MijnFintool
Rabobank Kwartaalbericht Woningmarkt: huizenprijzen stijgen dit jaar beperkt
De prijzen van bestaande koopwoningen stijgen dit jaar maar beperkt. De uitpondgolf en meer woningbouw zorgen voor verlichting. Dit jaar zijn koopwoningen naar verwachting 3,1% duurder dan in 2025. Dat is een stuk minder dan de 8,6% prijsstijging van vorig jaar. In 2027 trekt de prijsgroei aan naar 4,1%. De markt verkrapt dan weer door een terugval van zowel de uitpondgolf als de woningbouw. Dit drukt ook het aantal transacties. Dit jaar verwachten we 229.000 transacties, gevolgd door 210.000 volgend jaar.
Figuur 1: Huizenprijsstijging vlakt verder af en minder transacties voorzien
Terugkijkend: huizenprijsgroei nationaal
Het tempo waarmee de huizenprijzen stijgen, nam in januari verder af. Bestaande koopwoningen waren gemiddeld 5,4% duurder dan een jaar geleden (figuur 2). Hiermee wordt een trend voortgezet die al vanaf eind 2024 zichtbaar is – toen de prijsgroei op 11,9% piekte. Gemiddeld betaalden huizenkopers in januari zo’n 25.000 euro meer voor een doorsnee koophuis dan degenen die een jaar eerder een vergelijkbaar huis kochten. Ondanks de lagere prijsgroei moet er dus alsnog fors dieper in de buidel worden getast om een woning te kunnen bemachtigen.
Dat de huizenprijzen niet meer zo snel stijgen, kan niet los worden gezien van het feit dat beleggers steeds meer huurwoningen verkopen. Over heel 2025 verkochten beleggers per saldo maar liefst 36.000 woningen aan eigenaar-bewoners. Hiermee is dit deel van het aanbod goed voor ruim 15% van het totale aantal aangekochte koopwoningen (zie ook paragraaf ‘Uitpondgolf nadert de piek’). Het extra aanbod verlicht de druk op de koopwoningmarkt, wat de afvlakkende stijging van de huizenprijzen verklaart.
Figuur 2: Huizenprijsgroei valt al een jaar terug
Hoewel de vraag naar koopwoningen nog altijd groot is, zijn er ook signalen dat de vraag geleidelijk wat afzwakt. Zo zagen NVM-makelaars het gemiddelde aantal bezichtigingsaanvragen, bezichtigingen en biedingen per woning vorig jaar duidelijk afnemen. Ook Funda constateert een afname van het aantal contactaanvragen per woning via het platform. Dat de koopgeneigdheid iets onder druk lijkt te staan, blijkt ook uit het dalende aandeel mensen dat volgens Funda van plan is om binnen een jaar een huis te kopen; in het tweede kwartaal van 2024 gold dit nog voor 57% van de respondenten tegenover 48% in het laatste kwartaal van 2025.
Volgens woningmarktcijfers van de TU Delft vindt momenteel iets meer dan 55% van de woonconsumenten het een (zeer) ongunstige tijd om een huis te kopen. Dit hangt vooral samen met de slechte betaalbaarheid van het koopwoningaanbod. Bijna 70% van de woonconsumenten noemt dit als reden. Iets meer dan de helft wijst ook naar de beperkte keuze van koopwoningen (figuur 3).
Figuur 3: Gebrekkige betaalbaarheid en beperkte keuze drukken koopstemming
Ondanks het afzwakken van de prijsgroei is de markt nog altijd erg krap. Dat de huizenprijzen ondanks het extra aanbod nog doorstijgen, illustreert hoe groot de onderliggende schaarste nog steeds is. De markt lijkt het grotere aanbod vooralsnog goed te kunnen absorberen. Zo liep de verkooptijd vorig jaar slechts heel licht op (figuur 4). Volgens de krapte-indicator van NVM hebben aspirant-huizenkopers iets meer woningen om uit te kiezen dan in 2021, maar nog steeds een stuk minder dan in 2022 en 2023, toen de huizenmarkt tijdelijk afkoelde in het kielzog van stijgende rentes. Ook het door ABF & Capital Value becijferde woningtekort wijst nog steeds op grote krapte: volgens hen komen we dit jaar maar liefst 410.000 woningen tekort; zo’n 4,8% van de woningvoorraad.
Figuur 4: Verkooptijd is iets opgelopen
Verwachtingen huizenprijzen
We verwachten dat bestaande koopwoningen dit jaar gemiddeld 3,1% duurder worden dan vorig jaar. Voor 2027 voorzien we een prijsstijging van 4,1% (figuur 5). Ten opzichte van onze vorige raming hebben we onze verwachtingen iets getemperd, want in ons kwartaalbericht van december 2025 gingen we nog uit van een gemiddelde huizenprijsgroei van respectievelijk 4,8% voor 2026 gevolgd door 5,5% voor 2027. Dat we nu een lagere huizenprijsgroei voorzien, is ingegeven doordat de realisaties in de laatste twee maanden van het jaar lager zijn uitgevallen dan wij hadden voorzien. De toestroom van ex-huurwoningen naar de koopwoningmarkt drukt de prijsgroei en lijkt bovendien ook wat langer aan te houden dan eerder gedacht.
Onder het plusje voor dit jaar gaat een vrijwel vlakke huizenprijsontwikkeling schuil. In onze raming liggen de huizenprijzen in het vierde kwartaal gemiddeld slechts 1,1% hoger dan in het CBS-prijsindexcijfer voor januari. Dat de gemiddelde prijsstijging over 2026 toch uitkomt op 3,1% komt door het zogeheten overloopeffect: prijsstijgingen gedurende 2025 zorgen ervoor dat het gemiddelde prijspeil in 2026 toch een stuk hoger ligt dan in 2025. Hoewel de gemiddelde prijsstijging ook in 2027 nog bescheiden blijft, trekt de prijsgroei gedurende dat jaar naar verwachting alweer stevig aan. We gaan er namelijk van uit dat het extra aanbod van huurwoningen na dit jaar opdroogt, terwijl er nog steeds veel vraag is naar koopwoningen.
Figuur 5: Huizenprijsgroei trekt vanaf volgend jaar naar verwachting weer aan
Het macro-economische beeld kent plussen en minnen
Het macro-economische beeld kent zowel plussen als minnen. De geopolitieke onzekerheid blijft groot, zeker nu het conflict in het Midden-Oosten een nieuwe fase is ingegaan. Onze verwachtingen voor de Nederlandse economie laten echter geen grote verschuiving zien ten opzichte van de vorige ramingsronde. De Nederlandse economie groeit dit jaar naar verwachting met 1,4% en volgend jaar met 1,5%. Hiermee groeit het bbp een fractie sneller dan waar we een kwartaal geleden van uitgingen. Hier staat tegenover dat de werkloosheid juist iets meer oploopt dan eerder voorzien. De werkloosheid blijft echter relatief laag: 4,1% in 2026 en 4,3% in 2027. De licht oplopende werkloosheid komt doordat de werkgelegenheid minder hard groeit dan de beroepsbevolking. Recent onderzoek laat zien dat de afvlakkende groei van de werkgelegenheid zou kunnen samenhangen met automatisering door GenAI, wat vooral de arbeidsmarktpositie van jongeren raakt.
Het rentebeeld is recent iets positiever voor huizenkopers geworden, al liepen de kapitaalmarktrentes begin maart juist weer licht op na de Amerikaans-Israëlische aanval op Iran. De verwachting is dat de kapitaalmarktrentes – een belangrijke graadmeter voor de hypotheekrentes – vanaf de tweede helft van 2026 verder oplopen (figuur 6). In het laatste kwartaal van 2027 ligt de 10-jaars kapitaalmarktrente naar verwachting 0,3%-punt hoger dan in het laatste kwartaal van 2025. In vergelijking met de oploop die we zagen in 2022 (+2,2%-punt) is dit een betrekkelijk kleine stijging met een beperkt drukkend effect op de maximale hypotheek die mensen kunnen krijgen. De onzekerheid over de ontwikkeling van de kapitaalmarktrentes blijft evenwel onverminderd groot, en hangt sterk af van de ontwikkeling van de inflatie in de eurozone, die op haar beurt weer wordt gedreven door macro-economische ontwikkelingen.
Figuur 6: Kapitaalmarktrente loopt naar verwachting iets op
De hoge loonstijgingen van de afgelopen jaren vormden een belangrijke drijvende kracht achter de huizenprijsgroei. De lonen stijgen nog steeds stevig, hoewel het tempo de komende tijd wel verder afzwakt. Voor 2026 voorzien we een gemiddelde cao-loonstijging van 4,2%, gevolgd door 3,6% in 2027. Daarmee ligt de loongroei duidelijk boven het langjarige gemiddelde van 2,1% in de periode 2000-2020. Hogere lonen betekenen in de regel ook hogere maximale hypotheken. Bij een hypotheekrente van 4% kan een huishouden met twee modale jaarinkomens door de verwachte loonstijging dit jaar zo’n 17.500 euro meer lenen voor een huis dan in 2025. Volgend jaar komt daar nog ruim 15.500 euro bovenop (figuur 7).
We verwachten geen groot effect op de woningmarkt van de Amerikaans-Israëlische aanval op Iran en de daaropvolgende vergeldingsacties. Hoewel de olie- en gasproductie op korte termijn wordt verstoord, gaan we er in ons basispad van uit dat het gewapende conflict niet langer dan enkele weken duurt. Hierdoor is vooral in 2026 wel sprake van een 0,4%-punt hogere inflatie dan anders het geval was geweest, en in 2027 nog eens 0,1%-punt, maar de verdere economische effecten houden slechts kort aan. Ook de kapitaalmarktrentes liggen op korte termijn een fractie hoger dan anders het geval was geweest. Het effect op de economie en kapitaalmarktrentes drukt de vraag naar koopwoningen, maar hier staat tegenover dat de loonontwikkeling de komende jaren juist hoger uitvalt door de significant hogere inflatie, waardoor huizenkopers meer kunnen lenen. We verwachten dat de plussen en minnen vrijwel tegen elkaar zijn weg te strepen. Bij een langdurig conflict en/of een verdere escalatie blijven de energieprijzen waarschijnlijk langdurig hoger, met grotere effecten voor de Nederlandse en Europese economie als gevolg. Zeker als dit leidt tot een langdurig hogere inflatie en verder oplopende kapitaalmarktrentes, zou de woningmarkt dan wel kunnen afkoelen.
Noot: bij het berekenen van de maximale leenruimte zijn we uitgegaan van een huishoudensinkomen van twee keer het modale inkomen. Voor 2025, 2026 en 2027 is daarbij rekening gehouden met de geraamde cao-loonstijging. Voor 2027 zijn de inkomensgrenzen voor de bepaling van de maximale financieringslastenpercentages geïndexeerd op basis van de gemiddelde (geraamde) inflatie over 2023, 2024, 2025 en 2026. Bron: CPB, Nibud, RaboResearch 2026
Uitpondgolf nadert de piek
In de afgelopen twee jaar verlichtte de toestroom van ex-huurwoningen naar de koopsector de druk op de koopwoningmarkt. Hoewel de stijging van dit extra aanbod al enige tijd afvlakt, neemt het aantal woningen dat beleggers per saldo aan huiseigenaren verkopen nog steeds toe (figuur 8). In totaal zijn er in 2025 per saldo 36.000 woningen door beleggers aan eigenaar-bewoners verkocht, waarbij opvalt dat beleggers bijna tien keer zoveel woningen verkochten aan eigenaar-bewoners dan dat ze aankochten.
We gaan ervan uit dat de uitpondgolf langzaam maar zeker zijn piek nadert. Voor de eerste helft van 2026 verwachten we dat er nog relatief veel aanbod van ex-huurwoningen op de koopwoningmarkt is, om daarna sterk in omvang af te nemen. Een belangrijk deel van de uitpondgolf bestaat uit woningen van particuliere beleggers. Deze zijn doorgaans onder een tijdelijk contract verhuurd. Het nieuwe huurbeleid is per 1 juli 2024 ingegaan, en tijdelijke huurcontracten mochten doorgaans niet langer dan twee jaar duren. Dit deel van het aanbod droogt na de zomer waarschijnlijk grotendeels op. Grotere commerciële verhuurders bieden relatief vaak een huurcontract voor onbepaalde tijd aan en zullen pas overgaan tot verkoop na vertrek van de huurder. Daardoor blijven beleggers waarschijnlijk nog langere tijd – historisch gezien relatief veel – woningen verkopen aan huiseigenaren.
Dit jaar is er ook via de nieuwbouw extra aanbod. De afgelopen jaren vonden er veel bouwstarts plaats, en we gaan ervan uit dat er dit jaar aanzienlijk meer nieuwe woningen worden opgeleverd dan in de afgelopen twee jaar (zie ook hoofdstuk ‘Dit jaar worden tijdelijk meer nieuwe woningen opgeleverd’). We zijn minder optimistisch over de ontwikkeling van de nieuwbouw na 2026. Doordat de nieuwbouw – alle beleidsinspanningen ten spijt – te maken heeft met structurele uitdagingen, verwachten we dat de woningbouw in 2027 geen hoge vlucht neemt. In combinatie met de afnemende uitpondgolf zorgt dat vanaf 2027 voor een verkrapping van de markt en weer wat sneller stijgende huizenprijzen.
Figuur 8: Uitpondgolf nam ook vorig jaar toe, maar minder hard
Regionale verschillen in huizenprijsontwikkeling
De ontwikkeling van de huizenprijzen liet vorig jaar stevige regionale verschillen zien (figuur 9). Regio’s in een strook van Noord- en Oost-Nederland kenden een relatief stevige prijsgroei variërend van 8,9% in Zuidwest-Friesland tot 11,5% in Oost-Groningen en Delfzijl en omgeving. In de meer westelijk gelegen regio’s stegen de huizenprijzen minder rap. In Groot-Amsterdam bleef de prijsgroei zelfs steken op 4,3%, ver onder de landelijke prijsgroei van 8,6%. Andere regio’s met een benedengemiddelde huizenprijsgroei zijn te vinden in de buurt van Amsterdam, maar ook in Zuid-Limburg en Zeeland. In die laatste regio zijn huizen relatief goedkoop en blijft de prijsgroei achter in vergelijking met veel andere regio’s.
Figuur 9: In 2025 grote regionale verschillen in huizenprijsstijging
Deze ontwikkeling – minder rap stijgende prijzen in de allerduurste regio’s van Nederland en sterker stijgende prijzen in regio’s aan de (met name noordoostelijke) randen van Nederland – betekent een zekere mate van regionale convergentie in de huizenprijzen. Dat regio’s de laatste tijd meer naar elkaar toegroeien, blijkt ook uit de mediane prijs die huizenkopers betalen (figuur 10). Dit is een betere graadmeter dan de (vaker gerapporteerde) gemiddelde verkoopprijs omdat vooral in Amsterdam een relatief beperkt aantal transacties van zeer dure huizen het gemiddelde flink omhoog trekt. De mediane verkoopprijs is ongevoelig voor dergelijke uitschieters. Huizenkopers in Amsterdam betaalden eind 2025 in doorsnee circa 537.000 euro voor een koophuis; zo’n 173.000 euro meer dan in de periferie van Nederland. Een jaar eerder bedroeg het prijsverschil nog 199.000 euro.
Figuur 10: Verschil tussen het dure Amsterdam en de randen van Nederland neemt niet langer toe
Kijken we naar de prijs per vierkante meter, dan kantelt het beeld wat. Sinds 2015 stijgt de doorsnee prijs voor een vierkante meter woning namelijk veel sneller in de Noordvleugel van de Randstad dan in de andere regio’s (figuur 11). De verkoop van veel relatief kleine appartementen in Amsterdam en andere steden waar momenteel veel huurwoningen worden verkocht – die doorgaans relatief klein zijn - drukt de mediane verkoopprijs, maar niet (per definitie) de mediane vierkantemeterprijs. Alleen in de periode 2022-2023, toen de huizenprijzen in het spoor van de sterk gestegen hypotheekrentes het hardst daalden in de regio’s Amsterdam en Utrecht, nam het prijsverschil met andere regio’s af.
In Utrecht betaal je momenteel in doorsnee zo’n 6.600 euro per vierkante meter woonoppervlak en in Amsterdam zelfs 9.100 euro. In de gehele Noordvleugel van de Randstad – inclusief minder stedelijke gemeentes – bedraagt de doorsnee vierkantemeterprijs alsnog een slordige 5.700 euro. Dat is bijna 2.600 euro meer dan dat je kwijt bent aan de randen van het land (de periferie). In de Zuidvleugel van de Randstad zijn de prijsverschillen een stuk minder groot. Daar is de doorsnee vierkantemeterprijs met 4.500 euro vrijwel gelijk aan het prijsniveau van Den Haag en Rotterdam.
Figuur 11: Dieper en dieper in de buidel tasten voor een vierkante meter woning in de Noordvleugel van de Randstad
Vooruitkijkend verwachten we dit jaar een relatief bescheiden huizenprijsgroei van minder dan 2,5% te zien in grote delen van Noord-Holland (figuur 12). Regio’s met een bovengemiddelde huizenprijsgroei zijn – met uitzondering van de regio Utrecht - vooral te vinden aan de randen van Nederland. De hoogste prijsgroei – van gemiddeld 5% – wordt voorzien voor de regio’s Oost-Groningen en Overig Groningen (inclusief Groningen-stad). In absolute euro’s betekent dit voor huizenkopers dat zij gemiddeld zo’n 18.000 euro meer moeten betalen voor een koophuis dan vorig jaar. In de regio Utrecht voorzien we een gemiddelde prijsstijging van 24.000 euro. Door de combinatie van hoge prijsstijgingen en een hoog startniveau van huizenprijzen valt de absolute prijsstijging hier het hoogste uit. Fors hoger dan de prijsstijging van een kleine 14.000 euro die we ramen voor Groot-Amsterdam, de andere grootstedelijke regio in de Noordvleugel van de Randstad. In euro’s valt de voorziene prijsstijging in de Zaanstreek met 8.000 euro het laagste uit.
In de afgelopen twaalf maanden wisselden 239.000 bestaande koopwoningen van eigenaar; dit zijn er een kleine 30.000 meer dat één jaar eerder. Het tempo waarmee het aantal verkopen toeneemt, zwakte de afgelopen maanden wel wat af. Dit kan een indicatie zijn dat we langzaam maar zeker in de richting van de piek van het huidige hoge aantal transacties gaan. De ontwikkelingen van het aantal woningtransacties, hangt – net als de ontwikkeling van de huizenprijzen – één-op-één samen met de uitpondgolf. De uitpondgolf is ook goed zichtbaar in het aantal woningen dat te koop wordt gezet; dat zijn er namelijk steeds meer. Ten opzichte van een jaar geleden staan nu circa 20% meer huizen te koop op woningplatform Funda (figuur 13). Tegelijkertijd signaleert de NVM dat er meer woningen worden verkocht dan dat er te koop worden gezet.
We voorzien voor dit jaar 229.000 woningtransacties (figuur 14). Dat zijn er bijna 10.000 minder dan in 2025, toen het verkooprecord uit 2017 vrijwel werd geëvenaard. Doordat er naar verwachting minder ex-huurwoningen op de markt komen, zijn er minder woningverkopen. Voor 2027 gaan we uit van een verdere terugval van het aantal transacties, naar 210.000 verkochte woningen. Dit komt niet alleen door de afvlakkende uitpondgolf, maar ook door de verwachting dat de woningbouw in de loop van 2027 lager uitvalt. Dit laatste heeft via het doorstroomtreintje ook gevolgen voor de verkoop van bestaande koopwoningen.
Al sinds 2022 staat de nieuwbouw onder druk door een combinatie van korte-termijnfactoren (de oplopende rente) en structurele uitdagingen. In de afgelopen drie jaar kwamen er steeds minder woningen bij door nieuwbouw en andere vormen van woningbouw (CBS, 2025). Zowel in 2024 als in 2025 bleef de nieuwbouwteller zelfs steken op zo’n 69.000 woningen. Het beleidsdoel van 100.000 woningen per jaar, dat ook door het nieuwe kabinet is benoemd als belangrijke prioriteit, is daardoor steeds verder uit zicht gekomen. Wij verwachten evenwel dat de neerwaartse woningbouwtrend in 2026 – in elk geval kortstondig – wordt doorbroken en dat er dit jaar beduidend meer nieuwe woningen worden opgeleverd dan in de afgelopen twee jaar.
Op dit moment zitten een kleine 217.000 woningen in de pijplijn (figuur 15). Daarvan zijn maar liefst 96.500 woningen al in aanbouw. Een dergelijk hoog aantal zagen we niet eerder sinds de start van de cijferreeks van het CBS. Ter vergelijking: in het eerste kwartaal van 2024 stond de teller op zo'n 76.000 woningen in aanbouw. Tegelijkertijd lijkt het plafond in het aantal bouwstarts wel zo'n beetje bereikt. In het spoor van het hogere aantal bouwstarts worden sinds het najaar van 2025 meer nieuwe woningen opgeleverd (figuur 16). Dit is ook wat je zou verwachten op basis van het aantal afgegeven woningbouwvergunningen: twee jaar geleden zat dit aantal duidelijk in de lift. En dit betekent in de regel zo’n twee jaar later meer opgeleverde nieuwbouwwoningen.
Reacties
Graag eerst inloggen om deze pagina te bekijken.
Permanent Actueel met Fintool?
Fintool
info@fintool.nl
085 111 89 99
Fintool bv © 2003/2026. Alle rechten voorbehouden.
Lees graag de leveringsvoorwaarden en het privacy reglement.
