Betaalbare vrije-sectorhuur verdwijnt

De belangrijkste cijfers uit de Pararius Huurmonitor (Q4 2025)
Aanbod krimpt verder

• In Q4 2025 werden 14.698 vrije-sectorwoningen gepubliceerd en 15.188 woningen afgemeld: per saldo dus opnieuw minder aanbod.
• Woningen stonden gemiddeld 18 dagen online (kort, en nóg iets korter dan een jaar eerder).

Huurprijs stijgt door

• Gemiddelde maandhuur vrije sector: € 1.838, +6,5% op jaarbasis.
• Pararius’ huurprijsindex laat zien dat huren sinds 2021 circa +31,8% steeg, sneller dan inflatie (+25,8%) in dezelfde periode (koopprijzen +42,9%).
• Verhuurders hanteren in de vrije sector vaak de norm “3× maandhuur” als inkomenseis: bij € 1.838 is dat ca. € 5.515 bruto per maand.

Waar zit de spanning? (vraag vs aanbod per huurklasse)

• Segment € 1.185 – € 1.500: iets meer dan ¼ van het aanbod, maar >40% van alle reacties.
• Segment > € 2.000: circa 40% van het aanbod, maar slechts 21% van de reacties.
• Kortom: “betaalbaar” is waar de concurrentie zit.

Krapte blijft verhuurdersmarkt

• De Pararius krapte-indicator kwam uit op 0,62 (structureel krap).

Uitponding blijft zichtbaar

• In Q4 2025 was 6,5% van alle koopadvertenties op Pararius afkomstig uit woningen die eerder als vrije-sectorhuur werden aangeboden (uitponding).

De context: Wet betaalbare huur (en handhaving)
De Pararius-cijfers passen in het beeld dat sinds 2024 vaker terugkomt: regulering, fiscale druk en onzekerheid beïnvloeden het verhuurgedrag, met name bij kleinere particuliere verhuurders.

Wat regelt de Wet betaalbare huur?

• Het (gemoderniseerde) WWS geldt voor middenhuur tot en met 186 punten. Gemeenten kunnen sinds 1 januari 2025 optreden als verhuurders te hoge huren vragen.
• De Huurcommissie benoemt dat middenhuur (voor contracten die op/na 1 juli 2024 zijn gestart) onder het puntenstelsel valt en dat per 1 januari 2025 de bandbreedte bij benadering ligt tussen € 900,07 (sociale bovengrens) en € 1.184,82 (middenhuur-bovengrens/186 punten).

Huurverhoging 2026 (voor bestaande contracten)

• Maximaal 6,1% voor middenhuur (2026) en maximaal 4,4% voor vrije sector (2026).

Praktische vertaalslag voor adviseurs

• Bij (her)verhuur/mutatie is de WWS-puntentelling bepalender geworden voor de “ruimte” in de huur.
• Risico’s liggen niet alleen bij aanvangshuur, maar ook bij dossiervorming: puntentelling, onderbouwing, afspraken over servicekosten/oplevering, en timing (welk regime geldt bij contractdatum).

Fiscale prikkels en de koopmarkt als “uitweg”
Pararius koppelt de verschuiving mede aan turbulentie rond de invoering van de Wet betaalbare huur in juli 2024 en een veranderde samenstelling van het aanbod (kleinere, lagere huren sneller uitgepond; grotere/duurdere woningen blijven). Daar komt een concrete fiscale wijziging bovenop die per 1 januari 2026 realiteit is:

Overdrachtsbelasting voor niet-hoofdverblijf omlaag

• Belastingdienst: tarief voor een woning die niet als hoofdverblijf wordt gebruikt (2e woning/vakantiewoning/woning voor verhuur) is in 2026: 8% (was 10,4% in 2025).
• Ondernemersplein (RVO) bevestigt: verlaging 10,4% → 8%, ingegaan op 1 januari 2026, met als doel verhuur/investeren aantrekkelijker te maken.

Wat neem je mee naar de adviespraktijk?

Voor woningzoekenden (huurders)

• Verwachtingsmanagement: het segment tot ca. € 1.500 is het drukst (relatief weinig aanbod, veel reacties).
• Inkomenseisen blijven een harde drempel: gemiddeld is ca. € 5.515 bruto p/m nodig bij de huidige gemiddelde vrije-sectorhuur.

Voor particuliere verhuurders

• Check bij mutatie of de woning ≤186 punten uitkomt; dan ligt middenhuurregulering op de loer voor nieuwe contracten (met bijbehorende onderbouwing/handhaving).
• Houd rekening met huurverhogingsmaxima 2026 (middenhuur 6,1%; vrije sector 4,4%).
• Bij aankoop/uitbreiding in 2026: reken met 8% overdrachtsbelasting voor niet-hoofdverblijf.

Bron: Pararius