Verkoop woning blijkt verkapte lening: rechtbank zet streep door 71% kredietvergoeding

Van cryptobelegging naar woning
Uit de processtukken blijkt dat de consument meerdere bedragen had overgemaakt aan derden voor wat volgens hen beleggingen in crypto waren. Vervolgens kreeg zij te horen dat nog één aanvullende storting nodig was om haar vermogen te kunnen vrijgeven. Toen de consument aangaf geen geld meer te hebben, werd door deze derden meegedacht over een manier om snel kapitaal beschikbaar te krijgen. Daarbij werd Hooghuys Vastgoed BV genoemd. De consument nam vervolgens contact met deze vastgoedonderneming op. Zij vertelde daarbij overigens niet dat haar behoefte aan geld verband hield met de vermeende cryptobelegging. Er werd een overeenkomst gesloten waarbij de woning voor € 510.000 werd verkocht. De consument ontving via de notaris alvast € 70.000 als voorschot op de koopsom. Daarnaast kon de overeenkomst binnen enkele maanden worden ontbonden, mits zij het voorschot terugbetaalde én een vergoeding van € 50.000 voldeed. Ook werd ten gunste van de vastgoedonderneming een hypotheekrecht gevestigd.

Koopovereenkomst of krediet?
Dat het document als koopovereenkomst was vormgegeven, gaf voor de rechtbank niet de doorslag. Beslissend was wat partijen met de constructie daadwerkelijk beoogden. Volgens de rechtbank wilde de consument haar woning helemaal niet verkopen. Zij had behoefte aan een kortlopende financiering. Het voorschot van € 70.000 en de mogelijkheid om de transactie korte tijd later terug te draaien stonden centraal. Ook speelde mee dat volgens de rechtbank niet was gebleken dat serieus was onderhandeld over normale onderdelen van een woningverkoop, zoals de verkoopprijs en de datum van overdracht. Daarmee kreeg de overeenkomst materieel de kenmerken van krediet.

€ 50.000 over € 70.000
Juist de ontbindingsvergoeding maakte de constructie problematisch. Tegenover een beschikbaar gesteld bedrag van € 70.000 stond een vergoeding van € 50.000. Dat is ruim 71% van het verstrekte bedrag. Bovendien was voor de verplichtingen een hypotheekrecht gevestigd.

De rechtbank verwijst naar de wettelijke bescherming van consumenten bij kredietverlening. Artikel 7:76 lid 2 BW begrenst de kredietvergoeding die bij consumentenkrediet mag worden bedongen. Ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bedroeg de maximale kredietvergoeding volgens de rechtbank 14% per jaar; sinds 1 januari 2026 bedraagt deze 12%. Een vergoeding van ruim 71% past daar evident niet binnen. Artikel 7:73 lid 2 BW verhindert bovendien dat de beschermingsregels worden ontweken door een krediet juridisch in een andere vorm te gieten. De rechtbank concludeert daarom dat de constructie, onder deze omstandigheden, niet anders kan worden begrepen dan als een poging om de regels voor consumentenkrediet te omzeilen. De overeenkomst is wegens strijd met dwingend recht vernietigbaar op grond van artikel 3:40 lid 2 BW. De consument had de vernietiging al buitengerechtelijk ingeroepen. Die vernietigingsverklaring hield stand.

Ook het hypotheekrecht valt weg
Het oordeel heeft ook gevolgen voor het op de woning gevestigde hypotheekrecht. Dat hypotheek- en de bijbehorende pandrechten dienden als zekerheid voor verplichtingen uit de vernietigde overeenkomst. Nu die overeenkomst rechtsgeldig was vernietigd, oordeelt de rechtbank dat ook de hypothecaire inschrijving en pandrechten waardeloos zijn geworden. De vastgoedonderneming kan evenmin afdwingen dat de consument de woning alsnog overdraagt.

Boilerroomfraude steeds vaker gekoppeld aan vastgoed
De uitspraak sluit opvallend goed aan bij een waarschuwing die het Bureau Financieel Toezicht eind september 2026 aan het notariaat heeft gegeven. BFT signaleert dat slachtoffers van zogenoemde boilerroomfraude steeds verder financieel worden uitgekleed. Eerst wordt geld geïnvesteerd in bijvoorbeeld fictieve cryptovaluta. Daarna wordt verteld dat een groot vermogen klaarstaat, maar dat eerst opnieuw moet worden betaald om dat vermogen ‘vrij te spelen’. Wanneer het gewone vermogen van het slachtoffer op is, komen soms de woning en de daarin aanwezige overwaarde in beeld. BFT noemt onder meer als rode vlaggen: grote tijdsdruk, een financieel kwetsbare verkoper, het ontbreken van een makelaar of financieel adviseur, een voorschot op de koopsom en een woning die tegen opvallende voorwaarden wordt verkocht. In deze zaak zijn meerdere van die kenmerken herkenbaar.

Relevantie voor de hypotheekadviseur
Bij de hier besproken transactie was geen hypotheekadviseur betrokken. Toch is de uitspraak voor de adviespraktijk relevant. Een klant die zeer snel geld uit de overwaarde van een woning wil halen, kan ook buiten de reguliere hypotheekmarkt naar oplossingen zoeken. Juist wanneer een consument aangeeft dat financiering dringend nodig is om een belegging, cryptowallet, belastingclaim of buitenlandse investering ‘vrij te krijgen’, is extra doorvragen verstandig.

Dat geldt des te meer wanneer een derde de financierings- of verkoopconstructie heeft aangedragen.

Voor reguliere hypotheekadviseurs is daarnaast van belang dat het etiket op een overeenkomst niet doorslaggevend is. Een ‘verkoop met voorschot en terugkoopmogelijkheid’ kan materieel alsnog krediet blijken te zijn. Daarmee kunnen regels rond kredietverlening en consumentenbescherming alsnog van toepassing zijn.

En als er al een eerste hypotheek was geweest?
Een bestaande eerste hypotheek had de constructie in de praktijk waarschijnlijk aanzienlijk ingewikkelder gemaakt. Bij veel reguliere hypotheekakten en hypotheekvoorwaarden mag zonder voorafgaande toestemming van de eerste hypotheekhouder geen tweede hypotheekrecht worden gevestigd. Het zonder toestemming vestigen van een tweede hypotheek kan bovendien een tekortkoming opleveren waardoor de bestaande lening opeisbaar wordt. Een recente tuchtzaak uit 2026 onderstreept dat een notaris juist op dergelijke voorwaarden moet letten.

Het is echter te stellig om te zeggen dat een bestaande hypotheek deze constructie per definitie onmogelijk zou hebben gemaakt. Of toestemming vereist is, hangt mede af van de voorwaarden van de bestaande financiering en de precieze vormgeving van de nieuwe zekerheid. Wel zou de aanwezigheid van een reguliere hypotheekverstrekker een extra controlemoment hebben kunnen creëren.

Niet alleen kijken naar de akte
De kern van deze uitspraak is daarmee breder dan deze ene bijzondere vastgoedtransactie. Wie een consument € 70.000 ter beschikking stelt en voor het terugdraaien van de transactie feitelijk € 50.000 extra verlangt, kan niet aan kredietbeschermingsregels ontsnappen door de financiering als verkoop van een woning te presenteren. Voor adviseurs, notarissen en andere partijen in de vastgoedketen is daarnaast de achtergrond van belang: bij een onverwachte behoefte aan grote bedragen uit de woning kan achter de financieringsvraag een veel groter fraudeverhaal schuilgaan. Doorvragen naar het doel van de geldbehoefte kan in dergelijke dossiers minstens zo belangrijk zijn als de financieringsconstructie zelf.

Bronnen: Rechtbank Den Haag 14 oktober 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:30771; KNB, 30 oktober 2026; Bureau Financieel Toezicht, 30 september 2026.