Bijna 1.000 meldingen over makelaars: biedproces blijft kwetsbaar

De grootste categorie betreft belangenverstrengeling en voorkeursbehandeling. Bij 28% van de meldingen speelt twijfel of de makelaar uitsluitend handelt in het belang van zijn opdrachtgever. Melders noemen onder meer voorrang voor kopers uit het eigen netwerk, voorkeur voor kopers met een aankoopmakelaar, of commerciële belangen doordat ook hypotheekadvies, aankoopdienst of verkoop van een andere woning een rol lijkt te spelen.

Daarnaast gaat 23% van de meldingen over spelregels die tijdens het biedproces veranderen. Denk aan biedingen die na de deadline alsnog worden geaccepteerd, een gesloten inschrijving die toch een extra biedronde wordt, of mondelinge toezeggingen die later worden ingetrokken. Bij 20% van de meldingen ervaren kopers druk om hoger te bieden, bijvoorbeeld omdat wordt verwezen naar vermeend hogere biedingen.

Biedlogboek biedt nog onvoldoende zekerheid
Het biedlogboek moest juist bijdragen aan herstel van vertrouwen. Kandidaat-kopers moeten achteraf kunnen controleren welke biedingen zijn uitgebracht, wanneer dat gebeurde en onder welke voorwaarden. Toch gaat 19% van de meldingen over problemen met het biedlogboek. Consumenten geven aan dat zij het logboek niet ontvangen, dat biedingen ontbreken of dat de inhoud afwijkt van eerdere communicatie.

Dit sluit aan bij eerdere Fintool-berichtgeving. In april 2025 schreef Fintool al naar aanleiding van de Kamerbrief voortgang eerlijk koopproces dat veel afspraken in de praktijk slechts deels of niet worden nagekomen. Kandidaat-kopers ontvangen vaker niet dan wel het biedlogboek, bezichtigingsmogelijkheden hangen sterk af van het beleid van individuele makelaars en brancheorganisaties controleren volgens RIGO niet op correct gebruik van het biedlogboek of naleving van de gedragscode.

Ook in mei 2026 signaleerde Fintool dat zelfregulering rond het biedlogboek opnieuw onvoldoende blijkt. VEH meldde toen dat slechts 32% van de mensen die in 2025 een bod uitbrachten na afloop van het verkoopproces het biedlogboek ontving; van de groep die het logboek wel kreeg, moest 41% daar eerst zelf om vragen.

Vrijwillige afspraken of wettelijke borging?
De kernvraag is inmiddels niet meer of transparantie wenselijk is, maar hoe die wordt afgedwongen. Sinds 2021 zijn meerdere stappen gezet: het Verbeterplan vertrouwen in het koopproces, aangescherpte gedragscodes, het biedlogboek en een onafhankelijk klachtenloket. Toch stelt VEH dat consumenten nog steeds tegen vergelijkbare problemen aanlopen, mede doordat handhaving tekortschiet en niet alle partijen marktbrede afspraken hebben ondertekend.

VEH pleit daarom voor wettelijke regels voor het hele koop- en verkoopproces. Daarbij gaat het om duidelijke spelregels voor bezichtigingen en biedingen, een volledig en controleerbaar biedlogboek, betere informatievoorziening aan kopers en onafhankelijk toezicht op de naleving. VEH brengt deze punten ook in bij het initiatiefwetsvoorstel van Tweede Kamerlid Jeremy Mooijman voor een eerlijker en beter controleerbaar koop- en verkoopproces.

Voor adviseurs is dit onderwerp relevant, ook al ligt de directe verantwoordelijkheid voor het biedproces bij makelaar en verkoper. De aankoop van een woning is vaak het startpunt van financiering, eigenwoningreserve, overbruggingskrediet, financieringsvoorbehoud en fiscale eigenwoningvragen. Een onduidelijk biedproces kan daardoor indirect financiële risico’s opleveren: te hoog bieden onder tijdsdruk, onduidelijke voorwaarden, ontbrekende informatie over gebreken of VvE-verplichtingen, of discussie over de juridische status van een akkoord.

Aandachtspunten voor de praktijk
Voor kopers blijft het verstandig om vooraf schriftelijk vast te leggen welke biedprocedure geldt, wat de deadline is, of er één of meerdere biedrondes zijn en wanneer het biedlogboek beschikbaar komt. Ook is van belang dat voorbehouden, zoals financiering of bouwkundige keuring, expliciet in het bod worden opgenomen. Achteraf kan om het biedlogboek worden gevraagd zodra de koop onherroepelijk is.

Voor financieel adviseurs ligt de praktische meerwaarde vooral in signalering. Wanneer een klant onder druk staat om snel te bieden of het financieringsvoorbehoud te beperken, verdient het aanbeveling de betaalbaarheid en financierbaarheid niet alleen op hoofdlijnen, maar ook onder stressscenario’s te bespreken. Een mondelinge suggestie van een makelaar om “nog even bij te bieden” is geen financieringsadvies en geeft geen zekerheid dat de woning uiteindelijk wordt gegund.

In de Fintool-helpdeskbestanden komen vooral fiscale vragen over aankoopmakelaarskosten, verkoopkosten, overwaarde en eigenwoningschuld terug. Dat raakt dit onderwerp indirect: de makelaar speelt in de praktijk een belangrijke rol in het aankooptraject, maar de fiscale behandeling van kosten en de juridische controleerbaarheid van het biedproces zijn verschillende vragen. De actuele VEH-meldingen gaan primair over transparantie, toezicht en consumentenbescherming.

Bron: Vereniging Eigen Huis

Trefwoorden

biedlogboek, makelaar, koopproces, woningverkoop, voorkeursbehandeling