Woningmarkt koelt af: rente remt, tekort houdt prijzen hoog

Voor hypotheekadviseurs is vooral de combinatie van leencapaciteit, eigen middelen en regionale verschillen relevant. ABN AMRO wijst erop dat kopers mediaan al 90% tot 95% lenen van wat zij op basis van inkomen maximaal mogen lenen. Daardoor is er weinig ruimte om verdere prijsstijgingen op te vangen met simpelweg “meer lenen”. De vraag naar koopwoningen wordt daarmee steeds afhankelijker van loonontwikkeling, spaargeld, overwaarde of familievermogen. Tegelijk verwacht ABN AMRO dat de loongroei in 2026 en 2027 afzwakt en dat economische onzekerheid consumenten terughoudender maakt bij grote aankopen.

Hypotheekrente werkt direct door in adviespraktijk
De hypotheekrente is volgens ABN AMRO sinds begin 2025 opgelopen. Dat raakt kopers dubbel: hogere maandlasten én lagere maximale leencapaciteit via de Nibud-leennormen. Vooral starters merken dit, omdat zij vaak al dicht tegen hun maximale financieringsruimte aan zitten. Een beperkte rentestijging kan dan al bepalen of een woning nog binnen de normen past.

Voor de adviespraktijk betekent dit dat scenario’s belangrijker worden. Niet alleen de actuele rente, maar ook renteherziening, netto maandlasten na renteaftrek, onderhoud, energielasten en lokale lasten moeten in het klantgesprek worden meegenomen. Een hypotheek kan formeel verantwoord zijn, maar in de kasstroom van de klant alsnog krap aanvoelen.

Minder transacties door afnemende uitpondgolf
ABN AMRO verwacht dat het aantal woningtransacties in 2026 met 3% daalt en in 2027 nog eens met 4%. De bank noemt drie oorzaken: kopers haalden eerder aankopen naar voren om hogere rentes voor te zijn, beleggers verkopen minder huurwoningen en het bestaande koopaanbod blijft beperkt.

De uitpondgolf blijft daarbij een belangrijk aandachtspunt. De afgelopen twee jaar kwamen veel voormalige huurwoningen op de koopmarkt, mede door belastingwijzigingen en aantrekkelijker alternatieven voor beleggers. Die woningen zijn vaak relatief betaalbaar en daardoor interessant voor starters. Als deze stroom afneemt, verdwijnt een tijdelijke verruiming van het aanbod. Dat kan de transactiedynamiek drukken en de krapte opnieuw versterken.

Regionale betaalbaarheid verschuift
ABN AMRO benadrukt dat landelijke gemiddelden de regionale werkelijkheid verhullen. In landelijke provincies stegen prijzen de afgelopen jaren relatief hard, terwijl de prijsgroei in steden juist afvlakte. Volgens de bank speelt hier een inhaaleffect: regio’s die eerder betaalbaarder waren, maken een sterkere prijsontwikkeling door. De Randstad blijft in relatieve zin duur, maar het verschil met andere regio’s is kleiner geworden.

Dit sluit aan bij eerdere Fintool-duiding bij de Calcasa WOX K1 2026. Daarin werd al opgemerkt dat de woningmarkt niet langer uitsluitend kan worden samengevat als “Randstad duurder, rest volgt”. Voor klantgesprekken over verhuizen, verkoopstrategie, overwaarde of aankoopmoment is lokale marktkennis noodzakelijk.

Woningtekort blijft de bodem onder de prijs
Het woningaanbod blijft volgens ABN AMRO een structureel knelpunt. Positief is dat in de eerste vijf maanden van 2026 27,6% meer bouwvergunningen zijn afgegeven dan in dezelfde periode in 2025. Tegelijk werden juist 7,2% minder nieuwe woningen toegevoegd. Netcongestie, personeelstekorten, materiaalprijzen en terughoudende beleggers blijven de bouw en het langetermijnaanbod drukken.

Voor consumenten klinkt “afkoeling” daardoor mogelijk positiever dan de praktijk is. De markt wordt minder heet, maar niet ruim. Starters krijgen door iets lagere prijsgroei niet automatisch meer toegang tot de koopmarkt. Doorstromers met overwaarde behouden vaak een sterkere positie, maar moeten rekening houden met hogere financieringslasten bij aanvullende leningdelen.

Conclusie
De woningmarkt koelt af, maar wordt niet ruim. Hogere hypotheekrentes en hoge prijsniveaus remmen de vraag, terwijl inkomensgroei en het woningtekort de prijzen blijven ondersteunen. Voor adviseurs ligt de kern niet alleen in de vraag hoeveel een klant maximaal kan lenen, maar vooral in de vraag of de aankoop ook robuust is bij hogere lasten, beperkte buffers, regionale prijsverschillen en toekomstige wijzigingen in rente of inkomen.

Bron: ABNAMRO