FEC: hypotheekfraude vraagt om bronverificatie en betere gegevensuitwisseling

Bij de berekening is uitgegaan van een gemiddelde hypotheeksom van circa € 435.000. Daarmee vertegenwoordigen de geschatte fraudegevallen een financieel belang van ongeveer € 2,7 tot € 4,6 miljard. Dit bedrag moet niet worden gelezen als daadwerkelijk geleden fraudeschade: het betreft de waarde van de betrokken hypothecaire financieringen.

Meer dan alleen een vervalste loonstrook
Hypotheekfraude kan bijvoorbeeld plaatsvinden met vervalste loonstroken, werkgeversverklaringen, belastingaangiften of jaarcijfers. Ook fictieve dienstverbanden en gemanipuleerde ondernemingsinkomsten kunnen worden gebruikt om een hogere financiering te verkrijgen dan op basis van de werkelijke financiële situatie mogelijk zou zijn.

De maatschappelijke gevolgen gaan volgens het FEC verder dan een onjuiste hypotheekaanvraag. In of rond fraudepanden kan sprake zijn van witwassen, drugsopslag, illegale verhuur, arbeidsuitbuiting of mensenhandel. Hypotheekfraude vormt daarmee ook een toegangspoort waarmee crimineel vermogen in de reguliere vastgoedmarkt kan worden gebracht.

De omvang is overigens niet rechtstreeks uit duizenden geregistreerde fraudegevallen af te leiden. In de onderzochte registraties zijn 364 unieke gevallen over 2020-2024 geïdentificeerd. Mede op basis van deskundigenoordelen uit verschillende politieregio's is vervolgens een landelijke extrapolatie gemaakt, met een ruime onzekerheidsmarge. De aantallen van 6.300 tot 10.700 moeten daarom nadrukkelijk als een indicatieve schatting worden gezien.

Vastgoedketen vraagt om ingrijpen
De KNB, NVB, Stichting Fraudebestrijding Hypotheken, politie, NVM, Vastgoed Nederland, NHG, KVK en de gemeente Zaanstad grijpen het FEC-onderzoek aan voor een gezamenlijke oproep aan kabinet en Tweede Kamer. Zij noemen drie maatregelen:

1. Meer mogelijkheden voor gegevensuitwisseling. Publieke en private partijen moeten relevante signalen over fraude en georganiseerde criminaliteit onder voorwaarden kunnen delen.
2. Bronverificatie van inkomen. Hypotheekverstrekkers zouden het door een hypotheekaanvrager opgegeven inkomen bij de Belastingdienst moeten kunnen verifiëren.
3. Versterking van de poortwachtersrol. Banken, notarissen, makelaars, KVK, politie en andere partijen beschikken ieder over een deel van de informatie. Door informatie beter te combineren zouden afwijkende patronen eerder zichtbaar kunnen worden.

Met name de tweede maatregel is voor de hypotheekpraktijk interessant.

Inkomen controleren bij de Belastingdienst
De wens om inkomensgegevens rechtstreeks bij de Belastingdienst te controleren is niet nieuw. Fintool berichtte hierover al in oktober 2024. De NVB, het Verbond van Verzekeraars en de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken zagen een dergelijke controle toen als een effectieve manier om fraude met inkomensgegevens tegen te gaan. Het probleem is juridisch: er bestaat niet zonder meer een grondslag waarop de Belastingdienst fiscale inkomensgegevens aan hypotheekverstrekkers mag verstrekken. De fiscale geheimhoudingsplicht en de bescherming van persoonsgegevens stellen grenzen aan dergelijke gegevensuitwisseling.

Het FEC-rapport betekent dan ook niet dat hypotheekverstrekkers binnenkort automatisch toegang krijgen tot gegevens van de Belastingdienst. Voor daadwerkelijke invoering zijn politieke besluitvorming, een passende wettelijke grondslag en waarborgen rond privacy, doelbinding en proportionaliteit nodig. Volgens het FEC moet bovendien nader worden onderzocht welke fiscale gegevens daadwerkelijk noodzakelijk zijn, op welk moment in het hypotheekproces deze nodig zijn en op welke wijze uitwisseling kan plaatsvinden. Een mogelijke uitwerking zou daardoor veel beperkter kunnen zijn dan volledige inzage in fiscale gegevens. Denk bijvoorbeeld aan verificatie waarbij uitsluitend wordt bevestigd of een opgegeven inkomensgegeven overeenkomt met informatie bij de bron.

Brondata bestaat al in de hypotheekketen
Het principe van werken met brondata is voor hypotheekadviseurs niet nieuw. Voor werknemers kan het toetsinkomen bijvoorbeeld al worden bepaald met gegevens uit het UWV-verzekeringsbericht via Inkomensbepaling Loondienst. Daarmee kan in veel situaties de traditionele werkgeversverklaring worden vervangen. De discussie rond de Belastingdienst gaat echter verder. Fraudezaken hebben niet alleen betrekking op werknemers, maar bijvoorbeeld ook op ondernemersinkomen, vervalste belastingaangiften en andere financiële stukken. Juist daar kan een document dat er op het eerste gezicht authentiek uitziet toch gebaseerd zijn op onjuiste of gemanipuleerde informatie.

Ook de adviseur blijft een belangrijke schakel
Meer bronverificatie neemt de verantwoordelijkheid van de financieel dienstverlener niet weg. De AFM wees eerder al op signalen die aanleiding kunnen geven tot extra alertheid bij hypotheekaanvragen. Voorbeelden zijn een opvallend hoog inkomen ten opzichte van de leeftijd, een sterke inkomensstijging kort voor de aanvraag, recent ingediende belastingaangiften, onlogische geografische afstanden tussen betrokken dienstverleners en dossiers waarin grote druk wordt uitgeoefend op de doorlooptijd. Bronverificatie kan dus een belangrijk extra instrument worden, maar zal onderdeel blijven van een bredere fraudepreventie. Een gegeven kan immers bij een bron correct geregistreerd staan, terwijl de omstandigheden rond een hypotheekaanvraag alsnog aanleiding geven voor nadere vragen.

Van beleidswens naar wettelijke uitvoering
De belangrijkste ontwikkeling is daarmee niet zozeer dat de vastgoedketen voor het eerst om gegevensuitwisseling of een inkomenscheck vraagt. Die wensen liggen al langer op tafel. Nieuw is dat het FEC nu met een onderzoek en een indicatieve landelijke omvangschatting laat zien hoe groot het probleem mogelijk is.

De vraag verschuift daarmee steeds meer van óf betere bronverificatie wenselijk is naar hoe gegevensdeling juridisch, technisch en privacybestendig kan worden ingericht.

Bron: NVB en KNB