Hypotheekaanvraag geweigerd vanwege projectvoorwaarde: wanneer mag een bank dat doen?

Feiten van de Zaak

• De consument diende op 1 november 2024 een hypotheekaanvraag in bij ING Bank om een nieuwe woning te bouwen op een kavel in het project [naam project] in Almere.
• Deze kavels zijn relatief goedkoop, maar de koper moet zelf voorzieningen aanleggen én 50% van de grond gebruiken voor stadslandbouw.
• In de koopovereenkomst met de gemeente staat in artikel 2.7 dat bij wijziging van gebruik of bestemming die tot meerwaarde leidt, de koper een bijbetaling aan de gemeente verschuldigd is.
• De bank wees de hypotheekaanvraag op 6 november 2024 af, met als reden artikel 2.7.
• De consument verkreeg van de gemeente bevestiging dat bij het huidige kaveltype (standaard woonkavel) geen reële kans op meerwaarde bestaat en dus géén bijbetaling verschuldigd zou zijn.
• De bank bleef desondanks bij haar standpunt, onder verwijzing naar haar interne risico-inschatting en beleid om sinds begin 2023 geen kavels in [naam project] te financieren.

Juridische Vraag

Mag een bank een hypotheekaanvraag weigeren op grond van haar eigen risico-inschatting en beleidsvrijheid, zelfs als de consument aantoont dat het risico in de praktijk beperkt is?

Uitspraak Kifid

De Geschillencommissie wijst de vordering af en stelt de bank in het gelijk:

• Een bank heeft in principe contractsvrijheid: zij bepaalt zelf of, en onder welke voorwaarden, zij financiering verstrekt.
• De uitleg van artikel 2.7 is verschillend tussen partijen. De bank ziet risico op latere verplichtingen; de consument niet.
• De commissie oordeelt dat de bank een eigen risico-inschatting mag maken, ook als die risico-inschatting betwistbaar is.
• De bank heeft daarnaast een breder beleidsstandpunt om geen kavels in het project te financieren. Dat beleid is niet onredelijk.
• De bank maakte een eenmalige vergissing door de buurvrouw van de consument wel een hypotheek te verstrekken, maar dat levert géén recht op voor andere consumenten. Er is geen sprake van ongelijke behandeling in strijd met de wet.

Praktische Tips voor de Praktijk

1. Controleer projectvoorwaarden grondig
   Let op bedingen over herwaardering, gebruiksbeperkingen of bijbetalingen. Deze kunnen een hypotheekaanvraag blokkeren, ook al lijken ze op het eerste gezicht niet van toepassing.
2. Vraag expliciete toelichting van gemeente of verkopende partij
   Als er twijfel is over interpretatie van contractuele bepalingen, laat de verkopende partij schriftelijk bevestigen wat het risico inhoudt. Dit helpt om bij de bank meer duidelijkheid te bieden.
3. Wees alert op acceptatiebeleid van banken bij specifieke projecten
   Sommige banken hanteren uitsluitingen voor specifieke projecten of gebieden, ongeacht individuele omstandigheden. Verifieer dat vooraf.

Impact voor Financieel Adviseurs

Deze uitspraak benadrukt dat:

• De beleidsvrijheid van banken bij acceptatie groot is, zelfs als de inhoudelijke risico's beperkt zijn.
• Inhoudelijke argumenten of verklaringen van gemeenten geen garantie bieden dat banken hun oordeel bijstellen.
• Adviseurs vroegtijdig mogelijke obstakels moeten signaleren, vooral bij kavels of projecten met ongewone bepalingen.
• Vergissingen van banken in andere dossiers géén recht creëren voor nieuwe klanten.
• Het belang van transparantie richting klanten groot is: bij twijfel over financierbaarheid moet dit helder worden besproken.

Bron: Kifid