Hospitaverhuur: wetsvoorstel neemt praktische drempels weg, maar fiscale valkuil blijft

Wat verandert er?
Volgens het wetsvoorstel komt er speciaal voor hospitaverhuur een tijdelijk huurcontract van maximaal vijf jaar, met een proefperiode van negen maanden. Daarnaast wordt het eenvoudiger om de huurovereenkomst te beëindigen bij verkoop van de woning, executieverkoop, overlijden van de hospita of verhuizing van de hospita. Voor hospita’s die zelf huurder zijn, wordt bovendien geregeld dat het inkomen van de hospitahuurder niet meetelt bij de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.

Deze aanpassingen zijn relevant voor de adviespraktijk. Geldverstrekkers zijn nu vaak terughoudend met toestemming voor kamerverhuur, omdat een huurder in de woning de verkoopbaarheid en executiewaarde kan beïnvloeden. Als een huurovereenkomst bij verkoop of executieverkoop makkelijker kan worden beëindigd, kan dat voor kredietverstrekkers reden zijn om hospitaverhuur vaker toe te staan.

De fiscale valkuil
Adfiz wijst er terecht op dat het wetsvoorstel de fiscale behandeling van hospitaverhuur niet wijzigt. De kamerverhuurvrijstelling blijft dus leidend. Voor 2025 geldt dat huurinkomsten tot € 6.324 per jaar onbelast kunnen blijven, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Wordt de grens overschreden of wordt niet aan de voorwaarden voldaan, dan kan een deel van de woning en een evenredig deel van de hypotheekschuld naar box 3 verschuiven.

Dat kan ingrijpende gevolgen hebben. Voor het verhuurde deel is dan geen sprake meer van een eigen woning in box 1. Daarmee vervalt de renteaftrek voor het corresponderende deel van de eigenwoningschuld. Tegelijkertijd ontstaat een box 3-component. De extra huurinkomsten kunnen daardoor fiscaal minder aantrekkelijk zijn dan op het eerste gezicht lijkt.

Dit punt is niet nieuw binnen Fintool. In eerdere helpdesk- en kennisbankcasuïstiek kwam al naar voren dat bij gedeeltelijke verhuur steeds moet worden beoordeeld of de kamerverhuurvrijstelling van toepassing is. Valt de verhuur buiten de vrijstelling, dan moet vaak naar rato worden gesplitst tussen het box 1-deel van de eigen woning en het box 3-deel. Ook de vraag of een eerder verhuurd deel na beëindiging van de verhuur weer tot de eigen woning kan behoren, is feitelijk van aard.

Adviespraktijk: niet alleen naar huurrecht kijken
De nieuwe regeling kan hospitaverhuur laagdrempeliger maken, maar het advies mag niet stoppen bij de huurovereenkomst. Voor de hypotheekadviseur blijven minimaal vijf controles van belang:

1. Staat de geldverstrekker hospitaverhuur toe, en zo ja onder welke voorwaarden?
2. Is toestemming vooraf vereist op grond van het huurbeding of de hypotheekvoorwaarden?
3. Valt de situatie binnen de kamerverhuurvrijstelling?
4. Blijft de huur onder de jaarlijkse vrijstellingsgrens?
5. Zijn er gevolgen voor box 1, box 3, toeslagen, VvE-bepalingen of verzekeringen?

Juist de combinatie van huurrecht, hypotheekvoorwaarden en fiscaliteit maakt hospitaverhuur adviesgevoelig. Fintool signaleerde eerder al dat wetgeving, fiscaliteit en geldverstrekkers niet altijd op één lijn zitten. Dat blijft ook na dit wetsvoorstel een belangrijk aandachtspunt.

Conclusie
Het wetsvoorstel is een stap vooruit voor hospitaverhuur. Het neemt huurrechtelijke belemmeringen weg en kan kredietverstrekkers meer comfort geven. Maar de fiscale kernvraag blijft bestaan: past de verhuur binnen de kamerverhuurvrijstelling?

Voor adviseurs betekent dit dat hospitaverhuur vanaf 2027 waarschijnlijk vaker op tafel komt. De valkuil is dat klanten denken dat “de nieuwe wet” hospitaverhuur zonder meer mogelijk en fiscaal aantrekkelijk maakt. Dat is niet zo. De nieuwe wet ziet vooral op huurrechtelijke belemmeringen. De eigenwoningregeling blijft onverminderd relevant.

Een praktische advieslijn blijft daarom: eerst toestemming geldverstrekker, daarna huurrechtelijke vormgeving, en vervolgens altijd een fiscale toets op de kamerverhuurvrijstelling en de box 1/box 3-gevolgen.

Bron: Adfiz