Kettingbeding Zelfbewoningsverplichting verwijderen

Zelfbewoningsverplichting/aanbiedingsplicht

Artikel 9
1. Koper zal het Verkochte daadwerkelijk als hoofdbewoner bewonen.
2. Indien Koper tot vervreemding van het Verkochte, of een gedeelte daarvan, wenst over te gaan, is hij verplicht om dit eerst te koop aan te bieden aan Verkoper (…). De aanbieding aan Verkoper geschiedt bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst (de 'aanbiedingsbrief).
(…)
8. Wanneer de eigenaar zijn verplichting tot het doen van het aanbod aan Verkoper niet nakomt verbeurt hij een direct opeisbare boete van vijfentwintig procent (25%) van de verkoopprijs aan de derde, zonder dat daartoe enige ingebrekestelling en/of rechterlijke tussenkomst vereist is en onverminderd het recht van Verkoper om alsnog nakoming te vorderen.

Aankooop

Bij akte van 19 oktober 2015 hebben zij de woning aan [eiseres] geleverd. De hiervoor weergegeven artikelen 9 (zelfbewoningsplicht/aanbiedingsplicht) en 12 (kettingbeding) maken onderdeel uit van die leveringsakte.

Verzoek

Op 26 augustus 2019 heeft [eiseres] het Woonbedrijf verzocht om tijdelijke ontheffing van de zelfbewoningsplicht. Het Woonbedrijf heeft daar niet aan mee willen werken.

Onjuiste interpretatie wettekst

Het juridisch kader wordt gevormd door het eerste lid van artikel 6:259 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dat luidt:
Indien een overeenkomst ertoe strekt een rechthebbende op of een gebruiker van een registergoed als zodanig te verplichten tot een prestatie die niet bestaat in of gepaard gaat met het dulden van voortdurend houderschap, kan de rechter op zijn vordering de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden:

a. indien ten minste tien jaren na het sluiten van de overeenkomst zijn verlopen en het ongewijzigd voortduren van de verplichting in strijd is met het algemeen belang;
b. indien de schuldeiser bij de nakoming van de verplichting geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.

Huiseigenaar

[eiseres] beroept zich op wat er onder b. staat. Op die grond kan de rechter per saldo de zelfbewoningsverplichting en de aanbiedingsplicht wijzigen of beëindigen als het Woonbedrijf bij de nakoming van die verplichtingen geen redelijk belang meer heeft en het niet aannemelijk is dat dit belang zal terugkeren.

Rechter

Naar het oordeel van de rechtbank volgt al uit de bewoordingen van deze bepaling dat de beoordelingsmaatstaf uitgaat van alleen het belang van de schuldeiser (hier: het Woonbedrijf) bij de nakoming van de verplichtingen, wat betekent dat de belangen van [eiseres] bij de wijziging of beëindiging van die verplichtingen geen rol spelen.

Wijk

De woning van [eiseres] valt in de categorie sub b woningen (“keuzewoning”). Voor deze categorie woningen heeft het Woonbedrijf de zelfbewoningsplicht en de aanbiedingsplicht opgenomen. Het product keuzewoning maakt onderdeel uit van een set van maatregelen die zijn afgesproken om niet alleen het oorspronkelijke tuindorpkarakter van de wijk voor toen en de toekomst te behouden maar ook om ervoor te zorgen dat bewoners er ook daadwerkelijk zelf wonen en verbonden zijn met die wijk ongeacht of de bewoner huurt of de woning heeft gekocht en eigenaar is.

Beslissing

Gezien het voorgaande is het belang van het Woonbedrijf bij het waarborgen van de leefbaarheid van de wijk aan te merken als een redelijk belang bij het in stand houden van het kettingbeding (nakoming van de zelfbewonings- en aanbiedingsplicht). De door [eiseres] gestelde belangen bij opheffing van het kettingbeding kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Zoals hiervoor is overwogen, komt het immers niet neer op een belangenafweging tussen het belang van [eiseres] enerzijds bij opheffing daarvan en het belang van het Woonbedrijf bij de handhaving daarvan, maar op de beantwoording van de vraag of het Woonbedrijf geen redelijk belang meer heeft bij de handhaving. Het kettingbeding blijft gehandhaafd.

Bron: Rechtspraak.nl