Hof Amsterdam over funderingsproblemen: wanneer gaat de onderzoeksplicht van de koper vóór?

Volgens het hof hadden de verkopers voldoende informatie verstrekt. Bovendien waren er voor de kopers vóór het sluiten van de overeenkomst verschillende concrete signalen dat onzekerheid bestond over de houten paalfundering. De bouwkundige had zelfs geadviseerd specialistisch funderingsonderzoek te laten verrichten wanneer de kopers volledige zekerheid wilden. De kopers deden dat niet. Ook kwam volgens het hof onvoldoende vast te staan dat de woning bij de koop non-conform was. Het arrest is daarmee een interessant voorbeeld van het voortdurend terugkerende spanningsveld tussen de mededelingsplicht van de verkoper en de onderzoeksplicht van de koper.

Feiten van de zaak
De kopers kochten een tussenwoning aan de Westzanerdijk. De woning maakte deel uit van een blok van drie woningen. Partijen werden bij de koop niet door een makelaar begeleid. Nadat in november 2021 mondeling overeenstemming over de verkoop was bereikt, lieten de kopers vóór het tekenen van de schriftelijke koopovereenkomst een bouwkundige keuring uitvoeren.

Bouwkundige keuring
In het bouwkundig rapport stond over de fundering onder meer dat deze, voor zover onderzoek mogelijk was, in redelijke conditie verkeerde. Daar stond echter direct tegenover dat de fundering zelf niet was geïnspecteerd. De bouwkundige kon daarom geen directe uitspraak doen over de daadwerkelijke conditie of mogelijke gebreken. Het advies was duidelijk: wanneer de kopers volledige zekerheid over de fundering wilden, moesten zij specialistisch funderingsonderzoek laten uitvoeren. Dat onderzoek lieten de kopers niet uitvoeren.

Expliciete bepaling in de koopovereenkomst
Ook de koopovereenkomst bevatte een opvallend duidelijke bepaling over de fundering. Daarin werd vastgelegd dat:

• de woning was gefundeerd op houten palen;
• houten paalfunderingen van woningen uit de betreffende bouwperiode in kwaliteit kunnen achteruitgaan;
• de fundering niet was onderzocht;
• de actuele kwaliteit van de fundering onbekend was; en
• de koper de verkoper vrijwaarde voor aansprakelijkheid wegens eventuele kwaliteitsvermindering van de fundering.

Daarnaast bevatte de overeenkomst een ouderdomsclausule. De kopers tekenden de koopovereenkomst terwijl zij bovendien verklaarden bekend te zijn met de inhoud, conclusies en aanbevelingen van het bouwkundige rapport.

Na de koop ontstaat het probleem
Na de aankoop kregen de kopers informatie van de bewoners van de naastgelegen woningen over funderingsproblemen en noodzakelijk funderingsherstel. Volgens de kopers bleek daaruit dat ook hun fundering ernstig was aangetast en dat de verkopers daarvan vóór de verkoop al op de hoogte moeten zijn geweest. Zij stelden daarom dat de verkopers hun mededelingsplicht hadden geschonden en dat de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordde. Zij verlangden vergoeding van de kosten die met funderingsherstel verband hielden. De verkopers betwistten dat.

Juridische vraag
De zaak draait in wezen om twee samenhangende vragen:

1. Hebben de verkopers hun mededelingsplicht geschonden doordat zij de kopers onvoldoende hebben geïnformeerd over de staat van de fundering?
   en:
2. Was de woning vanwege de funderingsproblematiek non-conform, zodat zij niet de eigenschappen bezat die de kopers op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten?

Daarbij speelt de onderzoeksplicht van de koper een belangrijke rol. Een koper hoeft namelijk niet in iedere woning automatisch ieder denkbaar specialistisch onderzoek te laten verrichten. Er moet in het algemeen wel aanleiding zijn voor zo'n onderzoek. Juist daarin is deze uitspraak interessant: in deze zaak waren er meerdere concrete aanwijzingen die nader onderzoek naar de fundering voor de hand liggend maakten.

Uitspraak van het Hof
Het Gerechtshof Amsterdam volgt het eerdere oordeel van de rechtbank en wijst de vorderingen van de kopers af. Volgens het hof hebben de verkopers aan hun informatieplicht voldaan en is bovendien niet komen vast te staan dat de woning non-conform was.

Geen schending van de mededelingsplicht
Van groot belang is dat de kopers niet volledig in het ongewisse waren gelaten. Integendeel. Zij wisten vóór het definitief sluiten van de koopovereenkomst onder andere:

1. dat sprake was van een houten paalfundering;
2. dat dergelijke funderingen door ouderdom in kwaliteit kunnen achteruitgaan;
3. dat de fundering niet daadwerkelijk was onderzocht;
4. dat de actuele kwaliteit volgens de overeenkomst onbekend was;
5. dat de bouwkundig inspecteur geen definitieve uitspraak over de fundering kon doen; en
6. dat specialistisch funderingsonderzoek werd aanbevolen wanneer zij zekerheid wilden hebben.

Onder die omstandigheden konden de kopers niet zonder meer aannemen dat de fundering probleemloos was. Dat buren na de koop vertelden dat sprake was van ernstige funderingsproblemen, maakte nog niet dat voldoende bewezen was dat de verkopers vóór de verkoop informatie hadden achtergehouden die zij aan de kopers hadden moeten verstrekken.

Onderzoeksplicht krijgt hier veel gewicht
Het arrest laat vooral zien dat de onderzoeksplicht zwaarder gaat wegen naarmate de koper concretere aanwijzingen krijgt dat over een bepaald onderdeel onzekerheid bestaat. Dat is iets anders dan zeggen dat een koper altijd verplicht is een bouwkundige of funderingskeuring uit te voeren. In andere rechtspraak is juist benadrukt dat geen algemene verplichting bestaat om bij iedere woning een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Daarvoor moet voldoende concrete aanleiding bestaan. Wat de verkoper heeft verteld en wat uit andere informatie blijkt, kan zo'n aanleiding opleveren. In deze Amsterdamse zaak was die concrete aanleiding er nadrukkelijk wel. De waarschuwing zat bovendien niet ergens verborgen in kleine lettertjes. De onzekerheid over de fundering kwam zowel uit het bouwkundige rapport als uit een specifiek op de fundering gerichte bepaling in de koopovereenkomst naar voren.

Geen bewezen non-conformiteit
De kopers beriepen zich daarnaast op non-conformiteit: de woning zou vanwege de funderingsproblematiek niet beantwoorden aan hetgeen zij mochten verwachten. Ook dat betoog slaagt niet.

Het hof oordeelt dat niet voldoende is komen vast te staan dat de woning in de juridisch relevante zin non-conform was. Dat na aankoop funderingsherstel wordt besproken of wenselijk wordt geacht, betekent niet automatisch dat bij levering vaststaat dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik of anderszins niet voldeed aan hetgeen contractueel mocht worden verwacht.

Daar komt bij dat de contractuele verwachtingen van de kopers uitdrukkelijk waren begrensd: de actuele kwaliteit van de fundering was volgens de overeenkomst onbekend en het risico daarvan was nadrukkelijk onderwerp van de koopovereenkomst.

De belangrijkste les
De bekende gedachte dat de mededelingsplicht van de verkoper vóór de onderzoeksplicht van de koper gaat, mag niet worden vertaald naar:

“Een koper hoeft niets te onderzoeken zolang de verkoper misschien meer weet.”

Dat is te absoluut. Wanneer de verkoper relevante onzekerheden kenbaar maakt en andere informatie – bijvoorbeeld een bouwkundig rapport – concrete aanleiding geeft voor nader onderzoek, kan van de koper wel degelijk worden verwacht dat hij die onzekerheid vóór de koop nader onderzoekt. Wie vervolgens bewust zonder dat onderzoek koopt, kan het onzekere risico achteraf niet zonder meer bij de verkoper neerleggen.

Bron: Rechtspraak