MijnFintool
Inkoop door partner
Het komt zeer regelmatig voor dat een alleenstaande met een eigen woning en een eigenwoningschuld, een partner treft die zich op een gegeven moment wil inkopen in de woning. Feitelijk verkoopt de ene partner dan een deel van zijn woning aan de andere (inkopende) partner. Meestal gaat het om de helft van de woning, dus dat nemen wij als uitgangspunt. Dit Themanummer behandelt de fiscale gevolgen hiervan.
Gevolgen overdrachtsbelasting
De aankoop van de helft van de woning, is voor de overdrachtsbelasting een normale aankoop. Dat betekent dat als de aankopende partner verklaart de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken, hij 2% overdrachtsbelasting betaalt over de aankoopwaarde. Als hij aankopende partner niet eerder gebruik gemaakt heeft van de startersvrijstelling, jonger dan 35 jaar is én de totale waarde van de woning ligt onder de maximale waarde waarop de startersvrijstelling van toepassing is, kan hij gebruik maken van de startersvrijstelling.
|
Voorbeeld Kim (36 jaar) verkoopt de helft van haar woning aan haar nieuwe partner Dirk (33 jaar). Dirk heeft nooit eerder een eigen woning gehad. De totale waarde van de woning is €800.000. Ondanks dat Dirk ‘maar’ voor €400.000 aankoopt, kan hij geen gebruik maken van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting omdat uitgegaan moet worden van de totale waarde van de woning van €800.000. Voor een woning van €800.000 kan geen gebruik gemaakt worden van de startersvrijstelling. |
Gevolgen voor de eigenwoningregeling: gevolgen voor de verkopende partner
Als partner A de helft van zijn woning verkoopt aan partner B, dan realiseert partner A een eigenwoningreserve (EWR). De EWR wordt berekend door de verkoopprijs te verminderen met de helft van de eigenwoningschuld (EWS) van partner A.
|
Voorbeeld Vincent heeft een woning met een waarde van €500.000 en een EWS van €200.000. Hij verkoopt de helft van zijn woning aan zijn partner Suus. Hij verkoopt dus voor €250.000. Aan dit deel wordt de helft van de EWS toegekend, dus €100.000. Vincent realiseert een EWR van €250.000 - €100.000 = €150.000. Vincent heeft nog een EWS van €100.000. Deze loopt fiscaal ongewijzigd door voor de resterende aflossingsperiode (bij een EWS onder het huidige recht) of de resterende renteaftrekperiode (bij een EWS onder overgangsrecht). |
Gevolgen voor de eigenwoningregeling: gevolgen voor de kopende partner
Let op: om de gevolgen voor de eigenwoningregeling goed in kaart te kunnen brengen, is het van belang te weten of de partners vóór de inkoop al fiscaal partners zijn. Bijvoorbeeld omdat de partners al samenwonend zijn en daarnaast bijvoorbeeld een notarieel samenlevingscontract hebben, kinderen hebben of pensioenpartners zijn. Als de partners voor de inkoop al fiscaal partners zijn, geldt er een antimisbruikbepaling.
Let op: in onderstaande voorbeelden is geen rekening gehouden met de bijkomende kosten die door de koper bij de EWS mogen worden opgeteld (zoals de overdrachtsbelasting en de financieringskosten van de EWS).
Situatie 1: Partners zijn voor de inkoop nog géén fiscaal partners
Als de partners voor de inkoop nog géén fiscaal partners zijn, is de antimisbruikbepaling niet van toepassing. Dat betekent dat de kopende partner de volledige aankoop met een EWS kan financieren, eventueel rekening houdend met zijn eigen eigenwoningreserve.
|
Voorbeeld Suus uit het vorige voorbeeld heeft vorig jaar haar eigen woning verkocht en daarmee een EWR gerealiseerd van €60.000. Nu koopt ze voor €250.000 de helft van de woning van Vincent. Hiervoor kan ze een EWS aangaan van €250.000 - €60.000 = €190.000. De totale EWS van Vincent en Suus bij elkaar opgeteld is dan €290.000.
Vincent heeft dus een lopende EWS van €100.000. Het bestaande aflossingsschema (bij een lening onder het huidige recht) of de 30-jaarstermijn van renteaftrek (bij een lening onder het overgangsrecht) loopt gewoon door. Suus gaat voor maximaal €190.000 een EWS aan en moet met betrekking tot deze EWS rekening houden met haar eigenwoningverleden.
Omdat Vincent en Suus op beide leningen debiteur moeten worden van de geldverstrekker, kunnen ze in een onderlinge draagplichtovereenkomst vastleggen wie welke lening ‘draagt’ (voor meer informatie over dit onderwerp, zie ons Themanummer hierover). |
Situatie 2: Partners zijn voor de inkoop al wél fiscaal partners
Als de partners voor de inkoop al fiscaal partners zijn, is de antimisbruikbepaling van toepassing. Dat betekent dat de totale EWS (van beide partners bij elkaar opgeteld) na de inkoop niet hoger kan zijn, dan daarvoor.
|
Voorbeeld Vincent en Suus uit het vorige voorbeeld worden vóór de inkoop door Suus al fiscaal partners. Vervolgens verkoopt Vincent de helft van zijn woning aan Suus. Hij wordt in fiscaal opzicht geacht daarmee de helft van zijn EWS (€100.000) af te lossen. Dat betekent dat hij een EWR realiseert van €250.000 - €100.000 = €150.000. Hij heeft nog een lopende EWS van €100.000.
Op het moment dat Suus zich inkoopt voor €250.000, heeft ze een EWR van €60.000. Dit brengt ze ook als geldbedrag in. Ze heeft dus nog €190.000 nodig. Vanwege de antimisbruikbepaling, kan ze ‘slechts’ voor €100.0000 een EWS aangaan. De totale EWS van Vincent en Suus samen mag namelijk niet hoger worden dan €200.000, de EWS die Vincent had vóór de inkoop.
Suus komt dus nog €90.000 tekort. Die kan ze lenen in box 3, of schuldig blijven aan Vincent. Suus en Vincent moeten deze vordering van Vincent op Suus goed vastleggen en daarbij afspreken hoe de hoogte van de vordering wordt bepaald (nominaal of op basis van de beleggingsleer) en welke verjaringstermijn al dan niet van toepassing is (zie voor meer informatie over vorderingen en vergoedingsrechten ons Themanummer hierover).
Vincent heeft dus een lopende EWS van €100.000. Het bestaande aflossingsschema (bij een lening onder het huidige recht) of de 30-jaarstermijn van renteaftrek (bij een lening onder het overgangsrecht) loopt gewoon door. Suus gaat voor maximaal €100.000 een EWS aan en moet met betrekking tot deze EWS rekening houden met haar eigenwoningverleden. Omdat Vincent en Suus op beide leningen debiteur moeten worden van de geldverstrekker, kunnen ze in een onderlinge draagplichtovereenkomst vastleggen wie welke lening ‘draagt’ (voor meer informatie over dit onderwerp, zie ons Themanummer hierover). |
Inkoop door de partner in combinatie met een verbouwing
Als de partners de inkoop willen combineren met een verbouwing, dan heeft de volgorde waarin dit plaatsvindt gevolgen voor de hoogte van de EWS.
|
Voorbeeld Stel dat Vincent en Suus de woning voor €80.000 willen verbouwen binnen drie jaar nadat Suus zich heeft ingekocht. In dit voorbeeld zijn Vincent en Suus voor de inkoop nog géén fiscaal partners. Zoals eerder opgemerkt houdt Vincent dan een lopende EWS van €100.000, maar realiseert hij ook een EWR van €150.000. Suus kan voor de aankoop voor €190.000 een EWS aangaan. Als ze vervolgens willen verbouwen voor €80.000, dan kan Vincent voor zijn aandeel hierin van €40.000 geen EWS aangaan. Hij moet immers rekening houden met zijn EWR. Vincents EWR neemt door de verbouwing wel af met €40.000 tot €110.000. Suus kan voor haar aandeel van €40.000 wel een EWS aangaan. De totale EWS van Vincent en Suus bij elkaar opgeteld is dan €330.000.
Als Vincent eerst zijn woning verbouwt voor €80.000 kan hiervoor een EWS aangaan. Zijn totale EWS wordt dan €200.000 + €80.000 = €280.000. Hij kan daarna de helft van zijn woning verkopen. Door de verbouwing zal de waarde van de woning zijn gestegen tot bijvoorbeeld €570.000. Vincent verkoopt dan de helft hiervan voor €285.000. Hiermee lost hij de helft van zijn EWS af. Hij behoudt dan een EWS van €140.000 (en realiseert een EWR van €285.000 – €140.000 = €145.000 maar die speelt alleen weer een rol als hij binnen drie jaar daarna nog een EWS aan wil gaan). Suus koopt nu voor €285.000. Als ze een EWR heeft van €60.000, kan ze voor maximaal €225.000 een EWS aangaan. De totale EWS van Vincent en Suus bij elkaar opgeteld is dan €365.000. |
Alternatieven voor inkoop
Als een inkoop door een intrekkende partner niet wenselijk/mogelijk is, en het wel de wens is dat die partner gaat meedelen in de waardeontwikkeling van de woning, dan is er een aantal alternatieven.
Trouwen in algehele gemeenschap van goederen of in gemeenschap van woning en inboedel
De meest eenvoudige, maar ook meest verregaande manier is trouwen waarbij de woning (en de schuld) in de huwelijksgemeenschap komt te vallen. Hiervoor moeten huwelijkse voorwaarden worden opgemaakt. Er is dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd. De eigenaar van de woning moet dan wel accepteren dat een eventuele overwaarde ook in die gemeenschap valt.
Een finaal verrekenbeding opnemen in de huwelijkse voorwaarden of samenlevingscontract
Als het niet de wens is dat de intrekkende partner mede-eigenaar wordt, maar alleen mee gaat delen in de waarde van de woning, kunnen de partners in huwelijkse voorwaarden een finaal verrekenbeding opnemen. Bij het verbreken van de relatie wordt er dan afgerekend, alsof er sprake was van een algehele gemeenschap van goederen. De intrekkende partner wordt dan geen mede-eigenaar, maar heeft recht op een geldbedrag ter hoogte van de helft van de overwaarde. Dit finaal verrekenbeding kan door ongehuwde fiscaal partners ook in een notarieel samenlevingscontract worden opgenomen.
Meerwaardeclausule opnemen in samenlevingscontract
Stel dat de intrekkende partner voor 50% van de aflossingen op de lening die aan de woning is verbonden gaat betalen. Dan zouden de partners kunnen vastleggen dat op basis hiervan 50% van de overwaarde van de woning die vanaf dat moment ontstaat, toekomt aan de intrekkende partner. De intrekkende partner wordt dan geen eigenaar, er is dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit wordt ook niet gezien als een schenking vanwege de tegenprestatie die de intrekkende partner levert (dit kan overigens ook een andere tegenprestatie zijn dan het meebetalen aan de aflossing van de schuld, bijvoorbeeld door de woning mee te onderhouden).
|
Voorbeeld Paul heeft een woning met een waarde van €400.000 en een EWS van €300.000. Zijn vriendin Sanne trekt bij hem in en gaat voor 50% bijdragen aan de hypotheeklasten. Jaren later is de woning €480.000 waard en de EWS afgelost tot €250.000. De overwaarde in de woning is gestegen van €100.000 naar €230.000. De overwaarde is dus met €130.000 gestegen. Sanne heeft volgens de vastgelegde afspraak recht op 50% hiervan, dus op €65.000. Paul heeft recht op de resterende overwaarde van €165.000. |
Vaststelling EWR gebeurt op basis van eigendom
Als gekozen wordt voor een finaal verrekenbeding of een meerwaardeclausule, blijft de eigendom van de woning van één persoon. Als het stel uit elkaar zou gaan en de woning wordt verkocht, dan wordt de eigenwoningreserve dus volledig aan de eigenaar toegerekend, ook als hij daar een deel van aan de partner moet uitbetalen.
|
Voorbeeld Paul en Sanne uit het vorige voorbeeld gaan uit elkaar op het moment dat de woning €480.000 waard is geworden. Paul verkoopt zijn woning. De overwaarde is €230.000. Daarvan moet hij €65.000 aan Sanne betalen. Maar zijn EWR is wel €230.000. Als Paul binnen drie jaar een andere woning koopt, kan hij over de eerste €230.000 van de verkrijgingskosten geen EWS aangaan. Hij heeft echter ‘slechts’ €165.000 aan overwaarde in handen. Hij moet de rest dus uit eigen middelen of via een box 3-lening moeten financieren. |
Reacties
Graag eerst inloggen om deze pagina te bekijken.
Permanent Actueel met Fintool?
Fintool
info@fintool.nl
085 111 89 99
Fintool bv © 2003/2026. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.
