Wet betaalbare huur: optimalisatie per 2027 moet uitponding dempen

De aanleiding is bekend. Sinds de invoering van de Wet betaalbare huur is er veel discussie over de terugloop van het aanbod, het uitponden van particuliere huurwoningen en de vraag of huurders uiteindelijk wel geholpen zijn met een lagere maximale huurprijs als er minder woningen beschikbaar zijn. De minister erkent niet dat de Wet betaalbare huur als enige oorzaak kan worden aangewezen. Wel noemt zij nadrukkelijk de combinatie van huurregelgeving, fiscale maatregelen en macro-economische omstandigheden, zoals hogere rente en gestegen woningwaarden. Die combinatie heeft volgens haar het investeringsklimaat voor private verhuurders verslechterd.

Optimalisatie WWS
De kern van de aangekondigde aanpassingen ligt bij het woningwaarderingsstelsel. In de beantwoording geeft de minister aan dat de optimalisatie vooral ziet op knelpunten bij woningen in steden. Het gaat om verlichting voor verhuurders, zonder het systeem fundamenteel te wijzigen. Volgens de minister leiden de meeste maatregelen niet direct tot liberalisatie, omdat het puntenaantal slechts beperkt stijgt, woningen niet altijd dicht bij de liberalisatiegrens zitten of sprake is van een prijsopslag zonder extra punten.

Daar zit direct het praktische spanningsveld. Voor nieuwe huurcontracten kan een hogere maximale huurprijs wél meteen effect hebben. Bij lopende gereguleerde contracten kan de huur niet ineens naar het nieuwe maximum worden verhoogd en kan de woning gedurende het lopende contract ook niet alsnog liberaliseren. De aanvangshuur blijft bepalend voor het segment.

Een belegger of verhuurder kan bij mutatie anders naar de businesscase kijken dan bij een zittende huurder. De waarde van een verhuurde woning, de financierbaarheid, het fiscale rendement en de keuze tussen behouden of verkopen hangen daardoor sterk af van contractstatus, WWS-punten en toekomstige beleidswijzigingen.

Uitponden als voorzien gevolg
Opvallend is dat de minister erkent dat bij invoering van de Wet betaalbare huur rekening is gehouden met verkoop van huurwoningen. Zij schrijft dat het gevolg dat huurwoningen verkocht worden nu terug te zien is in de cijfers. Om het aantal uitpondingen te dempen, wordt de Wet betaalbare huur per 1 januari 2027 geoptimaliseerd. Daarnaast kondigt het kabinet een actieplan aan vanuit de Taskforce Versnellen Woningbouw.

De minister wil echter geen vooraf bepaalde grens noemen waarbij de Wet betaalbare huur als mislukt zou moeten worden beschouwd. De wet wordt integraal geëvalueerd op effecten voor huurders, verhuurders, het huuraanbod en de ontwikkeling van huurprijzen. Die evaluatie moet uiterlijk 1 juli 2027 naar de Kamer.

Fiscale stapeling blijft centraal
In de Kamervragen komt de stapeling van maatregelen nadrukkelijk terug: box 3, overdrachtsbelasting, de Wet vaste huurcontracten en huurprijsregulering. De minister erkent dat die combinatie, samen met economische omstandigheden, heeft geleid tot een verslechterd investeringsklimaat voor private verhuurders. Zij geeft ook aan dat het op dit moment niet mogelijk is om het effect van afzonderlijke maatregelen goed te isoleren.

Fiscaal is vooral de overdrachtsbelasting relevant. Het tarief voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, bedraagt in 2026 8%. Het kabinet heeft daarnaast aangekondigd dat de overdrachtsbelasting voor verhuurders vanaf 2027 verder omlaag moet van 8% naar 7%.

Ook box 3 blijft een belangrijke factor. In het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 wordt gewerkt met een stelsel waarin direct rendement, zoals huurinkomsten, wordt belast en voor onroerende zaken een vermogenswinstbelasting wordt voorgesteld. Daardoor wordt de waardeontwikkeling van vastgoed niet jaarlijks op basis van aanwas belast, maar bij realisatie.

Voor verhuurde woningen kan dit op termijn gunstiger uitpakken dan een jaarlijkse heffing over ongerealiseerde waardestijgingen. Tegelijk blijven huurinkomsten zelf onderdeel van het werkelijke rendement. Voor de beleggingscasus betekent dit dat de fiscale druk niet verdwijnt, maar anders wordt vormgegeven.

Opkoopbescherming en zelfbewoning
Naast huurprijsregulering en fiscaliteit speelt ook lokale regulering een rol. In het regeerakkoord staat dat de ruimte voor gemeenten voor zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming fors wordt ingeperkt en gerichter wordt gemaakt, afhankelijk van de evaluatie.

Dat is relevant voor beleggers die bestaande woningen willen aankopen voor verhuur. Minder lokale beperkingen kunnen de aankoopmarkt voor verhuurders verruimen. Tegelijk blijft de vraag of lagere overdrachtsbelasting en minder opkoopbescherming voldoende zijn om particuliere verhuurders terug te brengen, zolang de combinatie van WWS-regulering, box 3 en renteontwikkeling op het rendement drukt.

Hypotheekmarkt: duurhuur geen eenvoudige oplossing
In een van de sets Kamervragen komt ook de positie van huurders aan bod die hoge huur betalen, maar volgens reguliere leennormen geen vergelijkbare hypotheek kunnen krijgen. De minister wijst erop dat huur- en kooplasten niet één-op-één vergelijkbaar zijn, onder meer door onderhoud, belastingen, verzekeringen en het langlopende vermogensrisico van een hypotheek.

NHG is per 20 mei 2026 gestart met de pilot Maatwerk. Daarbij kunnen hoge huurlasten onderdeel zijn van de motivering voor extra leenruimte, maar niet als enige onderbouwing. De eerdere pilot duurhuur leverde slechts zeven duurhuurhypotheken op en is daarom beëindigd.

Voor hypotheekadviseurs blijft de boodschap dus terughoudend: een betaalde huurhistorie kan helpen in maatwerk, maar vormt geen zelfstandig recht op een hogere hypotheek.

Adviespraktijk
De ontwikkelingen raken meerdere adviesdossiers tegelijk. Bij particuliere verhuurders zal de vraag vaker zijn of behoud, verkoop of herfinanciering logisch is. Daarbij spelen niet alleen huurinkomsten en WWS-punten, maar ook box 3, overdrachtsbelasting, financieringsvoorwaarden, energielabels, lokale regels en de mogelijkheid van mutatiehuur.

Bij consumenten kan uitponding juist koopkansen bieden, maar dat geldt vooral voor huishoudens die financierbaar zijn. Voor huurders zonder koopmogelijkheid kan het verdwijnen van betaalbare huur juist nadelig uitpakken. Die dubbele werking komt ook terug in eerdere analyses over de uitpondgolf.

De aangekondigde optimalisatie per 1 januari 2027 is daarom geen technische aanpassing aan het WWS alleen. Het is een bredere correctie op een markt waarin betaalbaarheid, beschikbaarheid en rendement elkaar steeds vaker in de weg zitten.