Box 3 in transitie – extra lasten voor woningbezitters ondanks uitstel nieuw stelsel

Verhoging forfaitaire rendementen box 3 – wat verandert er?

Om de budgettaire derving van het huidige forfaitaire systeem (geschat op € 2,55 miljard over 2026 en 2027) te compenseren, heeft het kabinet in het Belastingplan 2026 twee concrete lastenverzwaringen voorgesteld:

• Forfaitair rendement overige bezittingen stijgt van 6,0% naar 7,78% per 1 januari 2026
  – Budgettaire opbrengst: € 1.107 miljoen per jaar
• Verlaging heffingvrij vermogen van € 57.684 naar € 51.396
  – Budgettaire opbrengst: € 161 miljoen per jaar

Daarmee komt de dekking voor een belangrijk deel terecht bij woningbezitters en vastgoedbeleggers die onroerend goed aanhouden in box 3. Hoewel belastingplichtigen met een lager werkelijk rendement tegenbewijs kunnen leveren, betekent dit in de praktijk een verhoogde administratieve last en onzekerheid.

Waarom geen invoering van werkelijk rendement in 2027?

In de Kamerbrief van 13 december 2024 werd al gemeld dat het nieuwe box 3-stelsel met een jaar wordt uitgesteld vanwege uitvoeringsproblemen bij de Belastingdienst. Dit betekent dat het forfaitaire systeem inclusief tegenbewijsregeling nog tot eind 2027 blijft bestaan.

Het overgangsregime blijft daardoor tot eind 2027 in werking, wat belastingoptimalisatie mogelijk maakt doordat belastingplichtigen jaarlijks kunnen kiezen voor het gunstigste systeem (forfaitair of werkelijk rendement met tegenbewijs). Dit leidt tot een jaarlijkse derving, die nu grotendeels wordt afgewenteld op vastgoedbezitters.

Welke verzachtende maatregelen zijn overwogen?

De Kamerbrief schetst drie mogelijke alternatieven die overwogen zijn om de lastenverzwaring te dempen:

1. Afschaffen verhoging forfaitair rendement overige bezittingen (7,78%)
   Budgettaire derving: € 1.129 miljoen per jaar
   Technisch uitvoerbaar (parameterwijziging), maar vereist alternatieve dekking
2. Kostenaftrek toestaan binnen tegenbewijsregeling
   Budgettaire derving: € 1.135 miljoen cumulatief
   Verworpen door Tweede Kamer, leidt tot verdere vertraging en complexiteit
3. Herziening leegwaarderatio
   Alleen mogelijk na nieuw onderzoek, uitgesteld tot ná 2026 i.v.m. het Herstel- en Veerkrachtplan (HVP)
   Vervroegde aanpassing leidt tot verlies HVP-middelen (tot € 600 miljoen)

Vooralsnog zijn deze alternatieven niet overgenomen door het kabinet. Daarmee blijft de verhoging van het forfait en verlaging van het heffingvrij vermogen het beoogde pad.

Praktische gevolgen voor woningbezitters en beleggers

• Zwaardere fiscale druk op verhuurd onroerend goed, zeker bij lagere werkelijke rendementen
• Meer beroep op tegenbewijsregeling, wat zorgt voor hogere advies- en administratielasten
• Beperktere ruimte voor estate planning: de verlaging van het heffingvrij vermogen raakt ook kleinere vermogens
• Vooruit plannen wordt lastiger: politieke onzekerheid blijft groot tot definitieve invoering van werkelijk rendement in 2028

Voor adviseurs ligt hier een belangrijke rol om cliënten tijdig te informeren over de impact van deze maatregelen én te helpen bij het benutten van de tegenbewijsregeling, indien voordelig.

Conclusie

De verlenging van het overgangsregime in box 3 betekent niet dat de lasten voor vermogenden (en met name vastgoedbezitters) worden verlicht – integendeel. De verhoging van het forfaitair rendement en verlaging van het heffingvrij vermogen zorgen voor een substantiële lastenverzwaring in 2026 en 2027. Tegelijk blijft er onzekerheid bestaan over de precieze invulling van het nieuwe stelsel in 2028.

Actiepunt voor adviseurs: start tijdig met simulaties op basis van werkelijk rendement voor cliënten met vastgoed in box 3 en beoordeel de voordelen van tegenbewijs versus forfaitaire benadering.

Bron: Rijksoverheid