Kun je de buurman dwingen om mee te werken en mee te betalen?

Inleiding
Funderingsproblemen zijn voor woningeigenaren al stressvol; het wordt extra ingewikkeld als het probleem (deels) zit in mandelige onderdelen: gedeelde zaken zoals een woningscheidende wand (scheidingsmuur) en—onder omstandigheden—de fundering daaronder. In ECLI:NL:GHARL:2026:774 stond centraal of één buur de ander kon verplichten tot vergaand herstel, waaronder het (laten) uitvoeren van funderingsmaatregelen die óók onder de woning van de andere buur zouden plaatsvinden.

Kernpunt: het hof legt de lat voor “noodzakelijke” vernieuwing/herstel van mandelige zaken (art. 5:65 BW jo. 5:62 BW) duidelijk neer: niet elke zorg of preventieve wens is genoeg.

Feiten van de zaak

• Partijen zijn buren en ieder eigenaar van één helft van een twee-onder-een-kapwoning.
• Er is scheurvorming, onder andere in de woningscheidende wand. De rechtbank had al beslist dat deze wand én de daaronder liggende fundering/ondergrond mandelig zijn in de zin van art. 5:62 lid 2 BW.
• In eerste aanleg werd de buur (geïntimeerde) wél veroordeeld om mee te werken aan herstel van scheuren in de mandelige muur en om een voorschot te betalen voor dat (beperktere) herstel. In hoger beroep lag dat onderdeel niet meer ter discussie.
• De eisers (appellanten) wilden in hoger beroep méér: medewerking en bijdrage in kosten voor zwaarder (funderings)herstel, een hoog voorschot, en bovendien een deskundigenonderzoek rond vloerbalken.
• Appellanten baseerden hun funderingsaanpak op injectie met (expansie)hars volgens een offerte waarbij in een “W”-vorm geïnjecteerd zou moeten worden; slechts een klein deel daarvan lag onder de mandelige wand, het grootste deel onder (niet-mandelige) delen van beide woningen.
• Over de toestand: uit rapporten bleek o.a. beperkte toename van één scheur (circa 1 mm sinds 2020) en een scheefstand waarbij een rapport expliciet noteerde dat er “op dit moment geen twijfel” is over de standzekerheid. Ook werd aangegeven dat het “bijna uitgesloten” is dat het ineens fors verergert onder normale omstandigheden.
• De buur (geïntimeerde) stelde juist weinig hinder te ervaren, en wees op eerdere renovatie/verbreding fundering aan haar zijde (jaren ’80) en beperkte financiële draagkracht.

Juridische vraag
De centrale vragen waren:

1. Wanneer is vernieuwing/herstel van een mandelige zaak “nodig” in de zin van art. 5:65 BW (mandelige zaken worden “indien nodig” vernieuwd op kosten van alle mede-eigenaars)?
2. Kan een eigenaar de buur dwingen tot medewerking aan werkzaamheden die (deels) onder niet-mandelige delen (onder de woning van de buur) plaatsvinden—bijvoorbeeld via redelijkheid en billijkheid / gemeenschap (o.a. art. 3:170 lid 3 BW in samenhang met art. 3:166 lid 3 BW en art. 6:2 BW)?
3. Is er grond om een deskundige te laten benoemen voor onderzoek aan de vloerbalken?

Uitspraak van het hof

Geen “noodzakelijke vernieuwing” (art. 5:65 BW)
Het hof volgt de lijn dat “nodig” geen reëel en acuut gevaar hoeft te betekenen, maar óók geen ruimte laat voor proactief optreden: de noodzaak hangt af van de omstandigheden. Belangrijk: het hof benadrukt dat het moet gaan om een objectief vast te stellen noodzaak; een wens van één partij is onvoldoende.

De nieuwe rapporten van appellanten overtuigden niet. De geconstateerde ontwikkelingen (zoals beperkte scheurtoename) en de rapportpassages over standzekerheid en geringe kans op plotselinge verergering maakten volgens het hof onvoldoende aannemelijk dat funderingsvernieuwing “nu” noodzakelijk was.

Werkzaamheden onder niet-mandelige delen: grenzen aan afdwingen
Partijen waren het erover eens dat alleen het gedeelte onder de woningscheidende wand mandelig was. Appellanten zijn geen mede-eigenaar van funderingsdelen onder de woning van geïntimeerde en kunnen daarom niet vorderen dat zij meewerkt aan werkzaamheden aan die niet-mandelige delen.

Daar kwam een praktisch/technisch punt bij: de gekozen injectiemethode “in W-vorm” maakt dat het bouwkundig onwenselijk is om slechts een klein mandelig deel te injecteren; dat kan juist (grotere) problemen veroorzaken.

Vloerbalken: geen noodzaak voor deskundigenonderzoek
Appellanten wilden een deskundige om te beoordelen of vloerbalken mandelig zijn. Het hof zag daar geen noodzaak voor, mede omdat geïntimeerde al toestemming gaf om (aan de zijde van appellanten) een gat te maken om te kijken of balken doorlopen.

Proceskosten: appellanten verliezen
Het hoger beroep slaagt niet; appellanten worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

Bron: Rechtspraak