Rente op familiehypotheek 'bijschrijven' niet aftrekbaar.

Belanghebbende (een vrouw) had (naast bankhypotheken) geld geleend bij twee rechtspersonen van haar vader. Zij betaalde de jaarlijkse rente niet, maar liet die openstaan. In haar aangiften claimde zij toch renteaftrek eigen woning. De Belastingdienst weigerde die aftrek. Het Hof gaf de inspecteur gelijk en de Hoge Raad liet dat oordeel in stand (cassatie ongegrond). (De uitspraken: Hof ECLI:NL:GHARL:2025:5282 en HR ECLI:NL:HR:2026:588 )

Feiten van de zaak
De belangrijkste feiten op een rij:

• Belanghebbende kocht/verbouwde haar woning (casco aankoop in 2006) met spaargeld en leningen.
• Naast hypotheken bij een bank, leende zij onderhands bij:
  • [naam5] B.V. (totaal ca. € 3.844)
  • [naam6] Inc. (totaal ca. € 56.000)
    (beide onder controle van haar vader)
• De bank rekende aan die rechtspersonen een hoge rente (10¾%) en zij rekenden op hun beurt 12% aan belanghebbende.
• Over de jaren 2013, 2014 en 2016 claimde zij bij de eigen woning o.a. rente op de familieleningen (ca. € 462 en € 6.720 per jaar).
• De rente werd niet betaald, maar bleef volgens haar “schuldig” en zou via box 3-administratie “bijgeplust” zijn.
• De inspecteur legde navorderingsaanslagen op en corrigeerde de renteaftrek eigen woning (en nog andere punten).

Juridische vraag
De kernvraag is:

Kan niet-betaalde rente over een eigenwoningschuld toch aftrekbaar zijn, omdat die rente “rentedragend schuldig is gebleven” (bijgeschreven én vervolgens ook zelf weer rente draagt)?

Daarbij speelt de regel uit de Wet IB 2001 dat kosten (zoals rente) aftrekbaar zijn op het moment dat ze betaald zijn óf rentedragend zijn geworden. Het geschil ging dus niet meer zozeer over óf de hoofdsom (gedeeltelijk) eigenwoningschuld was, maar vooral over: is aannemelijk gemaakt dat de schuldig gebleven rente echt rentedragend werd?

Uitspraak van het Hof

Oordeel: geen aftrek (schuldig gebleven rente niet rentedragend geworden)

Het Hof stelt voorop dat de leningen (in elk geval gedeeltelijk) als eigenwoningschuld konden worden gezien, maar dat is niet genoeg. De rente is namelijk niet betaald. Dan is aftrek alleen mogelijk als de rente rentedragend is geworden.

Belanghebbende stelde dat:

• de rente jaarlijks werd bijgeschreven (in box 3 meegenomen),
• en dat over die bijgeschreven rente ook weer 0,7% werd “opgerent”.

Het Hof vindt dat onvoldoende bewezen. Cruciaal is dat de belastingplichtige aannemelijk moet maken dat de afgesproken oprenting (0,7%) daadwerkelijk is uitgevoerd. Het Hof wijst erop dat:

• het verloop van de schuldposities in box 3 niet consistent genoeg is om daaruit te concluderen dat ook de “rente-op-rente” echt is bijgeschreven;
• belanghebbende (via haar gemachtigde/vader) geen verifieerbare administratie van de geldverstrekkers overlegde (zoals kolommenbalansen), terwijl dat wel mogelijk was en daar ook om is gevraagd;
• bankoverschrijvingen helpen hier niet, omdat het juist om niet-betaalde rente gaat; dan moet je het hebben van goede interne administratie/boekingstukken.

Conclusie Hof: niet aannemelijk gemaakt dat de niet-betaalde rente “rentedragend is geworden” in de zin van art. 3.147 Wet IB 2001 → renteaftrek geweigerd.

Hoge Raad: cassatie ongegrond (art. 81 RO)

De Hoge Raad verklaart het cassatieberoep ongegrond met toepassing van art. 81 lid 1 Wet RO: de klachten leiden niet tot vernietiging en behoeven geen nadere motivering. Ook het verzoek om schadevergoeding (redelijke termijn) wordt afgewezen.

Praktische tips

1. Leg “rente-op-rente” hard vast én voer het aantoonbaar uit
   Als je afspreekt dat niet-betaalde rente wordt bijgeschreven én daarna ook weer rente draagt: zorg dat dit expliciet in de overeenkomst staat én dat er jaarlijkse boekingen/overzichten zijn die je kunt herleiden (bijv. grootboek, kolommenbalans, journaalposten).
2. Maak de administratie controleerbaar vanaf beide kanten
   In deze zaak was het probleem dat er (te) weinig controleerbaar bewijs lag bij de geldverstrekkers. Zorg dat de administratie van de crediteur “spiegelt” met die van de debiteur, met jaarspecificaties en onderbouwing (facturen/renteberekeningen).
3. Voorkom “aangifte-logica” zonder realiteitscheck
   Alleen een bedrag als schuld opvoeren in box 3 of een eigen rekenschema is niet genoeg. De Belastingdienst en rechter willen kunnen toetsen of de civiele afspraak ook echt is uitgevoerd. Denk: bewijsstukken die een derde kan controleren.