Registerplicht voor makelaars: NVM pleit ook voor wettelijke vakbekwaamheidseisen

De NVM ondersteunt het voornemen om makelaars verplicht te registreren, maar vindt de plannen in de huidige vorm niet ver genoeg gaan. Volgens de brancheorganisatie moet niet alleen het gedrag van makelaars worden gereguleerd, maar moet ook aantoonbare vakbekwaamheid een wettelijke voorwaarde worden om tot het register te worden toegelaten.

Waarom een registerplicht?
Aanleiding voor de voorgenomen maatregelen is het aantal klachten over het functioneren van makelaars. Kopers en verkopers melden onder meer belangenverstrengeling, tussentijds veranderende spelregels en onduidelijkheid over biedingen. Onderzoek van het Verwey-Jonker Instituut, uitgevoerd in opdracht van het ministerie, bevestigt volgens de minister dat beeld. De minister wil daarom dat makelaars zich eenmalig inschrijven in een beroepsregister. Wie als makelaar werkzaam is, moet zich vervolgens houden aan wettelijke gedragseisen. Het ministerie noemt daarbij onder meer:

• het tijdig en volledig verstrekken van relevante informatie over een woning;
• gelijke behandeling van geïnteresseerden;
• transparantie over het biedproces via een uniform biedlogboek;
• behandeling van klachten via een geschillencommissie.

In het uiterste geval moet een makelaar uit het register kunnen worden geschrapt. Die persoon kan dan niet langer als makelaar werken.

NVM: registratie alleen is niet voldoende
De NVM steunt deze uitgangspunten, maar plaatst een belangrijke kanttekening. In de plannen van de minister ontbreekt volgens de brancheorganisatie een vakbekwaamheidseis voor toelating tot het register. De NVM wijst erop dat een consument van een geregistreerde makelaar niet alleen mag verwachten dat deze zich aan gedragsregels houdt, maar ook dat deze aantoonbaar deskundig is. De vereniging vindt daarom dat opleiding en vakbekwaamheid onderdeel moeten zijn van de wettelijke toegangseisen. Die deskundigheid zou vervolgens ook aantoonbaar op peil moeten worden gehouden.

Daarmee ontstaat een duidelijk verschil tussen het kabinetsvoorstel en de inzet van de NVM. Het kabinet richt zich vooralsnog op verplichte registratie, wettelijke gedragsregels, transparantie, klachtenbehandeling en sancties. De NVM wil daar een voorafgaande kwaliteitstoets aan toevoegen.

Volgens de brancheorganisatie is toezicht achteraf namelijk niet voldoende om consumenten te beschermen. Een makelaar moet onder meer juridische en financiële risico's kunnen herkennen, overeenkomsten kunnen doorgronden en consumenten zorgvuldig kunnen begeleiden.

Welke kwaliteitseisen wil de NVM?
De NVM noemt een aantal onderdelen die volgens haar gezamenlijk een wettelijke kwaliteitsbasis voor de makelaardij zouden moeten vormen:

• een opleiding en aantoonbare vakbekwaamheid die onderhouden moet worden;
• duidelijke beroeps- en gedragsregels;
• controleerbare en transparante dienstverlening, waaronder het biedproces;
• onafhankelijk toezicht, klachtenbehandeling en tuchtrecht;
• een openbaar beroepsregister dat uitsluitend toegankelijk is voor professionals die aan de wettelijke kwaliteitseisen voldoen.

Ook zou volgens de NVM duidelijk moeten zijn wie binnen een makelaarskantoor uiteindelijk verantwoordelijk en aanspreekbaar is voor de dienstverlening.

Poortwachtersrol
De NVM legt bovendien een verband met de poortwachtersrol van makelaars. Het herkennen van signalen van fraude, witwassen en misbruik van vastgoed vergt volgens de organisatie actuele kennis en professioneel beoordelingsvermogen. Ook om die reden acht zij een vakbekwaamheidseis noodzakelijk. Een register en een biedlogboek zeggen op zichzelf volgens de NVM nog onvoldoende over de inhoudelijke deskundigheid van degene die als makelaar optreedt.

Van zelfregulering naar wettelijke normen
De stap richting wettelijke regulering komt niet onverwacht. Fintool besteedde de afgelopen jaren meerdere keren aandacht aan problemen rondom het biedproces. In april 2025 bleek uit de evaluatie van het Verbeterplan vertrouwen in het koopproces dat afspraken in de praktijk slechts gedeeltelijk werden nageleefd. Kandidaat-kopers ontvingen het biedlogboek regelmatig niet en de naleving van de gemaakte brancheafspraken bleek een aandachtspunt.

In mei 2026 bleek de praktijk nog steeds weerbarstig. Uit onderzoek onder woningzoekers die in 2025 een bod hadden uitgebracht, kwam naar voren dat slechts 32% na afloop een biedlogboek had ontvangen. Van degenen die het logboek wel kregen, moest 41% daar eerst zelf om vragen.

In augustus 2026 berichtte Fintool daarnaast over 921 meldingen die Vereniging Eigen Huis tussen 23 februari en 7 juli 2026 ontving. Daarbij werden onder meer voorkeursbehandeling, veranderende biedprocedures, druk om hoger te bieden en problemen met het biedlogboek genoemd.

De aangekondigde registerplicht vormt daarmee een volgende fase: waar de sector tot nu toe voor een belangrijk deel werkte met zelfregulering en brancheafspraken, wil de minister bepaalde normen wettelijk afdwingbaar maken.

Schriftelijkheidsvereiste blijft apart knelpunt
De NVM wijst daarnaast op een probleem dat met regulering van makelaars niet automatisch wordt opgelost: het wettelijke schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning. Bij koop tussen particuliere partijen is mondelinge overeenstemming in beginsel niet voldoende om een koopovereenkomst tot stand te laten komen. Zolang de overeenkomst niet schriftelijk is vastgelegd, kan een verkoper volgens de NVM bijvoorbeeld alsnog voor een andere koper kiezen. Dat kan bij consumenten de indruk wekken dat het biedproces niet eerlijk is verlopen, terwijl de oorzaak niet noodzakelijk bij het handelen van de makelaar ligt. De NVM vraagt de wetgever daarom ook naar deze onzekerheid in het koopproces te kijken.

Nog veel uit te werken
De minister werkt de registerplicht de komende maanden verder uit en heeft aangekondigd de Tweede Kamer begin 2027 nader te informeren. Belangrijke vragen zijn daarom nog onbeantwoord. Zo moet nog blijken hoe de toelating tot het register precies wordt geregeld, welke toezichthouder een rol krijgt, welke sancties kunnen worden opgelegd en of het kabinet de oproep van de NVM overneemt om ook vakbekwaamheidseisen wettelijk vast te leggen. Voor de adviespraktijk is daarom vooral van belang onderscheid te blijven maken tussen het huidige recht en de aangekondigde beleidsrichting. Per 1 oktober 2026 bestaat nog geen nieuwe wettelijke registerplicht voor makelaars; het betreft een voorstel dat verder moet worden uitgewerkt.

Bronnen: Rijksoverheid en NVM