Kamerbrief: startersvrijstelling overdrachtsbelasting blijft zoals zij is (en waarom dat zo is)

1. motie Postma & Welzijn (NSC) over het expliciet meenemen van woningmarkteffecten bij nieuw fiscaal beleid, en
2. motie Vijlbrief (D66) over het “effectiever” maken van de startersvrijstelling in de overdrachtsbelasting, met nadruk op de leeftijdsgrens.

De kernboodschap is duidelijk: de huidige vormgeving van de startersvrijstelling wordt gehandhaafd. Volgens het kabinet is er geen alternatief gevonden dat de doeltreffendheid verhoogt zonder (fors) verlies aan doelmatigheid en zonder een stevig dekkingsvraagstuk te veroorzaken.

1) Motie Postma & Welzijn: “woningmarkteffecten” als vaste check in fiscale beleidsvorming
Het kabinet ziet deze motie vooral als een bevestiging van bestaand beleid: bij nieuwe fiscale wetgeving/regelingen/beleid wordt al structureel gekeken naar neveneffecten op andere beleidsterreinen, waaronder de woningmarkt. In de brief wordt een nuttig onderscheid gemaakt tussen:

• Specifiek woningmarktbeleid binnen de fiscaliteit (bijv. startersvrijstelling overdrachtsbelasting, fiscale eigenwoningregeling, en “tot enkele jaren geleden” de schenkingsvrijstelling eigen woning), waarbij de beoogde woningmarkteffecten centraal staan.

• Generiek fiscaal beleid dat óók woningmarkteffecten kan hebben (bijv. renteaftrekbeperkingen), waarbij die effecten in de beleidsvoorbereiding en toelichtingen worden betrokken (o.a. via integrale afwegingen zoals het Beleidskompas en toelichtingen richting het parlement).

Praktisch voor adviseurs: dit is vooral relevant als “signaal” dat de rijksoverheid bij nieuwe fiscale maatregelen vaker expliciet zal benoemen wat de verwachte woningmarkteffecten zijn. In de hypotheek- en koopbegeleiding kan dat helpen om wijzigingen beter te duiden: komt een maatregel “primair uit woningmarktbeleid”, of is het generiek fiscaal beleid met bijeffecten?

2) Motie Vijlbrief: waarom de startersvrijstelling niet “ruimer” wordt gemaakt

Achtergrond: startersvrijstelling als onderdeel van differentiatie

De startersvrijstelling bestaat sinds 1 januari 2021 (Wet differentiatie overdrachtsbelasting) en had als doel de positie van koopstarters te versterken t.o.v. beleggers. De Kamerbrief benadrukt dat je de vrijstelling eigenlijk moet zien in samenhang met het zwaarder belasten/reguleren van niet-eigenaar-bewoners. De vrijstelling geldt voor natuurlijke personen die bij de verkrijging voldoen aan vier cumulatieve voorwaarden:

1. 18 t/m 34 jaar (dus “jonger dan 35”),

2. de woning zelf als hoofdverblijf gaan gebruiken,

3. de woning blijft onder de woningwaardegrens, en

4. niet eerder gebruikgemaakt van de vrijstelling.

Inzichten uit onderzoek/evaluatie
De brief verwijst naar eerder onderzoek (o.a. Dialogic) en de evaluatie door SEO. Belangrijk: het afzonderlijke effect van de startersvrijstelling is in de evaluatie niet goed te isoleren, maar de differentiatie als geheel (vrijstelling + hoger tarief voor niet-eigenaar-bewoners) is wel als doeltreffend beoordeeld: meer starters kochten, beleggers minder, vooral waar ze direct concurreren. Daarnaast noemt de brief dat volgens Kadastergegevens de gemiddelde leeftijd van koopstarters sinds 2014/2015 rond 30–31 jaar zou liggen en dat het aandeel starters op de woningmarkt toeneemt.

3) De “ruimer maken”-opties doorgerekend: meer starters, maar nóg meer meelifters en veel hogere kosten
De kern van de kabinetsreactie zit in de trade-off:

A) Leeftijdsgrens verhogen of afschaffen

• Nu kan naar schatting 65% van de koopstarters gebruikmaken van de vrijstelling. Het restant haalt vooral de leeftijdsgrens (circa 60%) en/of de woningwaardegrens (circa 40%) niet.
• Tegelijkertijd wordt de vrijstelling naar schatting nu in 15% van de gevallen gebruikt door doorstromers (dus niet de beoogde doelgroep).
• Leeftijdsgrens schrappen: startersbereik stijgt naar 80% (dus +15%-punt), maar het aandeel doorstromers dat de vrijstelling gebruikt stijgt naar 35% (dus +20%-punt).
• Het kabinet raamt de budgettaire derving bij volledig afschaffen van de leeftijdsgrens op circa € 420 miljoen per jaar.

Waarom dit voor het kabinet “niet effectiever” is: ja, je bereikt meer starters, maar je koopt dat vooral met (i) veel meer onbedoeld gebruik door doorstromers en (ii) hoge kosten die gedekt moeten worden.

B) Woningwaardegrens verhogen of afschaffen

• Woningwaardegrens schrappen: startersbereik naar circa 75% (t.o.v. 65%). Doorstromersgebruik stijgt naar 20% (t.o.v. 15%).
• Budgettaire derving bij volledig afschaffen van de woningwaardegrens: circa € 380 miljoen per jaar.
• Het kabinet stelt dat het verlies aan doelmatigheid bij schrappen van de woningwaardegrens zelfs groter is, omdat een groter deel van de derving niet bij starters maar bij doorstromers terechtkomt.

C) “Budgetneutraal schuiven” (leeftijd omhoog, waarde omlaag – of andersom)

Er is ook gekeken naar combinaties om binnen hetzelfde budget meer starters te helpen. Een voorbeeld dat de brief noemt: leeftijdsgrens naar 40 jaar en woningwaardegrens naar € 480.000. Resultaat: het startersbereik blijft 65%, dus geen doeltreffendheidswinst, terwijl de doelmatigheid verslechtert (meer doorstromers kunnen profiteren). De conclusie: geen budgetneutrale variant gevonden die de doeltreffendheid significant verbetert.

4) Conclusie van het kabinet: handhaven huidige vormgeving

De brief concludeert dat de doeltreffendheid van de startersvrijstelling alleen kan worden vergroot ten koste van een forse afname van doelmatigheid én met een stevige dekkingsopgave. Daarom ziet het kabinet “op dit moment” geen aanleiding om de regeling aan te passen. Ter “context” wijst de brief ook op aanvullend beleid voor starters, zoals:

• het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK) (actief sinds 2025; fonds van 100 mln. voor starters met middeninkomen bij aankoop eerste nieuwbouwwoning), en
• verlaging van de borgtochtprovisie NHG van 0,6% naar 0,4%.

5) Wat betekent dit in de adviespraktijk?

1. Geen nieuwe ruimte op leeftijd of woningwaarde
   Verwachtingsmanagement richting klanten: deze Kamerbrief zet juist een streep door het idee dat “35 jaar” op korte termijn wordt opgerekt.

2. Blijf strak op de vier voorwaarden
   In dossiers blijft het cruciaal om vooraf de vier cumulatieve eisen te toetsen (leeftijd, hoofdverblijf, woningwaardegrens, eenmaligheid).

3. Doorstromers en ‘eenmalig’ gebruik: goed uitleggen
   De overheid erkent expliciet dat ook doorstromers soms binnen de voorwaarden vallen en dan de vrijstelling kunnen toepassen; juist dat “meeliften” is een van de redenen dat verruiming niet aantrekkelijk wordt gevonden. Dat maakt het extra belangrijk om klanten goed uit te leggen dat “startersvrijstelling” juridisch niet hetzelfde is als “zeker een starter in de praktijk”.

Bron: Rijksoverheid