Verkoop kluswoning

De gemeente heeft in het kader van het project ‘169 Klushuizen’ vanaf 2006 in zes fases zogenoemde kluswoningen in X verkocht. Kopers van deze kluswoningen waren op straffe van een boete verplicht de woningen binnen een jaar na levering te renoveren conform een door de gemeente vastgesteld programma van eisen.

Financieringseis
In het kader van het onder 2.1 vermelde project bracht de gemeente brochures uit waarin de betreffende kluswoningen werden gepresenteerd. In deze brochures is onder meer vermeld:
“(…) Verder eisen we voor de inschrijving een financieringstoets. Dat is een verklaring van een bank of hypotheekverstrekker, waarin staat wat de maximale hoogte van het bedrag is dat je kunt lenen. Dit bedrag moet minstens gelijk zijn aan het bedrag dat bij de financieringseis van de woning vermeld staat. (…)
De financieringseis is het bedrag waarover je moet kunnen beschikken om zeker te weten dat je het pand kunt kopen én opknappen. Voor dat bedrag laat je niet al het werk door een aannemer doen. Maar als je ook dingen zelf doet, zoals slopen, schilderen, isolatie aanbrengen, enzovoort, zal het lukken. In de financieringseis is géén rekening gehouden met het feit dat je nog met kosten te maken krijgt voor de overdracht van het pand. Het gaat om notariskosten, (…) overdrachtsbelasting over de koopsom en afsluitkosten voor een hypotheek.
Het kan zijn dat het in de praktijk voor minder geld lukt. De gemeente wil echter van te voren zekerheid dat je de renovatie wel kunt betalen. Daarom moet je aantonen dat je over het bedrag van de financieringseis beschikt. (…)”

Dwaling

Uit het stellingen volgt dat de koopovereenkomst tussen [naam eiser] en de gemeente tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Zoals door [naam eiser] onderbouwd is gesteld en door de gemeente onvoldoende gemotiveerd betwist, zou [naam eiser] de kluswoning niet, of niet onder dezelfde voorwaarden, hebben gekocht, als hij had geweten dat het bedrag van de financieringseis geen realistisch haalbare inschatting vormde van de kosten om de kluswoningen te renoveren conform het programma van eisen van de gemeente. Dit betekent dat [naam eiser], zoals door hem gevorderd, in beginsel aanspraak heeft op nadeelcompensatie zoals bedoeld in artikel 6:230 BW.

Schadevergoeding

De gemeente heeft voor de kluswoning van [naam eiser] de financieringseis vastgesteld op € 260.000,-- en de koopprijs op € 110.000,-- zodat voor renovatie een bedrag van € 150.000,-- beschikbaar was. Op basis van de in opdracht van de gemeente uitgevoerde quick scan zijn de renovatiekosten ingeschat op € 205.751,00. Daarop had [naam eiser] in totaal een bedrag van 30% van de arbeidskosten kunnen besparen, waarbij de arbeidskosten 60% uitmaken van de geschatte renovatiekosten. Daarmee wordt het bedrag dat [naam eiser] door zelfwerkzaamheid had kunnen besparen vastgesteld op (€ 205.751,00 * 60% * 30% =) € 37.035,18. Het verschil bedraagt daarmee (€ 205.751 -/- € 37.035,18 -/- € 150.000 =) € 18.715,82. Verminderd met een afwijking tot 10% van het in de financieringseis begrepen renovatiebudget, te weten 10% van € 150.000,00 = € 15.000 euro, en vermeerderd met 2% overdrachtsbelasting wordt het nadeel van [naam eiser] begroot op € 3.790,14.

Beslissing

Beroep op dwaling slaagt. Nadeelscompensatie in de vorm van aanpassing koopprijs.

Bron: Rechtspraak.nl