Echtscheiding: Waardering woning bij verdeling of bij (veel later) verkoop?

De kern is dus de peildatum voor waardering bij verdeling: hoofdregel is “waarde ten tijde van de verdeling”, maar daarvan kan worden afgeweken als redelijkheid en billijkheid dat eisen.

Feiten van de zaak: wat is er gebeurd?
De belangrijkste gebeurtenissen op een rij:

• Partijen trouwen in 2007 in algehele wettelijke gemeenschap van goederen.
• Echtscheiding: uitgesproken in 2013, ontbinding huwelijk per 19 november 2013.
• Na de scheiding:
  • de man blijft wonen in de woning aan de [A-straat],
  • de vrouw woont in haar (eigen) woning aan de [B-straat].
  • In 2015 komt er een “stappenplan” voor verdeling van de woningen: ieder krijgt 3 maanden om de bewoonde woning over te nemen tegen WOZ-waarde en de ander moet uit hoofdelijke aansprakelijkheid; lukt dat niet, dan verkoop.
• Dat stappenplan wordt niet uitgevoerd.
• De woning van de vrouw ([B-straat]) wordt in 2017 executoriaal verkocht; de bank geeft de man (onder voorwaarden) finale kwijting voor een eventuele restschuld.
• Op 13 februari 2018 treffen partijen bij het hof een schikking. Kernpunten:

1. bewijs finale kwijting m.b.t. [B-straat];
2. opgave WOZ 2018 van [A-straat] + hypotheekschuld per 2018;
3. man spant zich in om vrouw te laten ontslaan uit hoofdelijke aansprakelijkheid op de hypotheek van [A-straat];
4. verrekening: mogelijke onderwaarde van [A-straat] zou kunnen worden verrekend met aanspraken van de vrouw, en dan zouden partijen over en weer afzien van verdere vorderingen.

• Afspraken 1–3 worden uitgevoerd; procedure wordt op 8 mei 2018 op verzoek van de vrouw doorgehaald (geroyeerd). Punt 4 (definitieve afrekening/afstand) wordt niet uitgewerkt.
• De man lost in 2023 uit eigen middelen € 45.000 af op de hypotheek van [A-straat].
• In mei 2024 vraagt de advocaat van de man de vrouw akkoord te gaan met verdeling tegen € 154.000 (waarde uit 2018). De vrouw weigert.
• De man verkoopt de woning in maart 2024 voor € 390.000; levering volgt eind juli 2024. Hypotheekschuld is dan € 175.000 en € 84.000 staat bij de notaris in depot.

Juridische vraag: wat moest het hof beslissen?
De centrale vraag: Moet voor de verdeling worden uitgegaan van de waarde van de woning:

• per 8 mei 2018 (moment schikking/royement; waarde/WOZ rond € 154.000), óf
• per 2024 (verkoop en levering aan derde; verkoopprijs € 390.000)?

Daarbij speelt ook een praktisch-juridisch punt: op het moment van de procedure in eerste aanleg was de woning al aan een derde geleverd, zodat het geschil feitelijk draait om de verdeling van de verkoopopbrengst.

Uitspraak van het hof: wat is beslist en waarom?

Hoofdregel
Het hof herhaalt de hoofdregel:

Bij verdeling van een gemeenschapsgoed geldt in beginsel de waarde ten tijde van de verdeling, tenzij de redelijkheid en billijkheid een andere peildatum rechtvaardigen (het hof verwijst naar HR 12 februari 1999, NJ 1999/551).

Waarom hier tóch peildatum 2018?

Het hof vindt dat er in dit specifieke geval reden is om van de hoofdregel af te wijken en de waarde van 2018 te nemen. De dragende gedachte:

• Uit de schikking blijkt dat partijen ten minste de intentie hadden dat de woning aan de man zou worden toebedeeld tegen de toenmalige waarde. Dat volgt o.a. uit de verwijzing naar WOZ 2018 en hypotheekschuld 2018 en de afspraak dat de man de vrouw uit hoofdelijke aansprakelijkheid zou laten ontslaan.
• In de schikking wordt bovendien gesproken over onderwaarde die de man zou dragen en mogelijk zou verrekenen met aanspraken van de vrouw.
• Daarna is de zaak in 2018 geroyeerd, en vervolgens hebben partijen zich feitelijk gedragen alsof de woning al aan de man was toegedeeld:
  • de vrouw verzocht nooit alsnog om toedeling/verkoop aan een derde,
  • zij droeg niet bij aan kosten/hypotheeklasten (wat je als mede-eigenaar wel zou moeten doen),
  • zij vroeg ook geen gebruiksvergoeding.
• Tegenover dit alles stelde de vrouw volgens het hof onvoldoende om aan te nemen dat partijen “gewoon wachtten” tot er overwaarde zou ontstaan.

Conclusie: de man mocht gerechtvaardigd vertrouwen dat in 2018 al was afgesproken dat de woning aan hem zou worden toebedeeld tegen € 154.000, en daarom is 8 mei 2018 de juiste peildatum op grond van redelijkheid en billijkheid.

Uitkomst
De grieven van de vrouw falen; het vonnis wordt bekrachtigd en proceskosten worden gecompenseerd.

Praktische tips

1. Leg peildatum én afwikkeling “hard” vast (en maak hem af).
   In 2018 was er wel een schikking, maar onderdeel 4 (definitieve verrekening/afstand) bleef hangen. Dat is precies de kiem van latere escalatie. Werk bij scheiding dus met: peildatum, waarderingsmethode, wie draagt lasten, en vooral: een eindafrekening met finale kwijting (of een duidelijke route als die kwijting uitblijft).
2. Zorg dat “ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid” niet alleen wordt beloofd, maar aantoonbaar wordt gerealiseerd.
   In deze zaak was het ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid een belangrijk signaal dat de woning feitelijk naar de man zou gaan.
3. Let op het gedrag na scheiding: stilzitten kan juridische betekenis krijgen.
   Geen verzoek om verkoop/toedeling, geen bijdrage in kosten en geen gebruiksvergoeding: het hof leest dat als “gedragen alsof de toedeling al rond was” en dat kan bij een latere waardesprong beslissend zijn.

Impact voor financieel adviseurs
Deze uitspraak is geen “hypotheekrecht”-uitspraak, maar raakt financieel adviseurs in de praktijk wél direct, omdat echtscheiding en woningverdeling bijna altijd samenhangen met:

• (her)financiering,
• ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid,
• draagplicht voor lasten,
• risico’s rond verkoop, depot en uitbetaling.

Wat je hieruit meeneemt voor advisering:

1. Een “deal op papier” is niet genoeg—de uitvoering bepaalt je risico.
   Als de feitelijke verdeling niet wordt afgerond, kan jaren later de discussie terugkomen (hier zelfs na verkoop aan een derde, met depot bij notaris).

2. Maak het vermogensplaatje scenario-proof (waarde stijgt óf daalt).
   In 2018 werd gesproken vanuit een mogelijke onderwaarde/risico’s; in 2024 blijkt er forse overwaarde (verkoop € 390.000). Juist bij grote marktbewegingen is het cruciaal om te bepalen wie het marktrisico draagt vanaf welk moment.

3. **Signaleer “juridischeen adviseur kan het financiële deel doen, maar bij discussie over peildata, verrekening, finale kwijting, gebruiksvergoeding of verdelingsvorderingen hoort vaak een familierechtadvocaat/notaris aan tafel. Dat past ook bij de vakbekwaamheidslijn: ken je grenzen en verwijs door (zie leerdoelen hieronder). toetstermen)

Bron: De Rechtspraak