ECB-toezicht kan hypotheekadvies fundamenteel veranderen

Daarbij past direct een belangrijke kanttekening. Het gaat voor een belangrijk deel om verwachtingen van de NVHP over de mogelijke uitwerking van het Europese toezicht. De ECB heeft deze concrete Nederlandse hypotheekmaatregelen niet als nieuwe algemene regels aangekondigd.

ECB legt nadruk op prudent kredietbeleid
In haar toezichtsprioriteiten voor 2026-2028 noemt de Europese Centrale Bank geopolitieke onzekerheid, klimaat- en natuurrisico's, demografische ontwikkelingen en technologische veranderingen als belangrijke risico's voor banken. Een van de speerpunten is daarom dat banken prudent risico nemen en gedegen kredietnormen hanteren. De ECB kondigt onder andere onderzoek aan naar kredietacceptatienormen en benadrukt het belang van adequate waardering van zekerheden. Daarmee neemt de druk toe op banken om gedurende de levensduur van kredieten beter zicht te houden op de risico's in hun portefeuille.

Voor Nederland is dat relevant omdat de hypotheekmarkt op verschillende punten afwijkt van veel andere Europese landen. De NVHP wijst daarbij onder meer op het grote aandeel aflossingsvrije hypotheken, financiering tot 100% van de woningwaarde, relatief lange looptijden en hypotheekschulden die tot op hogere leeftijd doorlopen.

Welke veranderingen verwacht de NVHP?
De NVHP voorziet dat het toezicht uiteindelijk invloed kan krijgen op zowel nieuwe hypotheken als bestaande portefeuilles. Genoemd worden onder andere:

• verdere afbouw van het volume aflossingsvrije hypotheken;
• beperking van het aflossingsvrije deel bij nieuwe financieringen;
• mogelijk een maximale leeftijd waarop een hypotheekschuld moet zijn afgelost;
• mogelijk een maximale loan-to-value van minder dan 100%;
• uitgebreidere monitoring van inkomen, woningwaarde, onderhoud van de woning en pensioenopbouw.

Vooral die laatste ontwikkeling zou een belangrijke verandering betekenen. De beoordeling van de hypotheek verschuift dan steeds meer van één moment bij het afsluiten naar een proces gedurende de gehele looptijd.

Het is echter te vroeg om deze punten als toekomstige acceptatienormen te presenteren. De ECB schrijft bijvoorbeeld niet voor dat Nederlandse hypotheken voortaan maximaal een bepaald percentage van de woningwaarde mogen bedragen. De precieze gevolgen zullen mede afhangen van de wijze waarop individuele banken de prudentiële eisen vertalen naar hun kredietbeleid.

Aflossingsvrij staat al langer onder druk
Voor adviseurs komt deze ontwikkeling niet uit de lucht vallen. Banken proberen hun risico's in bestaande portefeuilles te verminderen en hanteren daarbij niet allemaal dezelfde voorwaarden. Juist die verschillen kunnen bij verhuizing, oversluiten, relatiebeëindiging of het bereiken van de einddatum van de hypotheek grote gevolgen hebben.

Daar staat tegenover dat ook de AFM benadrukt dat een aflossingsvrije hypotheek niet automatisch onverantwoord is. Betaalbaarheid, persoonlijke omstandigheden en maatwerk blijven van belang.

De nieuwe NVHP-notitie plaatst die discussie in een breder perspectief: aflossingsvrij is mogelijk slechts één onderdeel van een ontwikkeling waarbij banken gedurende de looptijd veel actiever naar het totale kredietrisico gaan kijken.

Klant bij wijziging hypotheek extra kwetsbaar
Voor bestaande klanten zal nieuw beleid waarschijnlijk vooral zichtbaar worden zodra zij iets aan hun hypotheek willen veranderen.

Denk aan een echtscheiding waarbij één partner in de woning wil blijven, een verhuizing, oversluiting of verlenging van de hypotheek. Op zo'n moment kan de klant worden geconfronteerd met acceptatiebeleid dat aanzienlijk strenger is dan op het moment waarop de oorspronkelijke hypotheek werd afgesloten.

De NVHP noemt met name de minstverdienende partner na een relatiebreuk als kwetsbare groep. Een periode van minder werken kan immers niet alleen gevolgen hebben gehad voor het actuele inkomen, maar ook voor de pensioenopbouw.

Dit onderstreept het belang van vroegtijdig scenario's doorrekenen. Niet alleen de huidige betaalbaarheid telt, maar ook de vraag of de financiering bij toekomstige wijzigingsmomenten nog uitvoerbaar is.

Renteherzieningen 2019-2021 verdienen aandacht
Een tweede aandachtspunt is volgens de NVHP de groep huiseigenaren die in 2019 tot en met 2021 een hypotheek met een tienjarige rentevastperiode heeft afgesloten. Destijds waren hypotheekrentes van circa 2% of lager mogelijk. Vanaf 2029 lopen de eerste tienjaarsperioden uit deze groep af. Wanneer de rente tegen die tijd duidelijk hoger ligt, kunnen de maandlasten stijgen. Of rentes tegen die tijd daadwerkelijk 4% of 5% bedragen, valt uiteraard niet te voorspellen. De bandbreedte die de NVHP noemt moet daarom niet als renteprognose worden gelezen. Voor de adviespraktijk is de boodschap desondanks relevant: wacht niet tot het moment van renteherziening, maar breng tijdig in kaart welke klanten gevoelig zijn voor hogere lasten.

Van hypotheekadvies naar hypotheekbegeleiding
Misschien wel de grootste verandering zit daarom niet in één afzonderlijke acceptatieregel, maar in de dienstverlening. Wanneer banken actuelere informatie moeten hebben over bijvoorbeeld woningwaarde, inkomen, onderhoud en toekomstige betaalbaarheid, groeit de behoefte aan periodiek contact met de klant. Daarmee verschuift het zwaartepunt van hypotheekadvies verder van transactie naar beheer en nazorg. Dat roept ook praktische vragen op. Wie verzamelt de gegevens? Welke rol heeft de bank en welke de onafhankelijke adviseur? Wanneer is sprake van nazorg en wanneer ontstaat opnieuw een adviesrelatie? En hoe worden die werkzaamheden betaald? Tijdens de derde NVHP Hackathon is daarom ook gesproken over het vergoedingsmodel voor adviseurs en over uniforme gegevensuitwisseling.

Wat kan de adviseur nu al doen?
Hoewel veel mogelijke maatregelen nog niet zijn uitgewerkt, hoeft de adviseur niet te wachten op nieuw acceptatiebeleid. Het ligt voor de hand om de bestaande portefeuille alvast te segmenteren. Extra aandacht verdienen bijvoorbeeld klanten met een groot aflossingsvrij leningdeel, een naderende einddatum, een hypotheek die na pensionering doorloopt, een relatief hoge LTV of een rentevastperiode die de komende jaren afloopt. Ook levensgebeurtenissen verdienen aandacht. Een hypotheek die bij ongewijzigde omstandigheden probleemloos doorloopt, kan bij scheiding, verhuizing of herfinanciering ineens opnieuw moeten worden beoordeeld. De ontwikkeling onderstreept daarmee iets wat al langer zichtbaar is: een hypotheekadvies eindigt steeds minder bij de notaris. De houdbaarheid van de financiering gedurende de gehele looptijd wordt een steeds belangrijker onderdeel van goed hypotheekadvies.

Bron: NVHP