Geen woning? Geen verlaagd overdrachtsbelastingtarief

De casus in het kort

Eiser en zijn echtgenote kochten in 2023 een onroerende zaak met een woon-/werkbestemming voor €195.000. Zij betaalden bij levering €20.280 aan overdrachtsbelasting, oftewel het algemene tarief van 10,4%. De koper stelde echter dat het pand een woning was en dat daarom het verlaagde tarief van 2% had moeten gelden. De inspecteur weigerde dit, waarop bezwaar en later beroep werd ingesteld.

Beoordelingskader: wat is een woning?

De rechtbank verwijst in haar overwegingen naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290 en HR 29 november 2019, ECLI:NL:HR:2019:1779). Daaruit volgt dat voor de vraag of sprake is van een woning, bepalend is of de onroerende zaak naar zijn aard voor bewoning is bestemd. Dit wordt beoordeeld aan de hand van een objectieve maatstaf: het oorspronkelijke ontwerp en bouwdoel van het pand.

“De geschiktheid om als woning te dienen is niet beslissend; bepalend is of de onroerende zaak naar haar aard een woning is.” — Rechtbank Noord-Nederland

Pas als een oorspronkelijk niet-woning bouwwerk zodanig is verbouwd dat het niet of slechts met aanzienlijke aanpassingen voor ander dan bewoning geschikt is, kan het als woning worden aangemerkt. De bewijslast dat hiervan sprake is, ligt bij de koper die het lage tarief claimt.

Geen bewijs van verbouwing: beroep ongegrond

Eiser had aangevoerd dat het pand zonder bouwkundige aanpassingen als woning kon worden gebruikt, en dat het ook als zodanig was aangeboden in een woonwijk. Echter, hij kon geen foto’s of stukken overleggen waaruit bleek dat het pand daadwerkelijk was verbouwd voor bewoning. De inspecteur overhandigde daarentegen foto's waaruit bleek dat het pand nog steeds de indeling had van een kantoorpand.

De rechtbank volgde de inspecteur en oordeelde dat het object niet naar zijn aard een woning was. Daarmee was het beroep ongegrond, en bleef het tarief van 10,4% in stand.

Belang voor de praktijk

Deze uitspraak is relevant voor kopers, notarissen, makelaars en fiscalisten. In de praktijk komt het regelmatig voor dat objecten met een gemengde bestemming of flexibele gebruiksindeling worden aangeboden als woning, terwijl de bouwkundige aard daar niet mee overeenstemt. De Belastingdienst en de rechter kijken echter strikt naar de objectieve kenmerken en het oorspronkelijke bouwdoel van het pand.

Let op bij aankoop:

• De vermelding van een woonbestemming in het bestemmingsplan is niet doorslaggevend.
• Ook de verkoop via Funda of als "woning" op papier betekent niet automatisch dat het 2%-tarief geldt.
• Het is aan de koper om overtuigend te bewijzen dat het pand naar zijn aard een woning is geworden, bijv. via foto’s of verbouwingsdocumentatie.

Tot slot

Deze uitspraak bevestigt nogmaals dat men niet te lichtzinnig moet uitgaan van het 2%-tarief voor overdrachtsbelasting. Bij twijfel over de kwalificatie van een onroerende zaak doet men er verstandig aan vooraf duidelijkheid te verkrijgen — bijvoorbeeld via een ruling of een heldere vastlegging van de staat van het pand bij levering.