(1) Intern beleid Belastingdienst aftrekbaarheid kosten aankoop eigen woning

Vraag

Klopt het dat bemiddelingskosten (van een hypotheekadvieskantoor) in verband met een hypotheek volledig aftrekbaar zijn en niet gemaximaliseerd, zoals afsluitprovisie (1,5% van de hoofdsom en gemaximaliseerd tot 3.630)? Ervan uitgaande dat dat er wel rekening wordt gehouden met de juiste verhouding van de eigenwoningschuld en de werkelijke hypotheek.

Casus

Hoofdsom hypotheek 100.000

Eigenwoningschuld 80.000

Bemiddelingskosten 3.000

Bemiddelingskosten zijn aftrekbaar voor 80% van 3.000 2.400. De 80% wordt berekend door de verhouding EWS/Hoofdsom. Zouden deze bemiddelingskosten afsluitprovisie zijn, dan is de berekening als volgt: 80.000 1,5% 1.200 (aftrekbaar).

Antwoord kennisgroep

Bemiddelingskosten die worden betaald voor een direct ontvangen prestatie zijn volledig aftrekbaar en worden niet gemaximaliseerd. Voor zover de kosten geen verband houden met de eigenwoningschuld zijn ze niet aftrekbaar. In uw voorbeeld komen de bemiddelingskosten onder de hiervoor genoemde omstandigheden voor een bedrag van 2.400 in aanmerking voor aftrek.

Beschouwing

De kosten van geldleningen die worden ontvangen voor een direct ontvangen prestatie, zoals bijvoorbeeld kosten voor het hypotheekadvies, kosten voor het opmaken van de hypotheekakte of taxatiekosten in verband met het afsluiten van een hypotheek, zijn ineens aftrekbaar.

De temporiseringsregeling van artikel 3.120, vijfde lid, van de Wet IB 2001 geldt voor de afsluitprovisie. Deze regeling betreft hetgeen in het verleden onder de noemer “afsluitprovisie” is afgesproken, maar veel hoger is dan nodig om de kosten van de direct ontvangen prestatie af te dekken. Afsluitprovisies vormden een vergoeding voor het ter beschikking stellen van gelden en zijn om die reden aangemerkt als vooruitbetaalde renten en kosten van geldleningen. Dergelijke kosten moeten worden toegerekend aan de tijdvakken waarop ze betrekking hebben. Met de temporiseringsregeling van het vijfde lid kon een afsluitprovisie tot 1,5% met een maximum van 3.630 direct in aftrek worden gebracht en hoefde alleen het restant te worden uitgesmeerd over de resterende looptijd van de lening. Vanaf januari 2013 geldt er voor financiële instellingen een wettelijk provisieverbod. Het kan echter ook thans nog van belang zijn om te bezien of de advieskosten reëel zijn en zijn aan te merken als een vergoeding voor direct ontvangen prestaties. Als dat niet het geval is, kan er sprake zijn van vooruitbetaalde renten en kosten die alleen getemporiseerd aftrekbaar zijn. Hiervoor geldt niet de temporiseringsregeling van artikel 3.120, vijfde lid, van de Wet IB 2001.

In onderdeel 4.1 van het besluit van de staatssecretaris van Financiën van 10 juni 2010, nr. DGB2010/921, Stcrt. 2010, 8462, is de situatie beschreven als bedoeld in het tweede deel van uw vraag: “4.1. De kosten van een hypotheekadvies De kosten van een hypotheekadvies zijn aftrekbare kosten van een geldlening voor de eigen woning. Dit geldt uiteraard alleen als de lening ook wordt afgesloten. Alleen de kosten die woning. Dit geldt uiteraard alleen als de lening ook wordt afgesloten. Alleen de kosten die betrekking hebben op advisering met betrekking tot de eigenwoningschuld zelf zijn aftrekbaar. Als een deel van de lening geen eigenwoningschuld is, moeten de kosten pro rata worden gesplitst. Het gedeelte van de kosten dat geen betrekking heeft op de eigenwoningschuld is niet aftrekbaar. De geldlening kan ook betrekking hebben op andere zaken dan de eigen woning, bijvoorbeeld op de aanschaf van een auto of een kapitaalverzekering (eigen woning) en een belegging (beleggingshypotheek). Ook is het mogelijk dat een deel van de lening niet als eigenwoningschuld kwalificeert als gevolg van de bijleenregeling. De advieskosten die betrekking hebben op het deel van de geldlening dat geen eigenwoningschuld is, zijn niet aftrekbaar.

Voorbeeld

Tussenpersoon bemiddelt tussen de bank en potentiële kopers over een financiering van de eigen woning. berekent, naast de afsluitprovisie van de bank, extra afsluitprovisie. In ruil daarvoor draagt de kosten van de makelaar die door de kopers voor de aankoop van de nieuwe eigen woning is ingeschakeld. Deze afsluitprovisie is niet helemaal aftrekbaar. De kosten zien niet alleen op de eigenwoningschuld, maar houden ook verband met een andere prestatie. Voor zover de kosten geen verband houden met de eigenwoningschuld zijn ze niet aftrekbaar. In dit geval omvat de afsluitprovisie tevens een vergoeding voor de makelaar. Dat is een prestatie die niet door de geldgever, maar door een tussenpersoon wordt verricht. De afsluitprovisie is niet aftrekbaar voor zover die betrekking heeft op de vergoeding voor de makelaar. In dit geval is het niet-aftrekbare deel de extra provisie.”

Wetsartikel Artikel 3.120 van de Wet IB 2001.

Bron: Rijksoverheid

* Afsluitprovisie; denk hierbij aan familiehypotheek/ BV lening