Binnen 6 maanden kopen, verkopen en weer kopen. Is dan 2% OVB van toepassing?

Bij de aankoop van een woning door een natuurlijk persoon geldt in beginsel 8% overdrachtsbelasting, maar onder voorwaarden kan het verlaagde tarief van 2% gelden als de koper de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken én dat vooraf verklaart (art. 14 lid 2 Wbr). In de praktijk gaat het soms mis: je tekent/koopt met de intentie om er te gaan wonen, maar omstandigheden veranderen vóór of kort na levering.

In deze uitspraak staat centraal of het “tegenkomen van een droomwoning” (en financieringsgedoe) zo’n onvoorziene omstandigheid is die de (minimale) zelfbewoningsverwachting kan doorbreken, zodat je toch het 2%-tarief behoudt.

Feiten van de zaak
De tijdlijn is (kort) als volgt:

• 15 september 2021: kopers kopen woning 1 voor € 440.000.
• 29 december 2021: zij vragen een omgevingsvergunning aan (o.a. dakkapel) voor woning 1.
• 14 januari 2022: zij kopen woning 2 (hun “droomwoning”).
• 7 februari 2022: levering van woning 1. Zij voldoen 2% OVB (€ 8.800) en leggen de vereiste zelfbewoningsverklaring af (“duidelijk, stellig en zonder voorbehoud”).
• 18 februari 2022: levering van woning 2; woning 1 wordt diezelfde dag weer te koop gezet.
• 1 maart 2022: woning 1 verkocht voor € 528.000 (levering 21 april 2022).
• 5 augustus 2022: inspecteur legt naheffingsaanslagen op: volgens de inspecteur had 8% moeten gelden omdat woning 1 nooit als hoofdverblijf is gebruikt.

De kopers stellen dat ze woning 1 wel zouden zijn gaan bewonen, maar dat ze onverwacht hun droomwoning vonden en (tegen verwachting) de financiering rond kregen.

Juridische vraag
De centrale vraag is:

Is het verlaagde tarief van 2% (art. 14 lid 2 Wbr) van toepassing op woning 1, ondanks dat de woning nooit is bewoond, omdat sprake zou zijn van “onvoorziene omstandigheden” in de zin van art. 15a lid 4 Wbr?

Uitspraak van het hof

1 Kern: droomwoning is géén onvoorziene omstandigheid

Het hof oordeelt dat:

• De belastingplichtige die zich op art. 15a Wbr beroept, moet bij betwisting door de inspecteur aannemelijk maken dat er echt sprake was van een onvoorziene omstandigheid.
• Uit tekst en wetsgeschiedenis volgt dat onvoorziene omstandigheden zwaarwegend moeten zijn en ertoe moeten leiden dat je redelijkerwijs niet in staat was de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken (voorbeelden: overlijden, echtscheiding, baanverlies, baan elders, emigratie; niet-limitatief).
• Het verkrijgen van een droomwoning tussen koop en levering (en ook problemen/ onzekerheid rond financiering) valt daar niet onder.

Gevolg: de inspecteur heeft terecht nageheven; het 2%-tarief is niet van toepassing op woning 1.

2. Let op: hoger beroep toch (deels) “gegrond” door waardecorrectie

Opvallend detail: het hoger beroep is gegrond omdat partijen later overeenstemming bereiken over de waarde/maatstaf van heffing ten tijde van de verkrijging van woning 1 (niet langer € 528.000 maar € 510.000). Daardoor dalen de naheffingsaanslagen (maar het 8%-tarief blijft uitgangspunt).

Praktisch lees je dit dus als: inhoudelijk verliest de belastingplichtige op het 2%-punt, maar wint op de waarderingsdiscussie.