Waardestijging bloot eigendom telt mee als werkelijk rendement box 3

De uitspraak is relevant voor belastingplichtigen die gebruikmaken van de tegenbewijsregeling box 3, maar ook voor adviseurs die cliënten begeleiden bij verkoop van een woning rond de jaarwisseling.

Bloot eigendom woning met vruchtgebruik ouders
Belanghebbende en zijn fiscale partner hadden voor 2021 verschillende vermogensbestanddelen in box 3. Tot het vermogen behoorde onder andere het bloot eigendom van een woning. De ouders van belanghebbende hadden het vruchtgebruik van deze woning. Voor het bloot eigendom werd op 1 januari 2021 een waarde van € 189.240 in aanmerking genomen. Per 1 januari 2022 bedroeg de waarde € 216.600. Het verschil bedraagt € 27.360. De rechtbank had eerder geoordeeld dat deze niet-gerealiseerde waardestijging niet onder het werkelijk behaalde rendement viel. Het belastbare inkomen uit sparen en beleggen werd daarom door de rechtbank op nihil gesteld. Het hof komt, mede naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 6 en 14 juni 2024, tot een andere conclusie.

Ook niet-gerealiseerde waardestijging is rendement
Voor het vaststellen van het werkelijke rendement in box 3 zijn niet alleen daadwerkelijk ontvangen inkomsten zoals rente, dividend en huur relevant. Ook positieve en negatieve waardeveranderingen van vermogensbestanddelen kunnen tot het werkelijke rendement behoren, zelfs wanneer deze nog niet door verkoop zijn gerealiseerd. Dat uitgangspunt geldt volgens het hof ook wanneer de belastingplichtige slechts de blote eigendom van de onroerende zaak bezit. De waardestijging van € 27.360 behoort daarom tot het werkelijke rendement over 2021. Daarmee bevestigt het hof voor bloot eigendom dezelfde lijn die de Hoge Raad eerder voor andere box 3-bezittingen heeft uitgezet: voor de tegenbewijsregeling is “werkelijk rendement” niet hetzelfde als uitsluitend daadwerkelijk ontvangen of gerealiseerd rendement. Ook een waardemutatie op papier kan meetellen.

Toch lagere box 3-heffing
Dat de waardestijging meetelt, betekent in deze zaak overigens niet dat de belastingplichtige slechter af is met een beroep op het werkelijke rendement. Het totale werkelijke rendement bedroeg volgens het hof € 27.360. Met toepassing van de verdeling tussen de fiscale partners werd daarvan € 25.623 aan belanghebbende toegerekend. De aanslag was oorspronkelijk gebaseerd op een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 31.917. Omdat € 25.623 lager is dan € 31.917, vermindert het hof de aanslag alsnog. Het tegenbewijs levert belanghebbende dus voordeel op, maar aanzienlijk minder dan wanneer de waardestijging van het bloot eigendom buiten beschouwing zou zijn gebleven.

Verkoop woning op 31 december: let op de derdenrekening
De uitspraak bevat daarnaast een voor de adviespraktijk interessant tweede onderdeel. Belanghebbende had zijn eigen woning verkocht voor € 643.000. De leveringsakte was op 31 december 2020 gepasseerd en diezelfde dag ter inschrijving aangeboden bij het Kadaster. Op 1 januari 2021 stond de verkoopopbrengst echter nog op de derdenrekening van de notaris. Pas op 4 januari werd het bedrag naar de bankrekening van belanghebbende overgemaakt. Belanghebbende stelde onder meer dat het bedrag op 1 januari niet tot zijn box 3-vermogen behoorde. Subsidiair vond hij dat het als banktegoed moest worden behandeld.

Het hof volgt beide standpunten niet.

Doordat de leveringsakte op 31 december was gepasseerd en ter inschrijving was aangeboden, was de eigendom van de woning op die datum al overgedragen aan de koper. Tegelijkertijd ontstond voor belanghebbende een vordering ter grootte van de koopsom. Dat het geld op 1 januari feitelijk nog bij de notaris op een derdenrekening stond, verandert volgens het hof niets aan die kwalificatie. De € 643.000 behoort daarom op 1 januari tot de box 3-grondslag als vordering en niet als banktegoed.

Jaarwisseling kan fiscaal verschil maken
Deze uitspraak onderstreept opnieuw dat bij woningtransacties rond 1 januari niet alleen moet worden gekeken naar het moment waarop het geld daadwerkelijk op de bankrekening van de cliënt verschijnt. Van belang is onder meer:

• wanneer de leveringsakte wordt gepasseerd;
• wanneer deze ter inschrijving bij het Kadaster wordt aangeboden;
• welk vermogensrecht daardoor op de box 3-peildatum aanwezig is;
• hoe dit vermogensbestanddeel voor box 3 wordt gekwalificeerd.

De economische gedachte “het geld stond nog bij de notaris” is dus onvoldoende. De civielrechtelijke positie op de peildatum kan bepalend zijn voor de fiscale kwalificatie.

Belang voor tegenbewijsregeling box 3
De uitspraak past in de inmiddels vaste lijn dat bij een beroep op werkelijk rendement breed naar de waardeontwikkeling van het box 3-vermogen wordt gekeken.

De Hoge Raad besliste eerder al dat ongerealiseerde waardeveranderingen van een box 3-onroerende zaak tot het werkelijke rendement behoren. Fintool besprak die lijn eind 2024 al naar aanleiding van een arrest over een tweede woning. Bij bloot eigendom kan dat extra aandacht vragen. Een belastingplichtige ontvangt tijdens de duur van het vruchtgebruik mogelijk nauwelijks of geen directe inkomsten uit de onroerende zaak. Toch kan een stijging van de waarde van de blote eigendom ertoe leiden dat er fiscaal wel degelijk werkelijk rendement aanwezig is. Een beroep op de tegenbewijsregeling moet daarom steeds worden doorgerekend over het gehele box 3-vermogen en het gehele kalenderjaar. Alleen constateren dat weinig rente, dividend of huur is ontvangen, is onvoldoende.

Aandachtspunt voor de adviespraktijk
Bij cliënten met bloot eigendom, vruchtgebruik of woningtransacties rond de jaarwisseling verdient het aanbeveling om vroegtijdig vast te leggen welke vermogensrechten op 1 januari daadwerkelijk aanwezig zijn en hoe de waarde daarvan zich gedurende het kalenderjaar heeft ontwikkeld.

Zeker bij de Opgaaf Werkelijk Rendement kan een ogenschijnlijk “inkomensloos” vermogensbestanddeel door een waardestijging alsnog een aanzienlijk werkelijk rendement opleveren.

Uitspraak: Hof ’s-Hertogenbosch 16 september 2026, nr. 24/639, ECLI:NL:GHSHE:2026:2506