurde, dat hij daar nadeel van ondervond en daarom duidelijkheid wilde. Het voorstel van verkoper in bedoelde e-mail van 5 juni 2018 om vanwege deze onduidelijkheid maar van de zaak af te zien en elkaar vrij te laten, heeft J.  Beheer niet aanvaard. Integendeel, zij heeft nog diezelfde dag de door haar ondertekende koopovereenkomst aan verkoper verzonden. J. Beheer heeft daarbij geen enkel voorbehoud gemaakt ten aanzien van de daarin opgenomen leveringsdatum van 1 juni 2018 of de toepasselijkheid van art. 11.

Daarop heeft verkoper eveneens nog op 5 juni 2018 een e-mail gestuurd aan J. Beheer met (onder meer) de volgende inhoud:

“Doordat je nu het koopcontract getekend en verzonden hebt is er een vreemde situatie ontstaan. Hiermee is de koop of koopcontract definitief. (……) Daarmee ontstaat automatisch de situatie dat ik je nu officieel in gebreke moet stellen. Als ik dit niet doe, is er ongelimiteerd ruimte in de datum. Ik doe het liever niet, maar moet mijzelf beschermen tegen een onwenselijke juridische situatie die nu ontstaat. Laten we hopen dat alles binnen de termijnen alsnog kan worden geregeld, dan ondervind je geen schade. Hierbij stel ik u [J.  Beheer – hof] in gebreke inzake het niet tijdig afgeven van een bankgarantie of het storten van de waarborgsom groot € 66.000 (…)”.

Het feit dat verkoper aanstonds na ondertekening van de koopovereenkomst J. Beheer in gebreke heeft gesteld wegens het niet tijdig betaald hebben van de waarborgsom, moet voor J.  Beheer zonder meer duidelijk hebben gemaakt dat verkoper er van uitging dat zij, J.  Beheer, met ondertekening van de koopovereenkomst óók gewild en bedoeld had zich te binden aan de daarin opgenomen termijnen, ook al waren die reeds verstreken.

Instemming

Indien J. Beheer destijds mocht hebben gemeend dat verkoper daarmee haar wilsverklaring anders opvatte dan door haar was bedoeld, met name op het punt van de leveringsdatum, dan had J.  Beheer per kerende post bij verkoper moeten protesteren tegen diens uitleg en had zij duidelijk moeten maken wat zij dan wél bedoeld had. J. Beheer heeft dat echter niet gedaan. Integendeel, in reactie op verkoper ingebrekestelling heeft J. Beheer hem in haar e-mail van 6 juni 2019 geschreven “genoteerd” en heeft zij uitvoering gegeven aan de ingebrekestelling door aanstonds de waarborgsom van € 66.000,- aan verkoper over te maken.

Verkoper heeft vervolgens op 18 juni 2018 J. Beheer in gebreke gesteld wegens “het niet tijdig afnemen van het object”. J. Beheer moet begrepen hebben dat dit ‘niet tijdig’ slechts kon terugslaan op de inderdaad reeds verstreken uiterste leveringsdatum van 1 juni 2018 die in de koopovereenkomst was opgenomen. Ook deze verlate gelegenheid om alsnog te protesteren tegen de uitleg die verkoper gaf aan haar ondertekening van de koopovereenkomst heeft J. Beheer ongebruikt voorbij laten gaan. Zij schrijft immers slechts terug ‘Dank je, Bank is vol gas bezig’.

Bij deze gang van zaken mocht verkoper de handelwijze van J. Beheer redelijkerwijs zo begrijpen, en aldus erop vertrouwen, dat J. Beheer op 5 juni 2018 inderdaad de wil had om zich onvoorwaardelijk te binden aan de namens haar ondertekende koopovereenkomst, met inbegrip van de daarin opgenomen uiterste leveringsdatum van 1 juni 2018 en met inbegrip van het sanctiebeding van art. 11.

Het hof oordeelt dan ook dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen die 1 juni 2018 als uiterste leveringsdatum had. Verkoper was daarom gerechtigd om J. Beheer op 18 juni 2018 in gebreke te stellen wegens niet tijdig afnemen en om vervolgens op 7 augustus 2018 de koopovereenkomst te ontbinden. Ook kan verkoper in beginsel aanspraak maken op de boete van € 66.000,- die partijen in art. 11.2 van de koopovereenkomst zijn overeengekomen in geval van enige toerekenbare tekortkoming.

Matiging?

Ook het verzoek tot matiging van de boete faalt.

Bron: Rechtspraak.nl