MijnFintool

Nieuws

Platform Hypotheken 2025: fiscale en hypothecaire knelpunten in beeld

De kamer- of hospitaverhuur in de eigen woning is in 2025 opnieuw onderwerp van beleidsmatige en fiscale discussie. Vanuit het Platform Hypotheken 2025, diverse Kamerbrieven, beleidsverkenningen en de publieke campagne "Hospitawijzer" blijkt een groeiende wens om hospitaverhuur te stimuleren. Tegelijkertijd blijkt uit alle beleidsstukken dat uitvoering, toezicht en fiscale rechtvaardigheid belangrijke hindernissen vormen voor uitbreiding van de bestaande vrijstelling. In dit uitgebreide overzichtsartikel brengen we alle recente ontwikkelingen samen: beleidsopties, fiscale implicaties, uitvoeringsbelemmeringen en inzichten uit de praktijk.

Wat is de kamer-/hospitaverhuurvrijstelling?

De kamer- of hospitaverhuurvrijstelling (art. 3.114 Wet IB 2001) maakt het mogelijk om – onder voorwaarden – onbelast een kamer te verhuren in de eigen woning. Dit geldt indien:

  • Huurder en verhuurder op hetzelfde adres staan ingeschreven;
  • De huurder gebruik maakt van gedeelde voorzieningen (badkamer, keuken);
  • De jaarlijkse huuropbrengst onder de vrijstellingsgrens blijft (€6.342 in 2025);
  • Het verhuurde deel niet wordt afgesplitst of zelfstandig wordt gemaakt.

Bij toepassing blijft het verhuurde deel binnen box 1 vallen. Dat betekent behoud van renteaftrek over de gehele eigenwoningschuld, inclusief het verhuurde deel.

Beleidsverkenning 2025: vier opties op tafel

Naar aanleiding van de motie Van Vroonhoven (2024) is in 2025 een beleidsverkenning uitgevoerd. Hieruit zijn vier beleidsopties naar voren gekomen:

  1. Geen wijziging van de regeling
  2. Verdubbeling van het vrijstellingsbedrag
  3. Extra vrijstelling bij tweede kamer
  4. Afschaffing van de regeling

De effecten zijn wisselend. Optie 2 en 3 stimuleren mogelijk extra aanbod, maar zijn slecht controleerbaar. Afschaffing zou leiden tot hogere opbrengst en eenvoud, maar ook het verlies van hospitakamers. Een van de grootste belemmeringen blijkt het gebrek aan betrouwbare data: de Belastingdienst weet niet wie gebruik maakt van de vrijstelling, omdat geen aangifte-registratie bestaat. Ook CBS en ABF beschikken over onvoldoende gegevens. Een extra “vinkje” in de aangifte zou uitkomst kunnen bieden, maar dit is pas na 2030 uitvoerbaar.

Nieuwe wetgeving hospitaverhuur: meer flexibiliteit

In oktober 2025 reageerde minister Keijzer op Kamervragen over de nieuwe wetgeving hospitaverhuur. De wet, waarvan indiening begin 2026 wordt voorzien, moet leiden tot:

  1. Tijdelijke huurcontracten tot maximaal vijf jaar;
  2. Mogelijkheid tot opzegging bij verkoop, overlijden of executie;
  3. Beperking huurbescherming bij hospitaverhuur.

De overheid ziet potentieel voor 100.000 extra kamers. Maar dit is afhankelijk van fiscale stimulering, maatschappelijke acceptatie en uitvoerbare regelgeving. De minister erkent dat uitvoering pas effectief is met een huurregister. Hieraan wordt gewerkt, maar realisatie voor eind 2025 is “niet reëel”.

Praktische uitwerking: de Hospitawijzer

De website Hospitawijzer van Volkshuisvesting Nederland vertaalt beleid naar de praktijk. Belangrijke elementen:

  • Checklist: helpt verhuurders nagaan wat ze moeten regelen;
  • Toestemming: vereist van hypotheekverstrekker of verhuurder (indien huurder);
  • Privacytips: zes tips om prettig samen te wonen;
  • Verhalen van hospita’s: praktijkvoorbeelden uit heel Nederland;
  • Toolkit voor gemeenten: ondersteuning bij beleidsimplementatie;
  • Campagne: "Jouw huis van grote waarde".

De Hospitawijzer biedt daarmee ondersteuning voor potentiële hospita's, maar benadrukt ook complexiteit: regels verschillen per gemeente, toestemming is vereist, en duidelijke afspraken zijn cruciaal.

Fiscale en beleidsmatige aandachtspunten

A. Toerekening box 1 of box 3

Bij verhuur van meerdere kamers rijst de vraag of nog sprake is van "eigen woning". Verliest het pand zijn hoofdverblijfkarakter, dan verhuist (een deel van) de woning naar box 3 → verlies renteaftrek.

B. Subsidie op subsidie?

Verhuurder geniet:

  • belastingvrije huurinkomsten;
  • volledige renteaftrek box 1;
  • beperkt eigenwoningforfait (EWF).

Deze combinatie kan beleidsmatig als ondoelmatig of ongericht worden gezien.

C. Controle- en uitvoeringsproblemen

Zonder huurregister en zonder vinkje in de IB-aangifte is naleving en handhaving moeilijk. Uitbreiding of verdubbeling van de vrijstelling zonder controle leidt tot oneigenlijk gebruik.

D. Huurprijsbeperking via WWSO

De maximale huurprijs wordt begrensd via het puntenstelsel voor onzelfstandige ruimten. Dit beperkt de feitelijke werking van een verhoging van de vrijstelling.

Conclusie en vooruitblik

De beleidsdoelstelling van het kabinet – meer woonruimte zonder grootschalige nieuwbouw – kan mede ingevuld worden via hospitaverhuur. Zowel fiscale stimulering (via de vrijstelling) als juridische ruimte (via tijdelijke contracten) zijn hierbij cruciaal. Maar zolang registratie, controle en uitvoerbaarheid achterblijven, zijn beleidsmakers terughoudend.

  • Blijf bij verhuur in eigen woning alert op hoofdverblijf-criteria (box 1);
  • Documenteer verhuur goed (contract, toestemming bank, afspraken);
  • Houd fiscale drempels en toekomstige wetswijzigingen nauwlettend in de gaten;
  • Volg de consultatie van het huurregister en de nieuwe wet in 2026.

Modules & dossiers

Opvoerdatum

14 okt 2025

Laatst gewijzigd

14 okt 2025

Reacties

Er zijn (nog) geen reacties op dit artikel

Reageren? Graag eerst inloggen.

Permanent Actueel met Fintool?

Als professioneel financieel adviseur moet en wilt u bijblijven en dat het liefst in zo weinig mogelijk (kostbare) tijd. Dat kan nu met Fintool.nl! Meld u nu aan als abonnee en krijg toegang tot de Kennisbank, Helpdesk en AI assistant.
Lees verder

Fintool bv © 2003/2025. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.

1
1