Woningbouw Sneller, Meer, Goedkoper: STOER-plan rekent af met blokkerende regels

Het woningtekort zorgt voor stijgende prijzen, langere wachttijden en verminderde mobiliteit op de arbeidsmarkt. STOER staat voor "Schrappen Tegenstrijdige en Overbodige Eisen en Regelgeving". De adviesgroep, met onder meer Friso de Zeeuw en Marinda de Smidt, heeft 123 pagina’s aan voorstellen uitgewerkt, waarvan veel direct impact hebben op ontwikkelaars, gemeenten, woningcorporaties én fiscaal adviseurs.

Technische bouweisen: €10.000 besparing per woning

Een kernvoorstel van STOER is het versimpelen van de technische eisen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl):

• Plafondhoogte van 2,60 naar 2,50 meter
• Deurhoogte van 2,30 naar 2,10 meter
• Steilere trappen toegestaan (actieve trap)
• Verruiming daglichteisen, m.n. in slaapkamers
• Versoepeling interne geluidseisen
• Geen verplichting meer voor drempelloze balkons, behalve bij zorgwoningen

Fiscale implicatie: Lagere bouwkosten per m² kunnen een andere waardering van grondreserves of BIE-mechanismen opleveren. Fiscaal adviseurs doen er goed aan deze wijzigingen mee te nemen in (her)calculaties voor anterieure overeenkomsten.

VvE-besluitvorming bij optoppen

Een opvallend voorstel is het wettelijk regelen dat VvE's besluiten over optoppen met een gewone meerderheid kunnen nemen (i.p.v. unanimiteit). Als het omgevingsplan extra bouwlagen toestaat, moet de besluitvorming binnen de VvE volgen.

Juridisch en fiscaal belang:

• Voor splitsingsakte-begeleiders en notariaat verandert de besluitstructuur fundamenteel.
• Voor fiscale waardering van appartementsrechten ontstaat ruimte voor herontwikkeling binnen bestaande gebouwen.

Betaalbaarheidseis: ? sociaal, ? vrije sector

STOER omarmt het uitgangspunt dat twee derde van de woningproductie betaalbaar moet zijn (sociale huur, middenhuur, betaalbare koop), maar dringt aan op duidelijke prijsgrenzen én monitoring op uitvoerbaarheid.

Risico bij anterieure overeenkomsten: als de betaalbaarheidseis niet aansluit bij de reële grondprijs/marktwaarde, kunnen businesscases vastlopen. STOER bepleit escalatiemechanismen (Lokale Versnellingstafel).

Grondbeleid: voorkeursrecht en residuele waarde

• Voorkeursrecht van 3 naar 5 jaar verlengen
• Residuële grondwaarde als inbrengwaarde vastleggen
• Geen planbatenheffing invoeren – "te complex en opbrengst onzeker"

Financieel gevolg: gemeenten krijgen met een langere voorkeursrechttermijn meer ruimte voor sturing op grondposities. Fiscale modellen voor kostenverhaal moeten rekening houden met gewijzigde inbrenggrondslagen.

Natuur & stikstof: dwingend openbaar belang

STOER bepleit om woningbouw in bepaalde situaties aan te merken als "dwingend openbaar belang", o.a. bij:

• Flora- en faunaregelgeving (habitatrichtlijnsoorten)
• Stikstofreductie: door invoering van een rekenkundige ondergrens (1 mol/ha/jaar) voor vergunningplicht
• Drinkwateraanleg in Natura 2000-gebieden via ADC-toets

Juridisch aandachtspunt: procedures rondom omgevingsvergunningen worden mogelijk soepeler, maar blijven afhankelijk van onderbouwing en actualiteit van milieugegevens.

Lokale koppen op Bbl niet meer toegestaan

STOER pleit voor strikte landelijke toepassing van het Bbl. Lokale duurzaamheidseisen ("koppen") mogen niet meer bovenop landelijke normen worden gesteld.

Dit stimuleert industrieel bouwen en standaardisatie, maar beperkt gemeentelijke beleidsvrijheid. Convenanten die wél aanvullende eisen stellen (zoals energieprestatie), verliezen hun juridische betekenis tenzij ze privaatrechtelijk worden ingebed.

Digitalisering en datagedreven bouwen

• Alle regelgeving moet machineleesbaar worden aangeboden
• BOPA’s (buitenplanse vergunningen) én bijbehorende onderzoeken moeten openbaar worden
• GIS-data en omgevingsinformatie worden gekoppeld aan DSO

Voor fiscale en juridische adviseurs: digitalisering maakt vergunningen en planinformatie beter toegankelijk. Dit verlaagt advieskosten en versnelt due diligence bij gebiedsontwikkeling.

Bezwaar en beroep: sneller afhandelen

• Lex silencio positivo opnieuw invoeren: bij overschrijding beslistermijn wordt vergunning automatisch verleend
• ABRvS beslist in eerste en enige aanleg bij woningbouwprojecten
• Verhoogd griffierecht bij omgevingsrechtszaken
• Gebruik van AI bij standaard-bezwaren (bijv. verlies uitzicht)

Mogelijke gevolgen:

• Versnelling van rechtszekerheid
• Maar ook: verhoogde drempel voor belanghebbenden om bezwaar te maken

Conclusie: Woningbouw wordt eenvoudiger, maar vraagt scherpte

Het STOER-rapport biedt een ongekend breed pakket aan vereenvoudigingen. Voor fiscale en juridische professionals ligt er veel werk in:

• Het (her)inrichten van taxatiemodellen, grondexploitatiebegrotingen en anterieure overeenkomsten
• Het anticiperen op aangepaste VvE-besluitstructuren
• Het juridisch volgen van versnelde bezwaarprocedures en het omgaan met nieuwe normen in het Bbl

Of alle voorstellen doorgang vinden, hangt af van de kabinetsreactie later dit jaar. Tot die tijd: houd de contouren van het STOER-rapport paraat, en pas jouw praktijk hier tijdig op aan.