Insiders versus outsiders
ABN AMRO wijst op het bekende insider-outsiderprobleem op de woningmarkt. Wie al een koopwoning heeft, profiteert van relatief stabiele hypotheeklasten, aflossing en vaak ook inkomensgroei. De woonlastenratio van zittende eigenaren daalde daardoor sterker dan die van starters. Volgens ABN AMRO houden bestaande eigenaren naar schatting 2% tot 3% van hun netto-inkomen extra over voor andere uitgaven. Bij koopstarters blijft de verbetering beperkt tot ongeveer 1 procentpunt. In de grote steden verslechterde de positie van starters zelfs; in Amsterdam betalen zij tot 2 procentpunt méér van hun inkomen aan wonen dan in 2019.
Daarmee wordt zichtbaar dat de vraag “is wonen betaalbaarder geworden?” niet goed is te beantwoorden met één landelijk gemiddelde. Voor een eigenaar die in 2019 al een woning had, kan het antwoord “ja” zijn. Voor een jonge huurder in de vrije sector of een starter in Amsterdam, Utrecht of Rotterdam ligt dat anders.
Starters betalen meer voor minder ruimte
Een belangrijk element in het rapport is de woonkwaliteit. Starters betalen niet alleen relatief veel, zij wonen ook kleiner. ABN AMRO becijfert dat starters gemiddeld 10 tot 15 m² kleiner wonen dan zittende woningeigenaren. Tegelijkertijd liggen hun woonlasten hoger. In Amsterdam betalen starters gemiddeld circa € 5.000 per jaar meer dan zittende eigenaren; in Utrecht circa € 3.000.
Ook wanneer de totale woonlastenratio stabiel of licht dalend lijkt, kan de situatie dus feitelijk verslechteren. Wie minder betaalt doordat hij kleiner woont, heeft niet automatisch een betere betaalbaarheid. Gecorrigeerd voor woonoppervlakte betalen koopstarters en jonge huurders juist meer per m². In de grote steden betalen koopstarters volgens ABN AMRO tot 20% meer per m² dan in 2019; jonge huurders zelfs tot 30% meer.
Vrije sectorhuurders blijven kwetsbaar
De kloof tussen huurders en woningeigenaren blijft groot. Vrije sectorhuurders hebben volgens ABN AMRO structureel hogere woonlastenratio’s: circa 28% tot 38% tegenover 20% tot 28% bij woningeigenaren. Vooral jonge huurders in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht zagen hun positie verslechteren.
Dit sluit aan bij eerdere Fintool-berichtgeving over duurhuurders en de lastige overstap van huur naar koop. In 2022 werd al beschreven dat 61% van de duurhuurders meer dan 33% van het netto-inkomen aan huur besteedt en dat zij binnen standaard leennormen vaak moeilijk een passende koopwoning kunnen financieren.
Kopen blijft vaak goedkoper, maar niet bereikbaar
ABN AMRO concludeert dat koopstarters gemiddeld lagere woonlastenratio’s hebben dan leeftijdsgenoten die huren. Dat betekent echter niet dat de overstap eenvoudig is. Koopstarters verdienen meestal meer, zijn gemiddeld iets ouder en hebben bovendien eigen vermogen nodig voor aankoopkosten, overbieden of het beperken van de lening. In Amsterdam lag het inkomensverschil tussen koopstarters en jonge huurders in 2025 zelfs boven € 10.000 per jaar.
Voor de adviespraktijk is dit relevant. De maandlast van kopen kan lager zijn dan huren, maar de toegangsdrempel zit in leencapaciteit, eigen geld en vermogenspositie. Ook familievermogen blijft daarmee een factor. Dat kwam eerder terug in berichten over de uitpondgolf: extra koopaanbod helpt vooral starters die al bijna konden kopen, terwijl huurstarters door krimpende middenhuur en dure vrije sector juist verder klem kunnen raken.
Fiscale en advieskundige duiding
Voor financieel adviseurs is de kern dat betaalbaarheid niet alleen draait om de bruto maandlast. Bij koop spelen onder meer hypotheekrenteaftrek, aflossing, vermogensopbouw, eigenwoningreserve, overdrachtsbelasting, startersvrijstelling, familie- of schenksituaties en toekomstige onderhoudslasten. Bij huur ontbreken fiscale voordelen en vermogensopbouw, maar is er vaak meer flexibiliteit.
De analyse van ABN AMRO bevestigt dat de fiscale voordelen van eigenwoningbezit vooral terechtkomen bij huishoudens die de koopmarkt al hebben bereikt. Wie blijft huren in de vrije sector, betaalt vaak een hoge woonlast zonder vermogensopbouw.
Conclusie
De woningmarkt is gemiddeld beter betaalbaar geworden, maar dat gemiddelde is misleidend. De winst zit vooral bij bestaande eigenaren. Starters en jonge huurders betalen vaker meer, wonen kleiner en hebben meer eigen vermogen nodig om überhaupt toegang te krijgen tot de koopmarkt. Voor beleid én adviespraktijk betekent dit dat betaalbaarheid niet alleen moet worden beoordeeld op maandlasten of huizenprijzen, maar ook op leeftijd, woonvorm, regio, woonoppervlakte en vermogenspositie.
Bron: ABN AMRO
