Kamer verkent stevige ingrepen in woningfiscaliteit: eigenwoninglening bij de BV en overdrachtsbelasting in beeld

Eigenwoninghypotheek bij eigen BV onder de loep
De Wet excessief lenen bij eigen vennootschap kent een belangrijke uitzondering voor eigenwoningschulden. Kort gezegd blijven kwalificerende eigenwoningschulden onder voorwaarden buiten aanmerking bij het bepalen van het bovenmatige deel van de schulden aan de eigen vennootschap.

In de Kamervragen is nu doorgerekend wat er budgettair gebeurt wanneer die uitzondering wordt gemaximeerd. Daarbij zijn drie varianten onderzocht: maximaal € 1 miljoen, maximaal € 500.000 en het volledig schrappen van de uitzondering. Uitgangspunt van de berekening is invoering in 2027. Het ministerie tekent daarbij expliciet aan dat niet is onderzocht of invoering van zo'n extra grens in 2027 uitvoeringstechnisch mogelijk is. De budgettaire effecten zijn aanzienlijk in het eerste jaar:

De grote opbrengst in het eerste jaar verdient enige uitleg. Het gaat voor een belangrijk deel om een verschuiving van belastingheffing in de tijd. Na het invoeringsjaar ontstaan daarom op transactiebasis negatieve budgettaire effecten. Structureel resteert slechts een relatief beperkte opbrengst doordat belastingafstel wordt voorkomen. Voor het inkomstenkader rekent het ministerie daarom met een vlakke, lastenrelevante reeks met dezelfde netto contante waarde.

Ook algemene grens excessief lenen doorgerekend
In dezelfde antwoordenset is bekeken wat verlaging van de algemene grens voor excessief lenen oplevert. Varianten lopen van € 400.000 tot slechts € 17.500, waarbij de eigenwoninghypotheek buiten deze berekening is gehouden.

Een grens van € 400.000 geeft in 2027 bijvoorbeeld een geraamde opbrengst op transactiebasis van € 664 miljoen. Bij € 200.000 loopt dat op tot € 3,18 miljard en bij € 100.000 tot € 5,358 miljard. Een grens van € 17.500 resulteert in het invoeringsjaar zelfs in € 8,183 miljard. Ook hier gaat het echter grotendeels om vervroegde belastingheffing; de structurele opbrengsten bedragen volgens de raming respectievelijk slechts € 2 miljoen, € 8 miljoen, € 14 miljoen en € 21 miljoen.

Uniform tarief overdrachtsbelasting
Een tweede opvallende woningfiscale exercitie betreft de overdrachtsbelasting. Volgens de meest recente raming zou een budgetneutraal uniform tarief van circa 3,7% mogelijk zijn wanneer de startersvrijstelling blijft bestaan. Zonder startersvrijstelling komt het budgetneutrale uniforme tarief volgens het antwoord uit op circa 2,8%.

Dit zou een fundamentele wijziging betekenen ten opzichte van de huidige tariefdifferentiatie. Het ministerie wijst zelf op tegengestelde effecten: een lager algemeen woningtarief kan gunstig uitpakken voor investeringen in huurwoningen, terwijl een hoger tarief voor verkrijgers die de woning zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken gevolgen kan hebben voor doorstroming en arbeidsmobiliteit. Dat zijn ramings- en beleidsmatige observaties uit de beantwoording, geen reeds vastgesteld beleid.

Ook twee niet-budgetneutrale varianten zijn doorgerekend. Een uniform tarief van 3% zonder startersvrijstelling zou vanaf 2029 circa € 301 miljoen per jaar opleveren. Een uniform tarief van 4% mét startersvrijstelling levert volgens de raming circa € 272 miljoen structureel op.

Niet per 2027
Voor de adviespraktijk is de timing belangrijk. Uniformering van de overdrachtsbelasting per 1 januari 2027 is volgens het ministerie niet haalbaar. Het gaat om een structuurwijziging waarvoor aanpassingen in systemen en processen van zowel de Belastingdienst als het notariaat nodig zijn. Invoering per 1 januari 2028 wordt naar verwachting wel haalbaar geacht.

Uniformering zou volgens het ministerie bovendien structurele uitvoeringskosten bij Belastingdienst en notariaat kunnen verminderen, omdat een deel van de tariefdifferentiatie en de daarmee verbonden controle vervalt. Als ook de startersvrijstelling zou verdwijnen, vervallen tevens werkzaamheden rond de hoofdverblijfeis. De omvang van die besparing is nog niet gekwantificeerd; daarvoor zou een uitvoeringstoets nodig zijn.

De tabellen bevatten beleidsvarianten en budgettaire doorrekeningen, geen aangenomen maatregelen. Toch zijn ze relevant voor dossiers met DGA's en omvangrijke leningen bij de eigen BV. De bijzondere positie van de eigenwoningschuld binnen de regeling excessief lenen blijkt niet onaantastbaar: zowel een maximumbedrag als volledige afschaffing van de uitzondering is financieel doorgerekend.

Dat sluit aan bij onderwerpen die Fintool eerder behandelde. Zo kwam in 2024 uitgebreid aan de orde onder welke voorwaarden een bestaande eigenwoningschuld bij de BV onder het overgangsrecht buiten de excessief-lenenregeling kan blijven. In februari 2026 volgde een Kennisgroepstandpunt over een lening van de BV aan een in het buitenland wonend kind. Fintool

Ook de startersvrijstelling is recent besproken. In maart 2026 meldde Fintool nog dat het toenmalige uitgangspunt was de bestaande vormgeving van die vrijstelling te handhaven. De nieuwe Kamervragen gaan een stap verder: zij laten zien wat een volledig uniforme overdrachtsbelasting mét én zonder startersvrijstelling budgettair zou betekenen. Fintool

Bron: Overheid